[摘要] 业内人士认为，限贷放松成为当前地方救市的一大利器，与限购放松共同产生的作用，恐怕1加1将大于2。
继限购政策瓦解之后，相关城市又开始了新一轮限贷的放松。已经包括有广西、浙江、四川、福建四省与杭州、绍兴、包头、广州四市出台了相关政策，如四川的财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房认房不认贷等。业内人士认为，限贷放松成为当前地方救市的一大利器，与限购放松共同产生的作用，恐怕1加1将大于2。
不过，从目前来看，银行对于地方政府政策松绑反应冷淡。对风险控制、商业利益等多种因素考虑，令信贷资源对房贷尤其是首套房贷难以实质性倾斜。商业银行是否会按照政府建议落实与执行还有待观察，这也是救市效果能否达到预期的变数。
多地出台信贷松绑政策
据统计，在出台限贷松绑政策省市，大多提及房贷利率回归基准，或对购房者进行补贴等措施，以支持首套自住需求及部分改善需求入市。
其中，多数省市强调支持首套房贷款，如广西要求落实好居民购买首套自住普通商品房贷款首付比例和利率优惠政策，四川针对向首次购买自住房提供贷款且利率不超过基准利率的金融机构给予财政补助，绍兴要求首套房贷款首付比例按规定的最下限执行、利率不超过基准利率等。与此同时，地方政府针对信贷的松绑政策中有一些方面可谓重大突破。
业内人士认为，限贷放松与限购放松同时对市场产生作用远远大于单一政策的放松作用，1加1大于2的效应可能显现。在这种情况下，限购限贷都放松的城市接下来市场将开始趋稳，即使供求关系不可能迅速逆转，但是不会进一步恶化已成定局。
金融配合决定政策效力
据了解，在地方政府政策引导下，近期确有部分城市银行首套房贷款利率出现松动，但往往附有额外条件。在北京，招商银行虽然提供9折优惠，但要求存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金。在上海，8月份农业银行200万以上商贷给出95折优惠，汇丰银行7月以来新房首套房贷款160万以上可享基准利率的96折优惠。
链家地产市场研究部张旭告诉记者，从部分重点城市银行房贷报价情况来看，首套房贷利率并未出现明显松动，大部分城市首套房贷以基准利率为主，部分外资银行提供小幅利率优惠，但出于规避风险考虑，审批要求及其严格。上海、杭州等个别城市在贷款额度和放款时间方面略有好转，但大连、南京、青岛等城市在贷款审批方面则更为严格，周期也有所拖长。因此，各地的信贷政策并未大范围实质性放松。
“据我们了解，四川出台的给予金融机构3%贷款利率补贴政策，虽然确实已经开始实施，但这个补贴要到明年才能给到银行，所以银行并没有因为有了补贴而放贷积极性大增。”中原集团研究中心张海清认为，地方政府救市政策执行有难度、落实不到位，也是银行冷淡重要原因。
“限贷放松与限购放松不同，限购放松是行政命令，具有强制性，政策效果立竿见影，而限贷放松则是政府给予指导、商业银行来操作，政策效力能否落实并不完全由政府说了算。”丁祖昱认为，商业银行是否会按照政府建议落实与执行，还有待观察，这也是救市效果变数所在。
银行静待监管层表态
银行是否配合成为救市的关键因素，不过，据记者了解，在监管部门未给出明确态度前，银行目前更倾向于观望，而不是积极配合。
“不清楚住建厅指导意见出台的背景，我们暂时还没什么动作，可能要等银监局指导意见。”某股份制银行厦门分行人士表示。
福建省住建厅近日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》对开发贷和房贷的要求都有详细提及，大致的意见包括提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定，并希望金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行，增加住房开发贷款供应，努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求等。
“这是个很奇怪的事情。”某股份制银行总行人士如此评价福建省住建厅指导意见。该人士说，限贷是否放松是央行和银监会的事情，通常地方不能干预。
至于银行会否配合各地政府相关要求，该人士也说，还是要看监管部门表态，银行不会轻易配合。
目前来看，银监会对房地产相关信贷投放态度并未有明显松动迹象。银监会高层在7月25日召开的2014年上半年银行业监督管理工作会议上发言所透露出的信息表明，防范房地产风险仍是主题。
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近日，随着部分城市房价的大幅回落，浙江、江苏、福建等地陆续出现因资金吃紧而“断供弃房”的情况。
“断供弃房”就是购房者停止支付按揭贷款，而将缩水的房屋资产丢给银行。个别业主究竟是因不愿为未来的负资产买单，不惜损失首付款和已还本息而“止损”，还是因“炒房”套牢、资金链断裂不得已而为之？“断供弃房”现象是否让本已从紧的信贷环境更加不容乐观？记者对此展开了调查。
“断供弃房”是供不起还是甩“包袱”？
此前有媒体报道称，由于个别楼盘房价大幅回落，导致不动产资产缩水，杭州等地陆续出现业主“断供弃房”现象。但记者在杭州等地调查了解到，单纯因为房价下跌而“断供弃房”的案例并不多，这类现象的主要原因是购房者自身资金情况出现问题，难以继续还贷。且选择弃房的人多以外地投资客为主。
浙江某国有银行风险管理部一名负责人分析认为，在“炒房客”较盛的地方，由于楼市整体趋稳下行，“炒房客”资金链吃紧，无法按期支付按揭贷款，加之预期房价一时无法回暖，因此便“断供弃房”。
在连续数月领跌房价的温州市，据当地监管部门统计，目前房屋按揭贷款中出现的弃房现象共有４１例，较去年仅略有增长。
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，目前整个住宅市场的杠杆率是非常低的，作为普通购房者，其首套房首付需付三成，二套房首付要付六成以上。这就意味着，除非房价大跌３０％以上，否则他们“断供弃房”的可能性极小。
据透明售房网数据显示，２０１４年一季度杭州二手房成交均价为１８３００元／平方米，而二手房每平方米跌幅在１０００元到３０００元。也就是说，杭州二手房的跌幅仅在１６％，业主如果弃房将得不偿失。
“断供弃房”拷问松绑限购
在本轮楼市的调整中，地方政府在救市上表现得颇为积极。据记者不完全统计，截至目前，已有３６个城市在限购方面有不同程度松动，几乎占全部４６个限购城市的八成。明文松绑限购的城市几乎都在解禁之初迎来一波楼市成交小高潮。
业内人士表示，诚然，松绑限购在一定程度上会刺激住宅销量增长，带动房价上行，但如果仅靠刺激政策，这无异于以产生新问题的代价去解决老问题，“断供弃房”多为投机客资金链断裂引起便是明显例证，其将增加金融系统的房贷坏账风险。
马英枢说：“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’，无底线地放开限购，这无异于让已经离场的投资客再度归来，激发投资投机性需求，这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力，但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷，政府不应回头重走老路。”
国际评级机构惠誉实时发布报告称，要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。一旦宏观管理层放弃限购政策，被压抑一时的市场投机需求可能反弹。
放松“限贷”恐不容乐观
虽然目前尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象，但银行业内人士认为，房地产抵押贷款的率和额在上升，下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。
杭州一家股份制银行个人金融部负责人表示，尽管从目前看，“断供弃房”仍是个别现象，但仍需引起重视。“房贷风险的苗子已经出现，需要及时应对。特别是在已经出现弃房的地方，楼市持续不景气，一些业主还款意愿降低，一些高端楼盘以及投资客集中地是高危区域。”
“在楼市持续下跌时，‘断供弃房’现象增多是免不了的”，一监管部门人士告诉记者，“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关，商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”
这一趋势无疑是对寄望于“松贷”救市的地方政府的重大打击，同时也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁镇邦表示：“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降，否则，即使部分城市取消了限购政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”
记者在上海走访多家银行发现，当前银行吸纳存款的成本居高不下、房贷的存贷差较小，所以额度依然吃紧。可以预见，下半年刚需购买力将被继续抑制。
上海重阳投资管理公司总裁王庆解释说，由于贷款以不动产为抵押，房价下降会引起银行惜贷。在原有的信贷框架下已很难解决刚需购房问题，商业银行执行原有购房贷款支持政策的动力也明显不足。未来可能需要管理层出台专门关于支持刚需购房抵押贷款的政策，才会将此问题解决。
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