[摘要] 一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，在买房的过程中却容易被开发商的种种伎俩蒙蔽了眼睛，往往在买房之后懊悔不及却回天无力。买房似乎成了人生的一次大赌博可谓是步步惊心，而这样的买房“陷阱”在潍坊楼市频繁上演，房天下为您盘点近期潍坊楼市买房陷阱，助您在买房之前做好充足购房准备。
一套房子也许是许多人一辈子的投资，在买房的过程中却容易被开发商的种种伎俩蒙蔽了眼睛，往往在买房之后懊悔不及却回天无力。买房似乎成了人生的一次大赌博可谓是步步惊心，而这样的买房“陷阱”在潍坊楼市频繁上演，房天下为您盘点近期潍坊楼市买房“陷阱”，助您在买房之前做好充足购房准备。
潍坊一小区违规建房开工无望购房者疑遭设陷
日前，奎文区赵先生拨打热线反映，去年，他在奎文经济开发区虞舜世家小区买了一套房子，交了10万元首付款后没过多久，工地就突然停工了。如今开发商已无法按合同约定时限交房，业主们的退款要求也迟迟得不到答复。
赵先生告诉潍坊晚报记者，他2013年10月买房时，小区工地上正在打地基，“工地停工后，我们业主多次去询问过，开发商给出的答复一直是马上就建。但眼看着半年时间过去了，也没见一点复工的迹象。”
随后，记者联系到了该小区开发商潍坊汇展房地产开发有限公司。该公司一位不愿透露姓名的负责人告诉记者，小区属于旧村改造项目，由于内部许多问题还未协调好，近期是不能复工了。针对停工问题，12345市长热线已找过他们多次，市建设局预售科也给他们下达了限期整改的通知，“至于退款问题，目前我们还在协商，待确定好后再对外公布。”
开发商违规建房售房 业主退款遭拒
7月20日，市建设局预售科工作人员答复本报，经查，虞舜世家项目的开发商尚未办理开工和预售手续，属违规建房售房，“我们已给开发商下达了限期整改通知书，他们承诺在8月10日退房款。”对此事件的进展，本报将继续追踪报道。
记者随同赵先生来到当初办理房屋转让合同的潍坊鼎信创展营销顾问有限公司，公司相关负责人告诉记者，他们公司只是受房产商的委托来给居民们办理转让手续的，其他事宜与他们无关，“我们公司也有很多员工团购了这里的房子，但是没动工，我们也很着急。”
潍坊一小区在建工程全部停工 数百业主心冰凉
最近几天气温越来越高，但是寒亭区汇景名城的数百户业主心里却是一片冰凉，随着该小区在建工程全部停工，开发商不再露面，各种有关开发商跑路，公司破产的小道消息四处流传，他们的房子到底能不能交付，什么时候交付也没了准信儿。目前，虽然寒亭相关部门已安排了“汇景名城工作组”进驻售楼处，但业主们至今没有收到何时才能交房的明确答复。
售楼处停摆，闪了数百户业主
21日，家住寒亭的市民王先生反映,2010年在汇景名城买了一套房子,合同写着2012年交房,可眼看两年已经过去了,买的房子却还是空架子,真闹心。
记者来到位于寒亭区通亭街、丰华路附近的汇景名城售楼处。售楼处大门洞开,大厅里满目狼藉,当日下午两点半左右正是上班时间,但记者在里面等了将近一个,没有看到有工作人员前来。
在正对门口的墙上,还挂着“商品房预售许可证”,上面写着售房单位为“潍坊晟鑫置业有限公司”、项目名称“丰华.星河苑”等一系列信息,一旁的项目模型还能让人看到房子本来应有的样子。
几个坐在售楼处一角的人满面愁容,这些都是已经交钱却没能住进新房的业主们。业主韩女士告诉记者,两年多来,售楼处都是现在这副模样,偌大的房子一个人都没有,开发商也不露面。而在这里买了房子的,大概有400多户,都交了钱了,有的是按揭贷款,有的交了全款,现在都还没能拿到属于自己的房子。
34栋建筑,只盖好了11栋
记者来到汇景名城小区的西门。大门框架已经建设完毕,但是还没有进行外墙装饰,门口外也遮挡了围栏,并不对外开放。
沿着西门继续往南走,走到小区对外开放的小西门。进入小区之后,记者大体数了数,目前已经住上人的楼房有10栋,另外还有西门靠近路边的一栋沿街房投入了使用,而在小区售楼处公示的项目简介上则写明小区共有商业和住宅共34栋建筑。
据多位在此购房的市民介绍,大部分人都是在2010年至2011年在这买房的,小区共分为三期,目前,只有一期已经入住,二三期均已建了一半就停工了。“听说,最开始二三期的房价还在三千多,但到最后一批,房价直降到两千多,这也不禁让人怀疑,开发商早早就有了撒手不干的想法。”一位业主称自己当时图便宜买了这套房子,现在看可能是上当了。
4年边还房贷边租房
“我是在2011年买的房,交了首付,现在每月都要还贷款,”刘女士无助地说,孩子结婚还没有拿到房子,只能租房子结婚,一年租金都得上万块钱,现在我们是一边拿着房租,一边还着房贷。“买了这房子,真是倒大霉了,都是辛辛苦苦一辈子赚的钱,总不能这样打水漂了吧”。房子买了四年,还迟迟住不进去。几百名业主们只能联合起来要说法。
截至记者发稿时,几位业主打来电话,称目前工作组只告诉他们按程序走,并没有给出明确的交房时间表。
潍坊一小区业主房款都交齐 竟然还欠开发商钱
“我当时买房子时,和售楼处的人说好了是全款买房,但是对方却让我签一份贷款合同,说是钱交齐了可以改合同,结果半年后来了个通知说我违约,让我按照规定交纳违约金”,9日,市民曲先生向本报反映自己买房遇到的蹊跷事,开发商晚交房半年,不但没给违约金,还说自己欠着他们钱。
2011年8月份,曲先生以儿子的名义买了江山帝景小区8号楼一单元的一套房子。签订合同时,曲先生想要支付全款,又一时拿不出那么多钱,售楼处的人员便建议曲先生签订按揭贷款合同,说是付完全款之后,可以把合同改了。
由于当时急于买房,曲先生在8月18日那天在合同上签了名字,并支付了笔266907元房款,根据合同上的规定,剩下的228000元将办理银行按揭贷款。由于事先得到了售楼处人员可以更改合同的保证,曲先生就没把合同当回事,一直在为剩下的房款忙碌奔走。
2012年的2月18日,曲先生突然收到了一份《关于购买江山帝景房屋催款告知函》,称如果在2012年3月1日前不能将房屋余款228000元交清,开发商将收回房屋并追究违约责任。看到通知之后,曲先生先后多次给售楼处打款,并于当年5月份将房款交齐。
按照合同规定,开发商应当于2012年12月31日前交房,但是直到2013年的5月15日,曲先生才拿到房子。在这种情况下,曲先生应该拿到已交付房价款每天万分之三的违约金。拿到房子之后,曲先生多次向开发商咨询违约金的事情,但得到的答复却是自己违约在先,应该先交齐付款的违约金。
对此,曲先生感到很不理解,他认为既然当初签订的是按揭合同,开发商就应该及时帮助自己从银行申请到贷款,但当时开发商对贷款的事情只字未提,也没有给自己提供办理按揭贷款需要准备的材料,而且根据合同规定,如果在15天内没办理下贷款,就视为预期付款,预期超过15天之后,开发商就有权解除合同。
“我去相关部门打听过,当时这套房子没有备案,根本无法办理贷款,开发商既没有通知我,也没有和我说解除合同,却在半年之后突然通知我违约,这不是故意设陷阱让我交违约金吗?”曲先生说,开发商说自己违约,但并未催着自己要钱,可能是想利用这个当做不给自己晚交房违约金的条件。
对此,山东王杨律师事务所的王建华律师认为,按照合同字面意思,15天内没交齐房款,买房人确实是违约,但是如果确实是因在售房屋没有备案而无法办理按揭贷款,那么买房人就不存在违约行为。
9日下午,记者来到小区开发商山东恒天阳光置业投资有限公司咨询,该公司一位工作人员称公司和买房者之间确实存在分歧,但目前买房人已经把这件事申请潍坊仲裁委员会裁决,双方都在等待结果。
购房时需要注意哪些陷阱，本文揭秘购房八大陷阱，让购房者了解和认识购房中的各种陷阱，做好充足购房准备。
陷阱一：广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱
为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。
规避:应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
陷阱二：内部认购造势
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，本站编辑认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证； 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权； 三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。
规避:应选择信誉好、实力雄厚、大型楼盘，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
陷阱三：吞吃购房定金
在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。
规避：交纳房屋购买定金时，一定要看房本，看和中介公司介绍的信息是否相符，房屋情况和中介介绍的有出入的话，还可以借机“杀价”，谨防由于中介公司刊登房产信息失真，造成客户违约，损失购房定金。贷款买房，交定金前做贷款预审。
陷阱四：开发商把按揭做幌子
大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。
规避:购买前应先了解按揭的性质。
陷阱四：特价陷阱
节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。
规避:天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。
陷阱五：合同陷阱
一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
规避:看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。
陷阱六：物业管理陷阱
房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。
规避:一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。
陷阱七：大力营造现场道具和售楼气氛
为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红 红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销 售兴旺，从而引发客户的购买欲望。
规避:一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要；二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售；第三,的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。
陷阱八：房屋面积前后不符
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。
规避:仔细了解房地产开发商的相关资质及开发手续，注意楼盘宣传海报，重视“不可抗力”条款的约定。
陷阱九：配套缩水
许多不良开发商在推楼盘时，往往会向你推介园区周边配套规划，幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等等一应俱全，但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容，使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。
规避:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
陷阱十：证照陷阱
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 熞步薪ㄉ韫こ炭工证、《商品房销售熢な坌砜芍ぁ罚弧岸书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开 发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
规避:购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。
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