[摘要] 买不买房，人们讨论最多的依然还是“房市”。有刚需族表示，买房不用急了，房价马上就要下跌了，等等吧！当然也有刚需族认为，买房还是赶紧吧，2013年楼市触底反弹的教训还历历在目，难道还想重复一年不买房，全年又白忙的悲剧吗？不管房价是涨还是跌，辛苦的永远都是刚需一族。
买不买房，人们讨论的依然还是“房市”。有刚需族表示，买房不用急了，房价马上就要下跌了，等等吧！当然也有刚需族认为，买房还是赶紧吧，2013年楼市触底反弹的教训还历历在目，难道还想重复一年不买房，全年又白忙的悲剧吗？不管房价是涨还是跌，辛苦的永远都是刚需一族。
供求错配致一线楼市低迷 价格高刚需难承受
在楼市交投惨淡、悲观气氛弥漫、“唱空”论调不断的情况下，一线城市房价下跌，无疑将沉重打击包括购房者、开发商在内的所有市场主体。一个显而易见的结论就是，楼市将在低迷的泥潭中越陷越深，楼市企稳回升更是遥遥无期。目前，我们最为关注的是一线城市房价进入下跌通道对于整个楼市意味着什么？加速下跌，正中大佬们诸如“崩溃论”、“撞冰山论”、“泡沫破灭论”的判断，还是以降价来去泡沫，让房价收入比趋于合理，并刺激老百姓积极入市和渐进消化过剩。
事实上，发展中国家或新兴国家房价大幅度波动是一个常见的现象，平稳的时候反而非常少见。因此，房价上涨与下跌本身非常正常，没什么大惊小怪。关键是，楼市会不会因为没有需求支撑而急剧下滑，冲击到经济增长、金融体系和就业稳定。但是，总结各国城市化规律而得出的一个结论是，楼市危机式的大起大落很少发生在城市化快速推进时期。这是因为，城市化快速推进一般会持续几十年，这一时期人口和资源在大城市规模化集聚、分工合作和产业升级迅速推进，城市空间资源价值不断提升并优化。对楼市来说，这就意味着需求基础不断增厚，并给楼市带来红利。即便楼市量价会波动，但只要控制好金融杠杆、外资和热钱冲击，一般不会发生金融危机。因为，强大的需求始终存在，楼市波动中的一些问题也很容易被消化。
房改以来，我国主要城市（特别是一、二线重点城市）房价之所以一直在上涨，一个重要原因就在于城市化带来的强大需求。因此，判断楼市前景就是要在宏观上把握这种需求潜力。我国城镇居民户均套数比从2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三线、三四线城市过去几年供应了大量的住房，但人口、产业并未相应增长和集聚，出现了“鬼城”、“空城”等供应过剩的问题。因此，总体上判断，范围内告别了住房短缺，也告别了需求大规模释放的时代，广大的中小城市在未来还要思考如何消化供应过剩。
但是，住房供求对比在范围内的差别很大。过去10年，一、二线50个主要城市集聚了2.6亿外来人口中的80%，人口资源集聚、分工合作与产业升级远远优于其他城市，这些城市的住房需求潜力非常大。根据第六次人口普查的结果，一线城市常住人口户均拥有套数在0.7~0.8套，如果考虑到正常的投资需求（投放到租赁市场）、改善性需求和拆迁需求，人均套数可能会更低。未来，以城市群为主的城镇化战略下，主要城市将依旧是人口流入的目标地，住房需求也将仍旧保持旺盛态势。
2014年以来，之所以连一线城市的住房市场都持续低迷，并非是需求不在了，而是住房供求结构性失衡或供求错配。在这些城市，投资或改善性需求部分被“限购”住了，大部分因为关注楼市下行风险而减仓了，目前留在市场上的需求基本上都是所谓的“刚需”，如婚房需求、工作区域变动带来的购房需求、家庭规模扩大带来的购房需求等。这类需求有三个基本特征：一是对高价房承受能力较低，二是对与居住相关的生活成本比较敏感，三是对公共服务配套有强烈的需求。但是，在一线城市，无论是新房还是二手住房，经过10多年快速上涨后，房价水平已经达到了一个历史高点。即便是郊区的住房，其价格水平也上涨到两万元左右，以此计算的房价收入比也在13倍左右，对于留在市场上的“刚需”来说，这样的价格水平难以承受。
同时，大城市二手住房交投比较活跃区域集中在主城区，其价格水平一般要高于新房价格的10%~20%，且交易成本（中介成本和税收成本）也很高，“刚需”难以接受。新房价格尽管相对较低，但其供应主要分布在城市外围或开发价值较低的区域。在这些区域，住房建设速度远快于公共服务配套（交通、教育、医疗等）跟进的速度。而且，越是新供应的住房，其配套差的问题就越严重，配套差意味着生活成本高、供应的有效性差，不适合“刚需”人群的需求。
另外，2010年以来，一、二线重点城市土地价格快速上涨，地王频繁出现。按照两年左右的开发周期，土地高溢价将会体现在2011年以来高房价，而主要城市近几年房价数据也佐证了这一点。在高地价驱动下，楼市开发一般会往大户型、高档化的模式上走，只有这样才能保证开发商的预期盈利，这也迎合了过去几年房价快速上涨时期需求过度释放，特别是投资需求旺盛的特征。根据笔者的调研，在一、二线重点城市，目前的新房供应中，大户型住房供应占比较大，而“刚需”人群需要的中低价位、中小户型的普通住房供应则偏少。
目前，一线城市的库存消化周期也超过12个月的警戒线了，很多人认为一线城市也存在供应过剩的问题。国家统计局70个大中城市房价指数发布后，对于5月份一线城市房价下跌的问题，国家统计局高级统计师刘建伟表示，房价下跌的主要原因是库存压力较大，这是对供求关系的误解。事实上，库存中更多的是无效供应，或者是“刚需”用脚投票的结果。未来，重点城市限购政策不会取消，国家希望通过支持“刚需”人群购房，特别是希望加速非户籍常住人口城市化来化解住房供应过剩、渐进去泡沫。但是，要想让这部分市场需求真正实现，就需要正视住房供求结构目前存在的失衡和错配问题，增加针对“刚需”人群的住房产品和货真价实的公共服务配套体系建设，如发展共有产权住房，加快公共服务均等化，增加轨道交通和教育医疗投入，社会保障实现异地统筹并向常住人口全覆盖等。
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楼市降价风言过其实 刚需购房者不妨再等两月
近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元∕平方米。同时，一手房市场个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大“跳水”的言论甚嚣尘上。
然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性降价？
记者走访调查通州多个新盘后发现，与其说是降价，还不如说是开发商拿出少量户型位置等较差的房源促销，以低价吸引客户。正如某销售人员直言，“波动肯定是有的，但实际上不好的房子才拿出来促销，这是开发商抢客的销售手段。从整个盘面来看，与前一期房源销售均价相比，新一期房源的成交均价并未降低，甚至还有不同幅度的上涨”。
此外，记者还发现，此前引发热议的“零首付”也开始逐渐沉寂，所谓中国“零首付”购房或重蹈美国次贷危机覆辙可能性也并不大。事实上，开发商仅仅是拿出几个或者几十个名额来做宣传噱头，有点类似交定金占房源的意思，而且当时并不能网签，仅是与开发商草签合同，待半年或者更长时间后付齐首付才能网签。
即使房企与房天下等网站合作，用促销刺激市场有效需求，但这种促销也是小幅度促销，例如总价200万元以上的房子推出3万元左右的优惠。
不排除个别项目降价幅度非常大，房企为了快速回笼资金可能会牺牲一部分利润，但还远未到亏本甩卖的地步。
成交量确实在大幅减少，入市项目签约率已不足三成，但不代表房企已经扛不住了。实际上，成交量的减少，促销活动的增加，并不代表房价“跳水”。有公开资料显示，46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况发生，涨价楼盘占比为8.33%，降价楼盘占比仅为3.56%。
更为值得关注的是，外部因素的不理想，也不意味着北京楼市房价的大面积下调。毕竟，作为首都，北京楼市的刚需仍旧非常强劲。以记者调查的多个项目为例，新开房源的销售均价比上一期实际上都是环比微涨的，只要降价幅度到位，将马上实现反弹。换句话说，少量的促销并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，反倒会被市场一抢而空，即使这样，其利润率也仅是增速下滑而已。
不过，北京楼市的“降价风”虽未大规模刮起，但市场下行预期却非常明显。对此，有业内人士建议，改善类需求现在可以入市了，但刚需还可以等两个月看看，若按目前楼市预期发展，届时，开发商可能会坐实降价，去打真正的价格战。
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2014年开局以来，楼市低迷，“限购松绑”传闻不断。潍坊楼市虽节奏放缓，但始终处于波澜不惊的状态。金景雅苑总经理李总告诉房天下，“我们项目近期销售情况还算比较好，已售出大部分房源，仅剩100多套了。但与往年相比就差了很多，毕竟现在形势都不太乐观。从统计数据来看，潍坊房价近期是上涨的，但其实确实明涨暗降，毕竟现在很多楼盘推出的优惠力度越来越大，我认为至少降了5%。”
潍坊房价究竟是平稳上涨，还是会出现下跌？现在买房是否合适？购房者目前是否打算出手购房，一起来了解下潍坊网友的购房观念吧。
更愿住奎文 市区房价较高只能买周边
刘先生老家是临朐，本次跟自己从小到大的好朋友一起看房，谈到潍坊房价，刘先生表示：“老家临朐房价也四五千了，对比来说潍坊房价不算太高，勉强还可以接受。但是市区的房价还是稍微有点高，如果想买房子只能往玄武街以北和宝通街以南，但是这些地方又稍微有点偏。”
谈到想买的房子，刘先生表示，自己已经看过了4-5个楼盘，这次是次参加看房团，打算买个100多平米的三室一厅户型，4000-5000元/平米之间的房价比较合适。
而谈到广受市民热议的，刘先生表示，买房当然是要靠近学校比较好，毕竟将来孩子上学是个问题。自己买房的时候，学校问题肯定是一个很重要的考虑因素。
潍坊房价会上涨 买房要买非毛坯房
王先生老家是潍坊安丘市，已经在潍坊工作多年，因为工作稳定打算定居潍坊。王先生表示自己是刚需，“我要争取在两个月内买好房子，是非毛坯房源，不用我再费力气装修，大小在70-100平就可以，首付在10万以内。目前比较看好的是中央生活城的房子，这次跟着看房团去了解一下。”
提到是否想购买，王先生说：“虽然我的孩子已经3岁了，但是我对潍坊的学校还不是很了解，所以房子是否是不重要。”谈到潍坊房价，王先生表示潍坊房价未来肯定会上涨。
更愿意买多层住宅 是关键因素
鲍女士本次是和先生一起来参加看房团，为了抓紧时间买上合适的房子，鲍女士虽然已经怀孕，但是仍然加入了看房大军。在看房团现场也不停的与售楼处的员工交流。
鲍女士告诉房天下，这是他们次参加看房团，自己和先生已经结婚了，现在也已经怀孕，急需要买上合适的100平米左右的房子。
谈到买房区域，鲍女士表示：“自己这次跟着看房团是主要想看潍城区的房子，但是看到看房团宣传单页之后，觉得紫金园翡翠花园也很好，价格很合适。虽然现在市面上高层很多，但是自己还是想选多层的房子。”而谈到最近十分火热的的问题，鲍女士表示，小孩上学是个大问题，尤其是小学，所以学校是买房的重要因素之一。
刚需买房更多是为了居住，而不是为了投资套现，因此买房更应该早下手为强，否则不仅价格逐渐攀高，位置也逐渐向市区周边偏离。当然，买房抄底也是讲究方式的，不同的需求就会有不同的选择，只有选择适合自己且性价比的房子才是关键。
：刚需买房关注价格洼地
买房，谁都希望买“高上大”，但高房价摆在那。对于刚需尤其是买房心切的购房者来说，可以关注价格洼地的楼盘项目。
每一个城市都有价格洼地，他们或许是城郊结合区域或许是新城区，但他们有一个共同的特点就是房价不高，随着交通设施的不断完善，在性价比上具有很大优势。
第二：关注中间价位楼盘
贵有贵的理由，对于刚想一族来说，尽管当前房价已经高不可攀，但是买房千万莫贪便宜，也不要捉襟见肘买高房价楼盘，应该多关注市场中处于中间价位的楼盘。，这样的楼盘质量一般都不差;第二，中间价位的楼盘选择较多，可货比三家;第三，也是最重要的，只有高性价比楼盘是大众的。
第三：量力而行，性价比是关键
买房作为人生的一件大事，一定要量力而行，选择最适合自身需求的好房子。购房者可从房子位置、价格、配套、绿化、布局以及户型多方面进行对比，从中挑选适合自己的最优房源。
第四：买房不要想太多
如今，很多年轻人购房考虑的因素太多，想买到性价比高一些的房子，但往往没有十全十美的，如果要得太多，或者根本不知道自己想要买什么样的房子，那买房的战线就不知道要拉多长了。只有自己很清楚想要一个什么样的房子，那么，只要条件都基本达到了，就能买到称心如意的房。
首先要了解整个市场，了解市场上现在有些什么样的楼盘在卖；其次，根据自己的需要很快筛选出几个意向楼盘，再到现场去看，具体把户型、价格、优惠、环境、配套等等细节看好了就当即下手。只有这样买房才是很理性的，因为知道自己需要什么，所以能买到心中好房，如果看上好的，还想更好，那就只会把自己陷入纠结的漩涡。
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