[摘要] 本周内海口市已下发内部文件终止限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。海口成为中国松绑限购政策城市中的实时一员。在原本46个限购城市中已有逾半数对限购政策进行不同程度的调整,但多数市场反应依然冷淡。
本周内海口市已下发内部文件终止限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。海口成为中国松绑限购政策城市中的实时一员。在原本46个限购城市中已有逾半数对限购政策进行不同程度的调整,但多数市场反应依然冷淡。
业内人士指出,中国楼市的现状是供求关系失衡导致量价齐跌,房企去库存压力增大,而目前多地限购松绑作用有限,楼市正从政府调控向市场自发调节发展。
今年上半年,中国各地楼市成交接连走低,房地产销售不景气,市场表现低迷。总体而言,楼市上半年成交呈现出量价双降。
国家统计局近日发布数据显示,1—6月份,商品住宅销售面积42487万平方米,同比下降7.8%;住宅销售额25632亿元,同比下降9.2%。
此外,70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,6月房价环比下降的城市增至55个,环比上涨的城市仅有8个。其中涨幅为0.2%,降幅为1.8%。
向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市楼市也逐步“沦陷”。6月份,除北京的新建住宅市场依然坚挺外,北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。
业内人士指出,随着今年房地产市场趋冷,楼市只涨不跌的预期有了根本扭转。市场悲观情绪滋生,进而更有“崩盘论”“拐点论”持续发酵,使得需求疲软,观望盛行。而开发商应对市场变化,调整售价打折促销行为,更进一步深化了看淡后市预期。楼市在预期的自我印证和自我实现中又将加剧下行趋势。
一方面是成交量下滑,另一方面却是新增供应增加。业内人士分析,新建商品住宅库存再创历史新高,市场成交继续低迷,购房者观望情绪浓厚,导致市场供求关系失衡,房企下半年去库存压力将成首要任务。
截至6月底,，某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量达26218万平方米,同比增长22.9%。35个城市中,29个城市库存出现了同比增长现象。
某研究中心研究员认为,从数据来看,6月份去库存化周期超过18个月,表明去库存压力将空前变大。同时,在资金压力等多重因素下,下半年房价上涨动力减弱,开发企业在保持房价平稳的基础上,将会更多地通过促销、优惠等手段进行调整。
中指研究院实时发布《2014年上半年中国房地产市场研究报告》也预计,下半年房地产政策方面,中央将推进长效机制建设,地方则趋灵活,但短期供大于求压力继续存在,“去库存”将是下半年主基调。
在“分类调控”“双向调控”思路指导下,一些地方政府开始调整、松动楼市政策。如呼和浩特市明文取消了限购令,其他城市大多采取“只做不说”做法,在实际操作中予以实施。地方政府自主多样化“救市”策略频频推出,呈现由点到面的扩散之势。
“不过,限购政策调整对当前房地产市场影响不大。”中指研究院华中市场研究总监李国政告诉记者。北京师范大学房地产研究中心主任董藩也表示,限购松绑的作用有限,只取消限购,贷款不配合,市场很难有特别明显的回暖。
某房地产公司研究中心分析师认为,地方政府在土地出让等收入减少的情况下,迫于财政压力,预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则,尤其是近期住建部再次重申楼市调控的地方主导权之后,出台多样化调整政策的可能性被加大,力度也将更大。
业内人士指出,上半年楼市出现回落是市场自身内生调整需要,是一种向理性回归的正常反应。分化和竞争还是下半年的主旋律,城市之间的分化还在拉大,政府主动调控转为市场自发调节将是未来楼市的发展趋势。
2014年房地产调控抑制投资需求、满足自住性需求两大核心不变，但更强调因城因地分类调控。
3月13日，国务院总理李克强在人民大会堂答中外记者问时表示，房地产问题是个大问题。
李克强表示，对于合理的自住需求，要有相应政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
这也是李克强总理3月5日作政府工作报告后，第二次提及房地产调控。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，综合总理政府工作报告和答记者问的讲话看，均强调要因城因地分类调控房地产市场。2014年房地产调控核心没有改变，一方面抑制投机和投资性需求，另一方面满足自住性需求。
住建部一位人士表示，住建部对2013年各地楼市进行了摸底，“目前住建部已经向地方传达了分类调控的要求，各地也陆续提出了2014年调控思路，总的来说，因地制宜是大原则。”上述人士说。
和房地产调控相比，住房保障将是本届政府2014年重要命题，上述住建部人士亦向本报记者透露，住建部目前正在调研住房保障和供应体系，构建针对不同收入群体，保障房、商品房多层次的住房供应模式。
9天两次定调分类调控思路
三中全会全面深化改革的决定，让许多房地产行业业内人士看到了行政性调控可能性。
但综合李克强9天之内两次有关地产的表态来看，均要求根据不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
住建部副部长仇保兴两会期表示，分类调控原因是基于当前各地楼市、房价出现分化，局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地类似的情况。
分析人士莫天全介绍，不同城市的房价分化明显，2013年100个城市均价上涨11.5%，一线城市上涨23.4%，远远超过平均水平，二三线城市上涨了6.6%左右。
谈及分化原因，秦虹表示，人口基数大，刚需旺盛，人口流动等，是楼市分化的重要原因，且短期内很难改变。
华远集团总裁任志强在2014第十四届中国房地产发展年会上展示了一组数据，近十年来，500万人口以上城市的人口增长30%，二三线城市只增加4%到5%的人口。
以2010年第六次人口普查数据来说明，2010年当年迁移人口的47%，迁移到了前35位大中城市，其中的40%进入了北上广深四个一线城市。
莫天全认为，人口不均衡流动，对房地产市场的影响恐怕还是中长期的现象，短时间也很难改变，也因此，出于抑制投资投机性需求、调节城市人口资源配比的考虑，限购、限贷短期内也不可能退出。
在继续执行房地产调控之外，李克强强调要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。值得一提的是，本届政府在谈及房地产调控时，只字不谈房价。
“和上一届政府把降房价作为调控目标相比，本届政府把住有所居当做房地产调控目标。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示。
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