[摘要] 万科、恒大、富力等房地产企业先后公布了半年报，与上半年销售不畅、市场低迷的直观感受有所不同的是：万科、恒大、保利、绿地、富力、融创、碧桂园、雅居乐等大型房企上半年业绩呈现了同比上涨的态势。
房地产进入优胜劣汰行情？
日前，万科、恒大、富力等房地产企业先后公布了半年报，与上半年销售不畅、市场低迷的直观感受有所不同的是：万科、恒大、保利、绿地、富力、融创、碧桂园、雅居乐等大型房企上半年业绩呈现了同比上涨的态势。那么，从房企的半年报如何分析当下的房地产市场走向？房地产市场调整，房价下行，为何众多的房企依然在盈利？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。
半年报公布，房企现状如何？下半年房价是何走势？
马光远：大部分房企难以完成全年任务 楼市的调整态势仍在继续
(《央视财经评论》评论员)
事实上我们一直在谈房地产市场的分化问题，事实上最准确的分化就是企业的分化。可以讲极个别的企业表现不错，因为正常情况下，房地产的销售，一般上半年跟下半年表现是不一样的。因为上半年的概念非常多，过完春节以后，大家置业的概念非常多，置业的理由也非常多，但是进入下半年以后，我们一般都会谈金九银十，那么除了金九银十以外，剩下的销售量都不是很好。所以一般情况下，房企一般不会把自己的业绩的完成率放到上半年，也就是说上半年如果完成60%、70%的话，那么下半年的压力就不会太大。如果从这个标志去看，上半年达到60%以上的只有一家企业，就是恒大，那么剩下的企业，万科是完成了50%，当然他的半年也超过了1000亿。
从这个来讲，如果以60%作为一个标杆，那可以讲99%的企业都没有达到这个目标，而且一季度到二季度，包括未来的三季度、四季度。如果整体业绩逐步下滑，那么意味着下半年他们完成任务的压力非常大。如果按照这么一个规律推算，那如果下半年的表现继续往下走，那就意味着可能到年底以后，可能有极个别的企业才能完成任务。所以这个业绩恰好说明，整个房地产市场调整的态势仍然在继续。
刘戈：目前就整个市场来说 大小房企之间是冰火两重天
(《央视财经评论》评论员)
我们来看一下这些上市公司里，凡是业绩比较好，而且增长比去年更多的，大多是这些品牌知名度比较高的，而且规模比较大的公司。比如说恒大，那么他在半年的时候完成了全年63%的任务；比如说万科，他无论是销商面积，还是销售额都增长了有百分之十几、百分之二十的这样一个额度，所以看起来很好。
你再看那一些中小企业，其实就是冰火两重天了。像有一些企业在房地产企业里算是中小企业，但就总的体量来说，都是几十亿档的。那么这样的一些企业，有的企业只完成了全年销售的20%、30%，这样的企业也不少。另外，还要注意一点，即使是这样一些大的公司里，他二季度的业绩也不如一季度的好，也就是说他更多的业绩是在一季度产生的，而整体上房价下行的势态是从二季度开始的。从这个来分析，总体来说，大企业总体受的影响不大。而由于市场的影响，市场预期发生的变化，中小企业的变化已经非常明显。
马光远：目前市场预期在逆转 降价的压力很大
(《央视财经评论》评论员)
价格的分化也是房地产市场分化之一，我们现在看到很多房地产企业在范围内，那么他的项目，他采取的价格策略是不一样的。比如说对一线城市，一些未来他仍然认为需求比较旺盛的城市，那么他可能采取一些不是很明确的降价策略，比如说通过补贴等等，但市场明确显示供应已经过剩的，降价的力度就非常大。比如说我们现在到一些三线城市去，你会看到六折、七折的项目都已经出现了，而且是很明确的降价。因为不降价的话，根本卖不出去。
在这种情况下，我们现在看到的，一个是市场预期在逆转，那么逆转下，降价的压力很大。第二个就是个现金流的问题，现金流可能对于今年所有的房地产企业来讲，无论是完成任务的，还是完不成任务的，都是的压力。
刘戈：大部分资金压力较大的房企会考虑以价换量
(《央视财经评论》评论员)
今年上半年，无论是万科在北京的一些项目，还是在广州的一些项目，都主动的降价，出现了降价以后日光盘的情况。恒大一直以来也是用这种快出快进的策略，这一直是他的销售战略。所以这两家在所有的房地产企业里面，业绩比较突出，我觉得可能正好就是他们顺势而为的这样一种态势。
那么其他的企业是不是有此效仿？既然这两家企业已经在随着市场的预期的变化，对价格、对销售策略进行改变，那么其他的企业是不是也会跟风，会不会也会效仿？我看了一下统计数字，47%的房企，他们在上半年的资金、现金的进流量是在降低的，所以这样的话，对于很多那些资金压力比较大的企业来说，他可能也会考虑，就是以价换量的这样一种方式。
张大伟：下行趋势已经明确 大部分房企难以完成今年的目标任务
(中原地产市场研究部总监 《央视财经评论》特约评论员)
到目前为止，已经有30个企业公布了上半年的销售简报，有16家企业是同比上涨的，有14家企业出现了同比下调。分化比较严重。像包括万科和恒大这种企业，他的同比和环比都出现了上涨，主要的原因是因为大部分销售的项目都是处于，受到调控影响比较小的区域。从降价来说，他们的价格基本上都是相对比较平稳的。特别是以恒大为例，目前从的销售来看，包括在六月份他几个项目的销售情况都不错，价格跟市场价格相比，有一定竞争力有关系。
有14个企业出现了同比下调，但这种同比下调主要原因是，市场来看，今年的降价的下行趋势已经较明确，特别是二、三线城市已经出现了明显的调整，所以大部分企业是不太乐观的。从完成任务的情况来看，只有少数几个企业出现了完成超过50%，其他的大部分企业完成率都在30%左右。其实按照正常情况来看，这种完成率基本上可以判断今年的目标达成率都很难能够完成100%的任务了。
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马光远：下半年对于房地产企业来讲 的压力就是资金压力
(《央视财经评论》评论员)
我认为下半年对整个房地产企业来讲，的压力就是资金压力，包括大的企业。我们现在看到比如说前五个月，整个融资的增长下滑得非常厉害，去年全年融资增长是26%，那么到五月份的时候，融资增长没有超过4%。那么我们考虑到去年拿了那么多的地，扩张的非常厉害。比如说去年对2014年的展望，有些企业甚至把他们的增长目标扩展到100%以上。
再有，下半年，我认为整体的流动性不会宽松，所以绿城为什么转让业绩呢？当然我们看到有些企业业绩增长非常好，有些上半年增长了350%，但是我们来回去研究，为什么增长了350%？原来是股权转让，而不是说你卖房子赚得钱。在这种情况下，无论是大企业、小企业，今年考验房地产的的问题，肯定是流动性问题，而且信托马上就要兑付了，这样对于主要依赖信托融资的这些企业来讲，压力将会非常大。
刘戈：上市房企的融资渠道相对宽 应更关注未上市房企的资金状况
(《央视财经评论》评论员)
今年上半年业绩的公报，和2008年上半年有相似的地方，那时基本也是这样的一种状况，就是一些大企业还行，一些中小企业相对而言是下降，或者完成任务的情况不太理想。但它有一个不同，就是从现在来讲，这些房地产的上市公司比2008年要多得多，所以整体上的资金状况，可能大部分的上市房企，短时间内可能没有大的压力。
从现在来看，基本上他们的资本、资金的构成，总体结构上来说没有大的问题。但那些没有上市的，很多在二三四线城市里，这些房地产公司的资金压力，如果整个信贷政策没有一个大的变化，那么他的压力要比这些上市公司大得多。所以我们不能光看这些上市公司，因为上市公司的融资渠道要宽得多，那些没有上市的公司可能更需要关注，他们的资金状况是什么样的。
如果房子的价格还横在现在这样的一个高位上，那么很多人可能是觉得，我来看一看，我原来不够条件不能买，那么现在有条件了，能买，但是我也得看一看，但是什么时候出手，一定要房地产开发商有了实实在在的动作，有了诚意我再说，你把房价降下来以后，这样的话才够引领一些消费者，就是所谓的刚需真正进入市场。
马光远：开发商应以价换量求得生存 等待春天的到来
(《央视财经评论》评论员)
现在整个的开发商对整个市场的判断还是过于乐观，还是有幻想。巴西跟德国比赛的时候，进了一个球以后，他们还觉得可以跟德国打对攻，进了第二颗球以后，仍然在打对攻，进了第三个球以后，心理防线逐渐在崩溃，但他们没有想到最后是七比一。我觉得目前整个开发商的心理仍然停留在二比零的阶段，现在在降价，但是还没到七比零的情况下，我还有幻想把它掰回来，我们有主场优势，有别的优势，整个经济还没覆盖上，我觉得这个心态一定要改变。目前房地产的主要问题，个是价格问题，价格太高了。第二个问题就是有些地方房子太多了，基本面跟过去完全不同。
那么，开发商的选择是什么？就是应该聪明的看到这个市场的变化，通过价格的变化来换量，求得生存。我认为你可能会幻想以后有白银(20.95, 0.04, 0.19%)时代，春天可能不会太远。但是如果你死在冬天，春天跟你没有任何关系，所以能不能走出春天的关键，能不能等到春天的关键是什么？就是你会不会通过价格来换量，让自己活下来。而且这对于中国房地产行业塑造一些好的品牌，让一些真正做品质的，真正给大家好房子的、好的管理的、好的概念的开发商留下，把那些对整个市场不利的，仅仅靠做一个开发商就能够赚钱的，把这些踢出去。
今年上半年，房企销售业绩的下滑超出了市场的预期。
来自中原地产市场研究部提供的统计数据显示，截至7月10日，24家房企公布了半年销售业绩。从同比数据看，24家企业中有11家同比下降，这是数年来首次多数房企销售业绩涨幅放缓甚至下跌的情况。尽管很多房企没有公布数据，但预计不会太乐观。
有观点认为，在经历了上半年房地产市场的冷清后，下半年各家房企的销售压力明显增加。2014年降温态势若延续，那么在房企以价换量力度不够的情况下，预计90%以上的企业将难以完成年度目标。
新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时称，未来大型房企的市场份额会越来越高。在中小房企的分化过程中，兼并重组会成为市场的主流，“真正破产倒闭的比较少。”
业绩不佳分化加剧
上述机构统计数据也显示，截至日前，已经有30家房企公布了半年业绩预报，其中有16家出现了业绩明显亏损或者下调。今年上半年预计净利润下降幅度的上市房企为荣丰控股，预亏金额约1800万元～2200万元，而公司去年上半年尚有盈利134.59万元。
不仅是中小型房企，对于A股市场的标杆房企来说，各项财务指标也出现下滑。从“招保万金”的销售金额和销售面积来看，除万科外，其他三家的销售金额和销售面积均出现下降。荣丰控股、嘉凯城、创兴资源等企业更是发布了首亏预警。深物业、粤宏远、世荣兆业、广宇集团、滨江集团等发布了预减。
数据表明，即便在北京、上海等一线城市，今年库存增加也很明显。这说明，即使在此类市场空间大的城市，房企的高周转模式也会受羁绊。
在市场疲软的大环境下，房企阵营也表现了分化的态势。
中指院的研报指出，前六个月销售突破500亿元的企业为7家，平均销售额692亿元，上年只有4家企业，增长19.5%。
此外，共有25家房企实现50亿~100亿元的销售业绩，平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元，上年同期实现销售50亿元的房企已退出8家。
对此，如不积极谋划和变革，亏损的业绩或成为压死骆驼的最后一根稻草。
资金实力是关键
房地产行业是资金密集型行业，强大的资金筹措能力是房企发展的关键。在欧阳捷看来，今年1~4月份开发贷与个人贷是同比正增长的。而一些企业说“钱紧”的原因，是银行的信贷政策更严所致，导致部分房企和项目拿不到贷款,资金链承压。
严跃进表示，对于目前业绩不佳的小房企来说，与其被动破产，不如主动选择被兼并的机会。
《每日经济新闻》记者查询北交所的网站得知，6月27日~7月3日，北交所新增挂牌项目总金额与上周相比有所增加，房地产业居挂牌金额前三位。
受访的业内人士认为，市场的低迷导致购房者观望情绪浓厚，大企业资金充裕、融资渠道广泛，而小企业恰好相反，下半年仍是房企并购的好时机。
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