[摘要] 7日起，广东省佛山市正式放松楼市调控政策，成为该省首个松绑“限购”的城市。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。
地方政府招数频出效果不及预期
救市措施或将升级
7日起，广东省佛山市正式放松楼市调控政策，成为该省松绑“限购”的城市。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。
虽然各地限购松绑已成趋势，但从效果来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷。专家认为，地方政府救市措施有升级趋势，“限购”松绑之后或转攻“限贷”等措施。如果贷款环境有效改善，其对楼市的刺激作用将大于放松“限购”。
地方政府“救市”招数频出
实施三年多的楼市“限购令”正在多地以各种各样的形式退出历史舞台。据记者不完全统计，截至目前，已经有36个城市在限购方面有不同程度的松动，几乎占到全部46个限购城市的八成。
4月28日，广西南宁市房管局发文放宽北部湾经济区内的户籍居民家庭在南宁市的购房条件。业内普遍将其解读为“份由官方正式发布的楼市限购调整”；6月底，呼和浩特正式发文取消楼市“限购令”，成为全面“破限”的城市。此后，多地纷纷跟进。
从刚开始的“遮遮掩掩”逐渐变成明确发文，近期出台的“救市”政策花样也在不断翻新。记者梳理各地楼市新政发现，目前地方政府的“救市牌”主要分三种类型：
种是“全面松绑型”，以呼和浩特、济南、海口等为代表的城市，目前已明确全面松绑“限购”。
第二种是“局部有限型”，以武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等代表的城市，采取了局部放开的方式，即对大户型住宅交易不再设限。如杭州仅对余杭、萧山两区取消限购，主城区限购则只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。
第三种是“曲线救市型”，如有的地方以放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策变相松绑。南宁、呼和浩特、海口、武汉等城市相继出台了类似政策，如海口强调，购单套房120平方米以上可落户5人。安徽滁州则对符合一定条件的购房者给予补助。
河北省政府出台政策，对居民自用首套房实施利率优惠政策，并对个人购买家庭住房实行减半征收契税等政策，这也是国内省级楼市指导意见。
限购松绑难解地方之渴
在本轮楼市的调整潮中，地方政府在救市上表现得颇为积极。但CRIC研究中心对20个放宽限购的城市近期成交情况监测发现，就目前市场来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。
CRIC研究中心研究员杨科伟表示，到目前为止，20个城市中仅有不到两成的城市在限购放宽后，商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是，这些单周成交量冲高城市的政策发布形式均为明文放宽，如呼和浩特、济南、南宁等。以济南为例，在7月10日放开限购后，7月14日－7月20日全市成交量即突破30万平方米，日均成交超过400套房源，环比骤升85％，但次周成交量即大幅回落至11万平方米，日均成交100－200套，与去年同期相若。
易居中国执行总裁丁祖昱认为，成交回升城市成交量都短期冲高后回落，或为大量往期房源集中补登备案所致。“这些城市网签量的短期暴增，并非来自于当期的市场成交，而是由于大量的往期成交房源集中补签所致，因此在明文放松限购后，这些城市会出现成交量冲高回落的现象。”
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救市措施或将升级
松绑“限购”被证明短期内无效后，地方政府救市的措施已不仅限于取消“限购令”了。
近期，成都和包头等地开始以财政补贴的形式鼓励和引导当地商业银行松动“银根”，支持首套房贷款。如成都市规定，7月1日至年底，对银行发放的首套房贷款，贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，提供贷款金额的3％作为财政补助。包头则是在9月的房交会期间，给予购房者首套房契税全额补贴等。
据上海易居研究院监测，成都和包头住宅库存量目前均十分巨大，去化周期较长，如成都市的住宅库存已接近一千万平方米。中原地产市场总监张大伟认为，近期地方政府迫切希望提振市场交易信心，放松限购后房地产成交仍然下滑是促使地方升级救市的主要原因。
虽然业界对于政府是否应该以财政资金补贴购房者争议颇多，但多数专家认为，目前制约楼市走势的关键在于信贷环境，刚需购房者对房贷的依赖程度很高，相比松绑限购，房贷松动的影响将更大。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购之后，地方政府可能还将祭出包括调整普通住宅标准、调整公积金政策、降低首付比例、取消“限价”政策等升级措施。如果后续其他城市跟进，加之开发商以价换量力度的加大，预计楼市可能在“金九银十”成交相对活跃。（据新华社）
樊纲：宏观经济和房地产正回归正常
新华社海南博鳌8月7日电 在7日召开的2014年博鳌房地产论坛上，国民经济研究所所长、北京大学经济学教授樊纲认为，我国宏观经济和房地产市场正在回归正常。
樊纲表示，今年上半年我国GDP增速回落到7.4％，并不是经济告别“高增长”进入“中低增长”，而是回归到正常发展状态。回顾过去二十年，我国经济增速超过9％，就容易出现通货膨胀、资产泡沫等现象。2007年14％的高增长速度不仅带来了通货膨胀，还有楼市、股市的泡沫。
樊纲认为，剔除通货膨胀和通货紧缩期，我国经济正常增长率应该在7％－9％之间。从这个角度说，目前宏观经济告别了过热，回归正常增长，这是好事情。
樊纲认为，过去房地产市场躺着挣钱的时代也不正常，现在房地产市场走势也处于回归正常过程中，有市场的高低起伏，有企业的优胜劣汰。在人口流入地区，房地产市场的供求关系终归会调整并最终趋于均衡；不过在人口流出地区，尤其是这一轮调整中暴露出来的三四线城市，房地产市场的供求失衡关系可能很难调整。尽管如此，樊纲对中国经济及楼市未来仍偏向乐观，他指出，中国经济不会硬着陆，楼市也不可能崩盘，实际上，宏观经济和房地产已经软着陆，没有出现大规模的破产，而是在兼并重组中调整。
对于未来的房地产市场走势，樊纲认为，大趋势是在兼并重组过程中的价格调整。
朱中一：楼市消化存量是今后的重要任务
据新华社海南博鳌8月7日电 在7日召开的2014年博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，消化存量是当前和今后一个时期的重要任务。
朱中一认为，住建部提出的“千方百计消化库存”是地方政府调整楼市调控政策的指导方针，但限购政策的调整只是解决了购房资格问题，而没有解决购房能力问题。
陈淮： 棚改的目的不是调房价
据新华社海南博鳌8月7日电 在7日召开的2014年博鳌房地产论坛上，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为，目前社会上对大规模棚改有一定误解，棚改不是简单的保障房和廉租房，其目的也并不是调房价。
陈淮认为，应该从四个方面理性看待棚改。一是和今年的经济稳增长有关。今年上半年房地产投资增速下降拉动固定资产投资增速下降，在这样的情况下，包括国开行棚改1万亿再贷款在内的棚改投资有一定的拉动投资和经济增长的目的。二是和城中村改造、产权调整不到位等历史问题有关，最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，这是对很多改革措施的完善。三是棚改把政府的力量和市场的力量结合起来，找到了一个切入点，解决了此前保障房靠政府单打独斗的难题。四是棚改和城市改造升级有关，棚改的地区很多是现在的城市核心区，位置很好，但是连片的低端住宅使得城市的基础设施改造很难，棚改和商业业态、地下基础设施、交通规划等城市规划全面升级连在一块。
佛山限购松绑广州会否跟进
专家称警惕异化成“新一轮刺激”
从7日开始，广东佛山市开始放开楼市限购，在中央分类调控、分城施策的思路下，各地方调控措施将更趋于更为灵活及具有灵活性。一直被誉为“广佛同城”中的佛山市率先放开限购，对一线城市广州会否跟进呢？
近期，各地放松房地产调控的消息频出，传递了强烈的救市信号。专家认为，要实现房地产市场软着陆，必须妥善处理好政策间的配比，警惕异化成“新一轮的刺激”。
佛山成广东松绑城市
根据佛山楼市新政策，从8月7日始，佛山对房地产市场进行“调整完善”：佛山户籍居民以个人为单位，拥有2套住房后实行限购。非佛山户籍人员在佛山未拥有住房的，凭身份证可购买一套住房，无需佛山本地的社保或纳税证明。
据了解，今年以来，佛山土地市场遇冷，交易情况持续下滑。数据显示，今年6月末，佛山市新建商品住房期末累计可售面积同比增长24.87％，去化周期过长。
佛山的情况也是广东房地产市场不容乐观的一个具体反映：广东上半年商品房销售面积、销售额同比分别下降8.9％、8.4％，开发商购置土地面积、商品房新开工面积分别下降10.6％和22.9％。
目前广东有广州、深圳、佛山、珠海四地执行限购政策，佛山成为广东宣布松绑限购的城市。
广州执行层面已放松
“有利有弊，佛山放开限购一方面分流了广州的有效需求，另一方则为广州局部放开限购创造有利条件。”资深房地产专家韩世同认为，只有当广东其他三个城市放开限购后，广州才有条件放开限购，但目前仅佛山一地放开，接下来还要看珠海、深圳两地的进展。
其实，佛山此前已经遮遮掩掩地放开限购数次，此次正式宣布是基于广东省的态度。
5日召开的广东省上半年经济形势分析会提出：除广州、深圳以外的二三线城市，可以因城因地，实行“一市一策”。
从2013年开始，广州楼市实行严格的“五限政策”——“限购、限贷、限价、限签、限售”。从今年5月开始，广州已悄悄进行多项“微调”措施，低调救市。专家认为，广州目前已经对限价、限售、限签进行了执行层面的放松。
“在当前经济下行压力的大背景下，预计广州下半年放开限购的可能性不大，不过局部放开限购将利大于弊。”韩世同分析认为，“北上广”中最有条件放开限购的是广州，但这仍要看经济是否回升以及相关方面的态度。
合理引导楼市预期
房地产市场“松绑潮”袭来，引发了舆论的高度关注。不少网民和专家认为，当前房地产调控正处于关键期，政府应妥善掌握好调控艺术和节奏，处理好地方经济与民生保障关系，合理引导楼市预期。
眼下，在消费者预期方面可能会产生两种极端：一是“买涨不买跌”，密集“松绑”反而进一步挫伤消费信心，市场预期进一步崩塌；二是“利空出尽”观点得到接纳，2009年市场状况重现，房价再度失控。
“从目前的情况看，种情况的趋向要显现得更多一些。”业内人士说，中国经济存在诸多不确定因素，产能过剩、地方债务集中到期等交织在一起，要充分考虑宏观背景，否则效果可能会适得其反。
在采访中，许多专家认为，当前，随着房地产市场限购“松绑潮”的来临，放开限购要防止投资性需求的负面影响。各级地方政府须守住“五个底线”：守住管理底线，“放开限购不等于放任自流”，必须实行更严格的管理；守住土地杠杆底线，必须让土地供应和经济发展、生态保护相适应；守住城乡协调发展底线，科学实行新型城镇化；守住文化遗产保护底线；守住民生底线，城镇化目的之一是满足广大群众住房需求，让“居者有其屋”，而不是炒房。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为：取消“限购”体现了政策层面坚持市场化的方向，但不赞成限购无底线地放开。要解决供需矛盾，达到供需的动态平衡，条件是市场要具备应对调控好的心理状态。（新华）
9月1日起深圳 调整房产评估价格
深圳特区报讯（记者 徐强）记者昨从市房地产评估发展中心获悉，为确保房产评估价格更加贴近市场情况，我市将于9月1日起对房产评估价格进行例行更新。
市房地产评估发展中心自2011年7月上线至今，每年都会根据当前市场行情进行调整。上一年调整时间为7月份，今年确认调整时间为9月1日。
在目前楼市下行的情况下，房产评估价会发生怎样的变化？市房地产评估发展中心相关负责人回应，此次二手房过户价格调整，是上调还是下降，需根据当前的市场行情来定。但在业内人士看来，此次评估价格预计还将会上调。据悉，深圳房地产市场自2007年来一直处于上行趋势，中介也已经习惯把每次的例行调整作为噱头，让二手房业主赶快过户，以免产生过高的税费。
美联研究中心主任徐枫认为，此次调整往上走可能性比较大，预计在5%至10%，但不会出现扎堆过户的问题。目前深圳新房成交量萎缩，日成交套数200套上下，即便交易集中过户，也会相当有限，而且离调整还有20多天，买卖双方有充足的时间安排，扎堆过户不会太明显，但市房地产权登记中心过户量会比平常多一些。
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