[摘要] 整体来看，放开限购的城市楼市在7月出现了一丝回暖迹象。济南、杭州、呼和浩特等库存严重或上半年楼市萎靡的城市均出现了“小阳春”，但在厦门、南昌等房价较为坚挺、库存较为合理的城市，限购松绑的效果并不十分显著。
在限购松绑的队伍逐渐壮大之际，一些城市已交出了放开限购后的份月度成绩单。
整体来看，放开限购的城市楼市在7月出现了一丝回暖迹象。济南、杭州、呼和浩特等库存严重或上半年楼市萎靡的城市均出现了“小阳春”，但在厦门、南昌等房价较为坚挺、库存较为合理的城市，限购松绑的效果并不十分显著。
关于放松限购对楼市的影响，目前业内较多的一种观点是，放松限购只能在短期内给压力较大的城市予以缓解，带来“昙花一现”的高峰式成交。但从中长期来看，楼市调整还在继续。
济南、杭州现“小阳春”
在已经放开限购的城市中，济南的效果最为显著。
据房天下数据统计，今年7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比暴涨92%。这个成交量相当于今年上半年月均成交量6689套的将近两倍。
从成交走势来看，济南7月楼市呈现中间高两端低的趋势。7月1~3周成交量不断上升，第3周达到顶峰，到第4周、第5周持续走低。
不难看出，济南楼市之所以呈现这样的走势，主要缘于“取消限购”这剂猛药。
济南是从7月10日起全面放开限购政策。据统计，限购取消后仅两天时间（10日、11日），济南新房网签量就达到1151套，而6月份前10天的网签总量才1040套。
据本报记者了解，济南在限购后的成交量暴涨有两方面的原因，一是先前观望的刚需购房者担忧房价上涨，及时出手购房；二是由限购以前成交房源的“突击补签”带动的，即部分被限群体先买了房，趁限购取消补办手续。相关数据显示，在新增的网签数中有四成是补办手续。
而杭州虽然只是在7月29日才放开限购，但效果也十分惊人。
据房天下数据监控中心统计，杭州楼市（含萧山、余杭）7月一共成交6074套，环比上涨了22.98%。
就在限购松绑后三天（7月29日~7月31日），杭州楼市成交共有981套，日均成交327套，比松绑前日均涨了79.67%。而在限购松绑前，即7月1日~28日，杭州市一共成交5086套，日均成交182套，相比较来说走势平稳。
类似的情况也出现在温州，温州私下松绑一周后的市场统计数据显示，温州全市共成交商品房875套，成交面积12.3万平方米，环比7月第二周的542套、6.26万平方米，分别上升了60%和96%。
在库存积压严重的呼和浩特，楼市也得到了一丝缓解。据房天下统计数据，7月呼和浩特楼市共成交1597套，环比上涨21.5%，也创了年内成交量新高。
厦门、南昌成效甚微
不过，限购松绑的效果并不具有统一性，还得看不同城市的楼市结构。像厦门这种楼市较为坚挺的准一线城市，限购松绑的效果甚微。
厦门从7月1日开始暗中放开限购，岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。
据房天下统计数据，今年7月，厦门商品住宅成交套数、成交面积呈微涨状态。商品住宅成交1711套，环比上涨0.82%；住宅总签约面积约为226393.4平方米，环比上涨6.09%。
事实上，厦门尽管经济总量只位列第53位，但房价早已超过广州，今年以来厦门的房价更是领涨。其库存也处于合理水平，截至8月2日，厦门可售住宅套数为22307套，去化周期只有9个月。
因而有业内人士认为，厦门并不具备放开限购条件，即便放开，效果也不会很明显。
同样的情况出现在南昌。南昌自7月14日悄然放松限购，虽然整个7月的楼市成交环比有所上涨，但上涨的动力并不是来源于放开限购。
据南昌市房地产信息网数据，7月南昌新建商品房成交3803套，环比上涨16.4%，成交面积达40.8万平方米，环比增长11.66.%；较去年7月成交的3653套，同比微涨4.1%。
但从放开限购后两周的数据来看，成交量却呈现出环比下滑的态势。数据显示，放开限购首周(7月14日~7月20日)南昌新房成交852套，环比下跌10.5%；放开限购后第二周(7月21日~7月27日)新房成交771套，环比下降9.5%。
中指研究院的研究报告指出，单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一针“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱，信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。
不过，中指研究院还是认为，限购放松有利于稳定市场预期，将促进市场回稳，健康发展。在市场预期逐步稳定的前提下，加强金融支持，同时企业抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交，有望带动市场回升。
对于各地对限购政策的调整，中指研究院表示：“在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下，多数一二线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；对于其他限购城市来说，政策调整空间将有所扩大，针对限购进行全面调整也不无可能。”
（来源：中国证券报）
在楼市的低迷期，各级政府不遗余力的救市举措，正在给房地产市场带来潜移默化的影响。机构数据显示，7月多地楼市成交量比6月有小幅回升，市场隐现反弹迹象。
但更重要的影响在于，随着市场交易出现反弹、宏观经济形势企稳、户籍改革措施出台等一系列利好因素的出现，房地产市场的信心正在逐渐恢复。近期部分城市的房屋和土地供应均出现增长，正在为未来的市场升温打下基础。
专家认为，虽然市场处于低迷状态，但一系列微小的变化，都将给市场带来“蝴蝶效应”般的影响。短期的成交量回归，恐怕并不意味着长期“牛市”的到来，低增长、价格平稳等将成为未来市场的常态。
松绑力度超预期
在经过长达4个月的尝试后，地方政府松绑楼市的尺度骤然加大。四川省财政厅近日发布通知强调，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对首套普通住房购房者，要求贷款利率不超过基准利率。同时，按实际发放贷款金额的3%给予财政补助。
上述措施发布后，迅速引起轩然大波。中原地产首席分析师张大伟分析认为，成都这一救市政策，是目前为止动作救市措施，既是次明确用财政补贴购房者，也是次明确使用信贷政策救市。相比松绑限购等举措，其效果将更为明显。
不少业内人士对上述举措提出反对并指出，用纳税人的钱补贴购房者，既不合法理又有违公平。赞成者则认为，此举与此前经常采用的税费补贴相比，并无根本区别。
截至目前，主管部门尚未对该项措施做出公开表态。随着越来越多的城市加入松绑限购的大军中，房地产市场的政策正在出现明显松动。
中原地产研究部统计数据显示，截至日前，已有30个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市的比例为65%。此外，还有不少城市实施户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等政策。
该机构预计，年内还将有10个左右城市会出台不同力度的松绑限购政策。也就是说，除一线城市外，其余限购城市都将肯定在年内取消限购政策。
多数受访者向中国证券报表示，从政策层面看，力度将会越来越放松。此前几个月，住建部部长陈政高赴中西部多个省份调研并座谈，并在座谈中向部分省份明确了“刺激需求”的政策方向。分析指出，未来信贷政策仍有松绑的空间，并可能进一步刺激需求。
心理影响大于实际
从市场表现来看，楼市政策松绑的效果似乎正在显现。中原地产的数据显示，7月1日-27日，典型的54城市合计住宅签约套数为15.2套，比6月同期轻微反弹了3%。其中，二三线城市成交量出现明显上涨。
由于季节因素，7月往往是全年成交的淡季。业内人士指出，成交量之所以出现反弹，并不仅仅由于松绑限购所致，还因为压抑许久的需求逐渐释放，越来越多的房地产项目采取降价措施，以及宏观经济层面出现了积极变化。
机构数据显示，杭州萧山、济南、成都等地的效果较为明显，取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。长春、武汉、宁波、南宁等4城市，取消限购后的日均成交量有5%左右的小幅提升。其余城市的交易量并无明显变化。
从上述数据不难看出，松绑限购对市场的实际影响十分有限。并非所有城市都受益于政策的调整，也并非有所城市的反弹势头都能够持续。但在经历了半年之久的市场低迷之后，区域市场积极信号的传出，仍然有助于信心的恢复。
合景泰富集团营销总经理周曜近期表示，在一些城市的核心区，松绑限购之后，成交量出现大幅回升，说明市场需求仍然旺盛。在该公司布局的城市中，几乎全部出台过限购政策，如今市场的变化使之看到了积极的一面。
周曜认为，房地产市场正在经历一个“筑底”的过程，未来仍有不小的发展空间。北京某房企负责人也表示，在城镇化的大背景下，未来的房地产市场需求仍然强劲。
近期，国务院印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，虽未直接提及房地产业，但户籍政策即将发生的重大变化，仍被认为是房地产市场的利好因素。多数受访者认为，在多重利好的刺激下，房地产市场的景气指数将迎来回升的过程。
低速增长将成常态
市场信心的恢复，已在供应量的指标上有所体现。据亚豪机构统计数据显示，在7月21日至27日的一周内，北京楼市共有6个项目集中入市，累计新增供应5372套，环比上周大涨303%，创年内周供应新高。
机构数据显示，8月北京共有32个楼盘项目计划开盘，其中包括11个纯新盘和21个老项目后期。今年3月以来，北京楼市供应规模上升，并连续6个月每月开盘项目量超过30个。相比之下，去年同期的月度开盘项目量仅为20余个。
同时，进入下半年，北京加快土地供应步伐，继7月中旬接连出让5宗经营性地块后，7月29日北京土地市场再次迎来5宗经营性地块同时出让。分析人士指出，供应端数据的改善，预示着未来北京楼市将可能出现持续回暖的局面，这种情况颇能反映整体市场的现状。
最近10年来，我国房地产市场共经历了三次下行周期，此轮市场波动被看作是市场的第四次下行。在以往的三次低迷之后，楼市均出现大幅上涨。但如今的种种迹象表明，虽然市场有升温迹象，但大幅攀升的局面恐不复存在。
国家统计局的数据显示，商品房库存已连续多月出现增长，表明整体市场的供需关系已经出现逆转，这也使得房地产市场的后发动力变得不足。
在这种大背景下，房地产企业的态度正在从以往的“乐观”变为“谨慎乐观”。在北京7月29日出让的土地中，孙河区域的两宗地块遭遇流拍。究其原因，机构认为，去年该区域曾诞生过“地王”，如今的土地底价参照“地王”价格而定，但市场已不能接受。
分析人士认为，下半年土地交易量可能有所回升，但土地市场的整体热度很难随之升温。在供大于求较为严重的二三线城市，土地市场低迷恐将持续较长时间。中原地产数据显示，今年7月前30日，20强房企拿地额仅为109.8亿元，创今年以来的新低，比今年1月下降了8成。
“公司拿地决策的周期明显变长，而且不会拿价格特别高的地块。”某上市房企负责人向中国证券报记者透露，从去年开始，该企业就调减了年度销售增长目标，并在内部会议中指出，房地产企业规模扩张的时代已经结束。
多数机构认为，本轮市场调整期的大背景和市场表现，意味着未来的房地产市场形态将发生变化。其主要表现为，楼市将进入低速增长阶段，房地产投资、土地交易、房屋交易量的增长均会变慢，房价增速同样放缓。在本轮调整期过后，这种局面将可能成为常态。
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