[摘要] 10月10日下午，万科总裁郁亮以 “万科三十而立”为契机，在川渝媒体峰会上首次回应了“房价上涨”一说。在他看来，万科既不会积极涨价也不会积极降价，而是坚持积极定价，建议行业“中性”看待这个消息。
央行“9·30”房贷新政文件一出，楼市涨价之声渐起。
据《每日经济新闻》记者了解，面对政策利好，10月10日下午，万科总裁郁亮以 “万科三十而立”为契机，在川渝媒体峰会上首次回应了“房价上涨”一说。在他看来，万科既不会积极涨价也不会积极降价，而是坚持积极定价，建议行业“中性”看待这个消息。当前房地产行业虽然已进入“白银时代”，但仍是一个有机会的时代，未来10~15年前景依然明朗。
近日，有媒体报道称，受“松贷”政策刺激，部分大型房企后悔拿地太少。郁亮亦坦言，万科前期拿地偏少，但这并不是后市拿地的理由，而要看投资人的花钱意愿。
面对楼市新变化，郁亮再次强调了万科业务新图景，即住宅地产是重中之重，同时发力消费体验地产与产业地产。与万科1.0版本的王石时代倡导的“住宅工业化”有所不同，在互联网时代，万科开始全面拥抱互联网，更注重与消费个性鲜明的 “90后”潜在客户互动，共同参与产品创新。
拿地取决于投资人意愿
楼市寒意逼近9月底，央行一纸文件影响国庆长假楼市。9月30日，央行、银监会联合发布通知，对拥有首套房且已结清房贷的家庭，若继续购房可执行首套房贷政策，首付比例为30%，房贷利率打7折。此消息一出，网上频传多家一线房企国庆节后酝酿涨价的通知。
《每日经济新闻》记者调查后得知，上述做法均系房企自我炒作，为了刺激成交。不过，近日有媒体曝出一线城市部分房企售楼部已现排队购房潮，这无形加剧了持币待购者对房价上涨的预期。
行业龙头万科一向嗅觉灵敏。在2012年楼市最严厉调控中，郁亮曾率先抛出了房企“过冬论”，跑量成为当时引导房企的主流舆论。面对当前楼市新政，房价预期躁动难安。对此，郁亮表示，“我们从来没有积极涨价，也没有积极降价，我们都是积极定价。”
“我们把房子修建出来就是要卖掉，不是用来收藏的，这个时代早已结束了。 黄金时代 如此，更何况在 白银时代 ，我们不会用收藏的做法卖房子。所以，万科永远是积极做自己的定价策略，而不是去想涨价的问题。”郁亮说，“只要符合积极定价原则，我们就会支持。”
万科10月8日公告称，公司前9个月累计实现销售金额1490.6亿元，同比增长16%。按照市场预计其今年可实现2000亿元目标，万科已完成74.5%。不过，另据媒体报道称，部分千亿房企今年要完成全年目标仍将承压。
限贷松绑是否意味着房子好卖了？郁亮表示，从央行“9·30”文件之后的楼市表现来看，目前成交还可以，但能不能持续还需要观察。对于万科来说，最关键的还是要把楼卖好。大家要“中性”看待这个问题，要做好应对。
近日，有媒体报道称，因为楼市刺激新政的出台，二线楼市有回暖迹象，部分大型房企后悔拿地少了。
中指研究院统计显示，今年前9个月，20大标杆房企合计拿地仅2028亿元，相比2013年同期的3698亿元，减少了1670亿元，降幅达45%。其中，万科前9个月拿地总额近200亿元，相比去年同期的近630亿元，减少了近430亿元。
对此，郁亮坦言，今年前期拿地确实偏少，但因此就迅猛拿地，这个理由并不成立。“我们从来不需要花多大的钱去拿地，他（投资人）愿意掏钱的土地，我就愿意去拿；他不愿意掏钱的土地，我就不愿意去拿。”
在拿地资金问题上，郁亮似乎并不担忧。他表示，“大家都能赚钱的时候，有很多投资人愿意拿钱给你，因为他们相信你有卖房赚钱的能力。”
实际上，当前包括万科、保利等众多品牌房企在内，合作拿地已成为一种趋势，合作方除了其他房企之外，还有私募基金、信托和险资等资本。与此一脉相承的是，万科正在尝试“小股操盘”轻资产运作模式。
房子的创新应由客户参与
去年底，万科高层奔走小米、海尔等企业学习互联网，一时间备受业内热议。郁亮深有感悟地说，学习互联网之后，一个很重要的思考是房地产是一个生态系统，在这个系统中，“小草”也会发挥很大的作用。
基于这个思考，郁亮将万科业务蓝图划成了三大块，首先是住宅地产仍占50%以上，当属重中之重；其次是消费体验地产，包括养老社区、儿童教育中心等；最后是产业地产，包括写字楼、酒店和正在准备做的物流地产。
对于房企频繁跨界，业内除了将之解读为规避风险之外，对此也颇有微词。在郁亮看来，万科现在的业务图景好比一幅画，参天大树是住宅，还有一些草地，他们希望营造一片树林，一个生态系统，树林的好处在于，一种树种不活，换成其他适宜的树种，光有树不长草，这个生态系统是不完整的。
除此之外，万科已将互联网思维运用到了产品创新上。今年以来，万科与淘宝、百度等互联网公司频繁合作卖房。据郁亮透露，万科和淘宝推出的合作卖房，仅30天就卖了13亿元，也让万科知道了过去一年一个小白领在淘宝上要花4.2万元左右。同时，他强调说，这些创新都来自于一线和基层，这是互联网思维最重要的东西，基于草根和底层的创意是最重要的。
值得一提的是，“90后”普遍被认为是未来十年新消费时代的生力军。今年5月份，“90后”代表马佳佳曾被请到万科演讲并抛出了“90后 不买房”的惊人之论。
对此，郁亮首次回应称，“我们请她来谈 90后 需求的问题是一件好事。未来 90后 是这种参与感最强的一代人。他们将成为我们的设计师，成为我们的消费者，也将成为我们的合作伙伴。我们应根据他们的选择来做产品，房子的创新应由客户共同参与。”
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“姐，房贷松动了，普宅标准也调高了，再不看房可就真错过好时机了。”十一假期，伴着小廖浙江旅行的，是经纪人不断劝说的漫游电话。央妈的房贷松动和北京普宅标准的提高，犹如一针强心剂，经纪人又开始拿新政炒作涨价。
拿起电话就提涨价
属于首套置业的市民小廖，从6月份看房至今，已经转了四惠、潘家园、团结湖、传媒大学等多个区域，但因为对后市降价抱有希望，小廖一直观望，并未出手。犹豫几次后，经纪人渐渐“放弃”了劝说，房源推荐电话也越来越少。
可是，十一期间，正在浙江西湖陪着家人游玩的小廖，突然又接到了一轮电话“轰炸”，多的时候一就有三通。
“姐，您的房子买了吗？还考虑看看吗？”电话伊始，经纪人总会客气地询问一句。只要小廖说还没买，经纪人的话茬儿就再也打不断，“那您可得抓紧买了。9月30日央行出了房贷新政，以后贷款要松动，北京也调整了普宅标准，契税也能少交，房价很快就要涨起来了。”
就像事先商量好一样，每通电话中，经纪人都会提到新政和涨价。“6月份您看潘家园的时候，小户型报价还在33000元/平方米呢，现在都到35000元/平方米了，估计年底还得涨。”一名潘家园的经纪人甚至劝说小廖，提前结束休假，抓紧回京订房。
“房贷松动的事儿传了很久了，假期银行也休息，不会有新动作。”理智思考后，小廖拒绝了经纪人的劝说，踏实在杭州度完了整个假期。
问的多看的多买的少
休假的人不着急，“宅”在北京的部分看房人，则启动了假期看房计划。
东三环的经纪人李兴，因为没有看房客户，原本对十一假期不抱有指望。“9月30日下午，我电话约了一圈，只找到了一组客户，愿意10月2日来看房。”可是，由于新政的刺激，10月4日以后，他每天都能接待2到3组主动上门的看房客户。同时，他的手机也是频繁响起，都是咨询房源和价格的事儿。这些，都让他兴奋了一小阵。
可是，他的兴奋并没有持续很久。“虽然问房、看房的人多，可真正买房的人少。”李兴观察到，尽管他总是会提到房贷松动的新政，可找他看房的客户，也都知道北京政策还没有明确，心底并不着急。“很多看房人，都是看了好几遍的行家，对政策早已有底。”一直到5日，李兴所在的区域4家门店，也只成交了7套房。
黄金周网签创新低
来自机构的统计数据，侧面印证了李兴的经历。据伟业我爱我家市场研究院统计，国庆前6天，北京市住宅网签量为510套，同比下滑38.3%，这一数值仅比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。其中，住宅新房网签472套，同比下滑39.7%；二手房网签量仅为38套，同比下滑13.6%，为2009年以来同期的新低。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场购房人群出现了较为明显的短期观望情绪，对于“房贷新政”利好尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现得更加显著。“只有贷款松绑新政落地后，成交量的提升效果才会逐步释放，我认为四季度和春节前楼市成交量的复苏将可以预期。”
专家预测7折利率难实现
房贷新政究竟能执行到什么程度？尽管“央妈”重申首套房优惠利率下限为基准利率0.7倍，但在业内人士看来，北京很难重回7折利率。
“受存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面原因的影响，商业银行执行7折利率的动力不大。”一位房企营销人员表示。
“伟嘉安捷”分析师吴昊同样提出，从往年规律来看，进入三四季度都是银行额度收紧的阶段，预期后续出现八五或九折左右的首套房利率可能性极大。“目前各大银行出现的优惠利率是九折，如果执行七折优惠利率，将使银行存贷比形成倒挂，降低银行内部利润的增长点，因此即便执行七折利率，也极大可能以捆绑等条件的形式出现。”
多家房企
否认涨价传言
不光是经纪人频繁拿涨价“说事”，十一假期期间，网络上也出现了绿城、绿地以及碧桂园即将涨价的传言。对此，多家房企均予以否认。
国庆假期中，网络上出现了绿地、绿城、碧桂园等多家房企的“红头文件”，有关文件均要求下属地区公司、项目在国庆后涨价。如一份“加急”级别的绿地京津房产事业部文件要求，10月8日起，京津事业部下辖所有商办、住宅产品销售价格统一上调，上调比例不低于10%。而一份地产公司的涨价通知也提出，区域公司自10月8日起涨价3%至8%不等，其中北京各项目在售货源上涨3%。
“涨价”的传言引发了一阵恐慌和批判。有网友表示这又是房企的销售手段，目的是诱导买房人抓紧买房。不过，文件传出不久，上述开发商对文件内容均予以了否认。
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