[摘要] 楼市上半场结束，济南、呼和浩特等城市已经放开限购，上海、杭州也按捺不住了，限购之风频频传出。潍坊作为三线城市，虽然从未出台过限购政策，但购房者的情绪却深深地被全国大势所左右。好多购房者不禁想问，已经观望半年了，现在可以出手了吗？还是先看看地产大咖们的观点吧，看完楼市走势再做决定。
楼市上半场结束，济南、呼和浩特等城市已经放开限购，上海、杭州也按捺不住了，限购之风频频传出。潍坊作为三线城市，虽然从未出台过限购政策，但购房者的情绪却深深地被大势所左右。好多购房者不禁想问，已经观望半年了，现在可以出手了吗？还是先看看地产大咖们的观点吧，看完楼市走势再做决定。
任志强:房地产没有泡沫 政府走回头路要小心
任志强认为中国房地产没有泡沫。城镇化、人口增加等因素促使住房需求潜力巨大，而房地产市场的问题是政策不透明，必须要用市场化的方法解决市场的问题。
中国城镇化持续发展 2025年城镇化率将达到70%
中国1978年到现在，从20%的比例提升到30%，大概是15年的时间，这是非常缓慢的过程。1995年的时候是20%左右，中国在此之前改革的速度比较慢，因此十一届三中全会让农民工解放出来，让人们开始进城，或者是以农业为主的行业。40%的城镇化我们用了六、七年，45%到50%用了二、三年，超过50%到60%用了9年的时间，每年增加3%的城镇化。中央要求2030年城镇化率达到70%，任志强估计2025年就会实现，会提前5年。
未来人口增加家庭加速分裂 住房需求巨大
到2025年的时候，中国的城市化率超过70%的时候，世界的大城市也会增加很多个，中国千万人口城市也会不断的增加。人口增加的过程中，房屋盖得更加的多，人口不变的情况下，家庭小龄化，三口以上的人口占到了70%，过去只有40%，在五口到六口之前，十年间增加了很多，三口以上的家庭数量增加很多，家庭的总数量迅速的增加，不是人口数量，而是家庭数量，例如二个人的家庭，离婚后就变成了两家，基数增加了一倍，这个因素是未来房地产发展过程中导致住房增加和存量关系的条件。
房地产销售额下降 银行利率是主因
今年的销售额大概减少了8.5%，相当于2000亿，贷款增加了16.5%，也是2000多亿，销售面积下降了7.8%。银行利率高是主要原因。如果按照0.7%或者是0.8的优惠利率，现在执行的利率要增长20%，如果开发商将100万的房屋卖到90万，买房的人要支付110万，所有开发商的降价都变成了银行的利润。
十八大后房地产市场化走回头路
大量保障性住房由开发商建设，但是我们无法从统计局的报表中将保障和非保障分开，去年的20多亿有10多亿是保障性住房，按照40%计算，也有8亿多平方米是保障性住房。这样将一部分的刚需挤出去了，一部分的刚需变成了观望。从中看得到，挤出效应非常大，在五年之内，一年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。
任志强认为十八届三中全会之后，没有向前走，而是向回走。中国政府将市场的房屋变成了福利房，应该福利化变成了市场化，这就是住房。1998年住房市场化，应该由市场来解决住房。是否没有保障，应该是居住权力的保障，如果居住权力变成了福利化和财产化，这就是混合制度，这就是倒退。
政府开始重新进入市场 要小心
任志强说：“政府开始重新进入市场了，你们小心点。”北京既获得土地的竞价，又要进入保障住房，然后再控制地价。有自住型商品房的价格予以限制，卖房的时候再收30%，凭什么。我们摇号的时候，政府又将交易成本给了开发商，政府对市场的干预不是减少，而是不断的加强市场的干预和掠夺，让我们的政策看不到任何改革的前景，反而是一种倒退，至少所有房地产市场看到的都是政府行政命令的干预，而不是救市。
货币贬值 房价将持续上升
讨论房价的时候，认为只有住宅的房价才是房价，这一轮的房价还是继续上升的，而且是持续上升的。最简单的道理，经济学家应该懂的道理，货币是持续的贬值。
秦虹:下半年楼市将好于上半年 有利市场恢复
16日举行的“21世纪博鳌房地产论坛”上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，下半年房地产市场将好于上半年。
据她表示，去年房地产销售和投资数据前高后低，下半年基数有所降低，有助于今年下半年数据同比改善。下半年整体信贷环境会好于上半年。开发企业积极的价格促销收到效果。一些地方调整楼市政策，有利于市场恢复。
针对取消楼市限购的呼声，秦虹表示，在整体收入差距仍较大的情况下，在新的抑制投资、投机需求的政策尚未出台的情况下，如果所有城市都放开限购，一旦市场预期房价会上涨，投资者依然会涌入房地产市场。抑制投资和投机性需求、保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。
聂梅生:楼市迷时期已过 回升时候不好说
全联房地产商会创会会长聂梅生在“博鳌·21世纪房地产论坛”接受记者采访表示，房地产市场迷时期已过，市场已经处在底部。但什么时候能回升还不好说。同时聂否认会出现如业内所担心的崩盘情况。
聂梅生认为，当前房地产正处于高位盘整期。“为什么说是高位，因为2013年房地产各项数据达到了位。而今年一季度出现了盘整，主要特征就是涨幅下降。到了4、5月份，部分数据出现负增长，但负增长不代表下降。”
“房价同比涨幅很清楚，从去年的7.7%下降到目前的负值，1-5月份是负的1.7%。并没有急挫，总体来说不会崩盘，比如下降30%到50%，不会有这样的情况，目前已经走稳。”聂判断，目前房地产市场已经走稳，在向良好方向发展。如果政策不出大的问题，市场信心会慢慢恢复。同时，她认为，开发商目前都“活得很好”。
聂梅生表示，从数据上看，房地产开发投资增幅从去年底的19.8%，降到今年1-6月的14.1%，商品房销售面积同比下降6%，这是很多人没有预料的，甚至看起来形成了全线的资金紧张。但仔细分析，这属于特殊情况。
聂梅生称，开发商的资金组成包括五部分。部分是个人按揭贷款，即个贷；第二部分是订金收款；第三部分是自筹资金；第四部分是利用外资情况；第五部分是开发贷。开发商一季度投资之所以出现急挫和个位数的增长，这是因为一季度个贷卡得紧。
“开发商与购房者签订协议之后二三个月，个贷规模就下降了，开发商的订金收不回来，最终表现在数据上与去年5月份相比相差很多。开发商资金来源中，涨幅的就是企业自筹资金，包括信托、基金以及海外发债等等，自己找来的都是自筹资金。由于银行出现了大量影子银行问题，个贷和开发贷的利息远远低于表外这一块，银行当然不愿意放贷，因为表外可以达到15%，个贷是6%，开发贷是8%到9%，谁愿意做呢？开发投资为什么会下降这么快，这与上半年银行的货币政策，银行自身的运转是有关系的，这造成企业不得不拿贵的钱顶着。企业去年拿了很多土地，现在又无法融资，今年的情况是特殊的。”
聂梅生呼吁，政策应当支持改善性住房部分。她认为，这部分需求属于误伤。同时，应该调整限贷政策，银行不应再提高当前的首套房房贷利率。以前偏紧的信贷政策已经不适用于处于调整期的房地产市场。
聂还表示，限购、限价也不适用于当前调整期的房地产市场。取消限购基本上是地方政府的做法。“目前取消限购的城市主要分为两种，一种就是本来当时就不该限，当时限购是一个性的举措，一刀切，该限不该限的都限了。一些地方政府现在觉得它那个地方本来应该支持房地产的消费，而且也没有很大的投机炒房的问题，没有很大的泡沫，就不该限，这次就把它撤了。还有一些城市原来需要限购，但现在如果不取消限购，对当地的房地产市场是毁灭性的打击，在这种情况下，地方政府就取消了限购措施。”
聂梅生称，两个取消限购的做法，后者可能多一些。“比如像温州等城市，房地产已经折价了一半，这种情况之下你如果再限购，市场预期就更糟糕。本来还存在的一些购买能力也不能释放，最终导致整个资金链断掉，这对当地的经济摧残很大，所以要把原来的限购政策取消。”
聂梅生认为，地方政府现在取消限购稍微晚了点，今年一季度开始就该有一个态度。“既然中央政府基本上不出针对房地产的性政策，在这种情况下，就应该让地方政府作主，谁出的政策谁负责，这个话应该早说。地方政府已经耐不住了，想要出了，又怕喊停，又怕被问责。在这种情况下中央政府才有一个态度，你们自己调。我觉得晚了，中央早就应该有这种态度。本来房地产调控政策就应该因时因地制宜，不应该一刀切。”
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