[摘要] 一场秋雨一场凉，楼市正如这逐渐转凉的天气，表现不尽如人意。国家统计局数据显示，2014年前8月，全国商品房销售面积和销售金额持续下降，库存进一步高企。
一场秋雨一场凉，楼市正如这逐渐转凉的天气，表现不尽如人意。国家统计局数据显示，2014年前8月，商品房销售面积和销售金额持续下降，库存进一步高企。金九过半，楼市成交平淡，江苏楼市亦如此，被寄予厚望的金九恐成“泡影”。专家认为，受限贷紧缩、高库存等影响，房企虽积极“以价换量”，但今年恐难再现往年的“金九银十”销售高潮。
商品房增速放缓
但商品房销售颓势未改，商品房销售面积和销售金额持续下降。9月13日，国家统计局发布的“2014年1-8月份房地产开发和销售情况”的数据显示，1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。
区域来看，1-8月，东部地区商品房销售面积30485万平方米，同比下降15.0%，销售额24128亿元，下降15.5%；中部地区商品房销售面积17410万平方米，下降1.7%，销售额8709亿元，增长1.6%；西部地区商品房销售面积17093万平方米，下降1.1%，销售额8824亿元，增速回落0.7个百分点。
8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米，库存量进一步高企。此外，今年前8月，房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资40159亿元，增长12.4%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。
“发展速度放缓是大势使然。”中指研究院苏州分院的分析师认为，受信贷紧缩、库存高企等因素影响，楼市去化压力很大。目前虽已进入传统的销售旺季，但金九过半，楼市并未出现比较大的增幅，要跑量还得靠大幅度“以价换量”。
楼市“金九”表现平平
虽然楼市进入“金九银十”，但并未如期迎来热销高潮，楼市成交平淡，江苏亦如此。纵观江苏各地楼市，无论是省会城市南京，还是苏锡常，亦或泰州、盐城等苏北城市，传说中的“金九”恐成泡影。
数据显示，9月1-15日，南京新房仅成交1543套，比去年同期下降约五成。南京一家地产研究机构人士认为，南京在缺乏政策刺激的背景下，短期内库存仍将攀升，成交仍然会在低位徘徊。
而苏州作为江苏省的重点城市，地位与日俱增，楼市也倍受瞩目。自限购松绑后，苏州楼市出现了短暂回暖迹象，然9月尽管有房交会助阵，成交仍然下滑。无锡是限购全放开的城市，政策支持力度，然也未能逃脱成交下滑的命运。数据显示，无锡楼市“金九”开局失利，首周成交下降近50%，后期成交量涨势缓慢，不足千套。素有“鬼城”之称的常州楼市更是如此，在金九首周就哑火，成交环比下滑，甚至市场上出现了久违的“2字头”房源，引起不小的骚动。
在苏北楼市，市场成熟度不如苏南。就泰州而言，被寄予厚望的“金九”并没有出现预想中的销售高潮，前两周市区成交不足400套。盐城和淮安则出现了先抑后扬的现象——金九首周，盐城市区楼盘成交446套下跌超30%，淮安全市住宅成交633套环比下跌8.66%；第二周，盐城市区楼盘成交469套环比上涨5.16%，淮安全市住宅成交662套环比上涨4.58%。可见，金九成交仍然不敌8月末。
传统旺季不如往年
但楼市低迷离不开高企的库存，无论是南京，还是苏州、无锡等城市，都面临库存压力。据了解，近日南京库存已超5万套到达历史点。业内人士表示，“库存就是压在头上的一座大山。”
所以相对而言，苏州楼市一直比较稳健，市场环境呵护的比周边城市要好，不过同样面临库存压力。近日来，苏州多家楼盘集中拿预售许可证，楼市供应量不断增加，多次超过同期销售量。甚至不少楼盘拿证后迟迟没有动静，不是因为惜售，而是担心项目蓄水不足，开盘卖得不好。
“应该会比金三银四热闹，但没有去年同期好。”房价点评网首席分析师郭鹏表示，“金九银十难以再现往年的火爆行情。”业内人士分析认为，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的政策微调效果拉动市场成交作用有限，市场复苏还要依赖于后继信贷政策方面的支持，这也决定了今年9、10月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。
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（来源：中国新闻网）国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆在中国记协等单位举办的第59期“记者大讲堂”上发表观点认为，中国并不会发生像2008 年美国楼市一样的崩盘现象，但房地产市场已经出现泡沫，北京真实的房价一定会跌。吴庆认为，目前中国房地产市场主要存在两类泡沫，即大城市的“价格泡沫”，和三四线城市的“数量泡沫”。“在北京、上海等一线城市，房价很高，目前市民的收入很难支撑现在房租和房价。”数据也显示，2012年底北京房价收入比为16.7，上海为12.5，深圳为13，高于多数欧美城市，纽约仅为6.2，温哥华为9.5。
对于一线城市的高房价，吴庆直言，像北京这样的城市，真实的房价一定会跌。吴庆解释称，真实的房价需要扣除通货膨胀的因素，而北京房价不跌只有两种可能，“一是工资大幅上涨，另外是大幅的通货膨胀。”
另外，就三四线城市出现的“数量泡沫”，吴庆分析，这些城市房价较低，但当前存量过大，需要很多年才得以消化，供求严重失衡。这一观点在数据上也得以佐证，据上海某研究院数据显示，三线城市库存相较一二线城市环比增幅，达2.8%，而一二线城市分别为2.5%和0.7%。
“这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。”吴庆指出，北京的房地产市场供求关系，很大程度上取决于有没有足够的需求支持，这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续过大，当地楼市泡沫将加剧。于是，“城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。”
楼市泡沫普遍存在，哪些城市适于房地产投资？吴庆认为，房地产市场好比股市，“一个城市就是一个市场，同一个城市中不同楼盘情况也不一样。”不过，吴庆举例分析，燕郊房价之所以比香河高，在于其公共设施更完善，交通使其和北京连接更紧密。“这些地方的房子或许可以投资。”
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