[摘要] 楼市的下行对于二三线城市来说更是危机丛丛，那么库存高企的二三线城市下半年房价走势会如何呢?前瞻网分析认为，三大原因或致高企房价难降。
谈起2014年房价走势情况，受新近的“6月房价71城环比下降”消息影响，地产市场上再次把“崩盘论”、“降价论”和“冰点论”搬出来，以证明中国楼市已进入拐点转型。
今年以来，近十个地方城市传出相关的缓解楼市的政策措施，被媒体解读为大胆“救市”，然而，“救市”一词就是赤裸裸地把政府和普罗大众给对立起来了，让“有心”救市的地方也变得小心翼翼。
楼市的下行对于二三线城市来说更是危机丛丛，那么库存高企的二三线城市下半年房价走势会如何呢?前瞻网分析认为，三大原因或致高企房价难降。
本地人口需求不多，外来务工者不足
相比于一线城市，二三线城市的楼市市场多少有被边缘化的危险，对于房企来说，一线城市是他们乐于攻破的首站，但由于近几年来，一线城市的房地产市场已经变得过于拥堵，因而不少房企纷纷落子到二三线城市，大型商业地产和高端住宅地产汹涌进这些城市。
对于市民来说，新地产的涌入能够在一定程度上提高城市的良好形象，但是却致使出现供过于求的局面。尤其是2013年，二三线城市迎来投资热潮，而今年大环境的下行，加之本地人口需求不多，外来务工者不足，致使库存进一步积累。
数据显示，2014年前5个月,常州和无锡市区商品房销售面积同比分别下降13.37%和20%。作为中国著名的制造业重镇，江南的富庶创造了大批投资和改善型购房需求，因而过去几年，常州和无锡一直是一线房企云集拿地的热土。但2014年以来，局面急转直下。
“为利是图”的银行收紧房贷
尽管央行喊话力挺首套房贷，但是各大银行并没有大力支持该没有强制性的“喊话”举措，银行对房地产领域的贷款收紧，令二三线楼市雪上加霜。
无锡市住房保障和房产管理局相关负责人称：“上半年，首套房贷利率实际是普遍上浮的。有的小型股份制银行已停贷个人首套房贷。”这位负责人表示，尽管央行要求银行支持首套房贷，但目前无锡当地各银行并没有具体的行动。
而在开发贷环节，银行对风险的把控更为严格。据了解，无锡、常州中小开发企业，因资金周转不畅，被银行收缴楼盘公开拍卖的不在少数。
“特别对中小房企而言，有的不得不借新偿旧，甚至采用民间借贷方式弥补资金缺口。”知情人士透露称，银行通常会承诺企业还了旧贷款后，新贷款马上会批下来。但房企借了高利贷还了银行贷款后，却不一定能拿到新贷款。这种情况下，房企无奈携款跑路，或低于成本价抛房，导致债务纠纷及烂尾楼项目逐渐增多。
土地价格注定“降价无效”
近年来，建筑成本、土地价格、人工支出等都成为房企的负担，于是二三四线城市房地产市场预期正在发生改变，“降价跑量”是多数房企选择的应对之策。然而，与以往不同的是，高地价使房价下调空间有限。
江苏省房地产商会副会长蒋佳平在接受媒体采访时表示，目前常州房价均价6800元/平方米。本地房企开发成本为3800元/平方米+楼面地价;外来企业成本价为4500元/平方米+楼面地价，而目前在售的项目，大多是两三年前市场形势好、地价高时拿的地。“算都算得出来，有的楼盘就是在亏本卖”，“而且在各家都选择降价的情况下，一样还是卖不动”。这与市民的观望心态有着密切联系。
总结
受多重因素影响，尽管万科依然坚挺，但与其品牌刚需定位和降价策略离不开关系，虽然土地成本等各种资源贵，但二三线城市受到上半年成交不理想的冲击，7月开始会有部分房企只能寄望于降价，但是幅度不会太大，在整个市场运行中，有望让一些虚高的房企把房价定得更符合市场规律，也就是把个别房企的泡沫挤爆。但从整体来看，房企大幅度降价的可能性较低。
推荐阅读：
推荐阅读：房企淡季加大推盘力度 二三线城市成交量缓升
（来源：大洋网）
房企“抢收”二、三线楼市现转机
传统楼市“淡季”现推盘潮。随着政策松绑和成交量微弱升温，多个品牌房企急开盘，在淡季“抢收”二、三线城市。业内人士推测，6月二、三线城市成交量或和5月相若，部分城市成交量将上行。政策松绑将对市场短期造成轻微的利好，市场有望走出一波上行行情。
相比起“旺季不旺”的5月，不少房企在6月这一传统楼市淡季的推盘力度明显加大。
房企淡季加大推盘力度
上周末，恒大地产在二、三线城市连开两盘，这两个分别位于合肥和平顶山的大型项目在淡季反常受捧，其中合肥恒大中央广场开盘销售25.6亿元，其中，住宅开盘销售13.4亿元，商铺开盘销售12.2亿元；平顶山恒大名都开盘销售6.1亿元。两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价。
接近恒大的人士表示，这两个项目均刷新了楼市销售纪录，其中合肥恒大中央广场创造了楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都创造了今年三线城市开盘销售纪录。
“我们判断，目前整个中国房地产市场调整后已平稳，特别是从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心也都在恢复。”恒大集团副总裁何妙玲对记者表示。
选择在传统“淡季”大举入市的并非恒大一家。记者发现，在杭州、合肥、深圳等多个城市，楼市已迎来供应小高峰，其中据杭州透明售房网统计，杭州6月将有55个楼盘上市，其中有30多个是首次开盘，多数是4、5月以来一再延期开盘的项目。
二、三线城市成交量缓升
在密集推盘之下，从数据上来看，楼市，尤其是二、三线城市楼市似乎已悄然出现转机。
中国房地产指数研究院的实时数据显示，上周(6月9日~15日)40个城市累计成交面积环比上涨13%，同比上涨7%，累计成交量回升。其中一线城市环比涨幅近四成，而二线城市同环比均有所上升。
从上市房企和重点城市的销售数据来看，5月也已经出现弱反弹之势。从公开数据来看，5月，上市房企单月签约相较4月有个位数的微升。
从上海某房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积来看，成交面积环比已经出现12.0%的增长，其中一线城市成交继续萎缩，而二、三线城市反现反弹，其中15个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长达到了15.8%。
而住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹则公开表示，按照2020年达到人均35平方米住房面积的目标计算，将有60%的住房需求来自新型城镇化，应要高度关注新就业、新定居城镇人群的刚性购房需求。业内人士认为，这部分需求中不少来自于二、三线城市。
推荐阅读：
楼市“动作”
二、三线城市现“抢人”之势
房企大举入市“抢收”，正是看中政策频现松动之时。而相比起一线城市放松“限价”的措施，二、三线城市已经采取了“威力”更大的“抢人”措施。
5月底，海口出台房地产新政，实施购房入户政策。海南本省人士从6月1日起，购单套房120平方米以上可落户海口5人。武汉市日前也下文规定，从7月1日起，毕业超过两年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、一年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户，此前，毕业两年内在武汉就业创业的高校毕业生才可在武汉落户。芜湖、无锡、贵州、广东等多个省市也推出类似的鼓励购房入户的措施。
“从贵阳发布纳入本省其他多市人口基数，享受本地户籍政策，到海口出台的落户新政策，根本目的都是为了解决人口问题，利用城镇化，提高购房人口基数，达到刺激房地产的目的。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，未来“抢人”，特别是抢夺本省内有购买力的人群，将成为二、三线城市放松限购的主要办法，“后续在楼市继续降温的情况下，预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。”
业内观点
政策放松将带来轻微利好
对于在政策微调之下，二、三线城市出现的弱势回暖，张大伟表示，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成轻微的利好，市场有望走出一波上行行情。
上海某房地产研究院研究员则分析称，5月份市场成交量赶超4月，主要与推盘放量有关，另外和部分城市促销等策略的实施有一定关系。但5月的反弹力度并不大。从一部分二、三线城市的数据上来看，截至6月20日，成交量和5月同期基本持平，预计整个6月，成交量也将和5月基本持平。“当然，对于部分房企楼盘热销，部分城市成交量上涨也属于市场的正常表现。现在购房者基本都是等待多时的刚需，适时推出相应楼盘很容易触动这类购房者的心弦。”
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
