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以GDP"论英雄"致新城被"建空" 中国鬼城蔓延

中国经济时报   2014-10-14 08:04

[摘要] 随着我国经济的飞速发展以及房地产市场的繁荣,使得近些年来城市建设如火如荼,各地新城新区的开发建设层出不穷。在几番新城新区的建设热潮后,房地产市场的疲软和盲目扩城后的无人问津,使得大批“空城”、“鬼城”开始显现,不断有新城新区被媒体列入“中国十大鬼城”、“中国实时空城”等排名中。

随着我国经济的飞速发展以及房地产市场的繁荣,使得近些年来城市建设如火如荼,各地新城新区的开发建设层出不穷。在几番新城新区的建设热潮后,房地产市场的疲软和盲目扩城后的无人问津,使得大批“空城”、“鬼城”开始显现,不断有新城新区被媒体列入“中国十大鬼城”、“中国实时空城”等排名中。从三四线城市到一二线乃至特大城市周边,都有“空城”存在。

“空城”知多少

在今年十一期间,有媒体爆出,号称“亚洲别墅区”的京津新城推出折扣,上百万元别墅降至八十余万元,仍少人问津。据悉,这座2004年开盘的京津新城位于京津唐中心腹地的天津市宝坻区,其远景规划8000多套别墅,目前已建成约3000套。预计容纳二三十万人口,可入住率却一直饱受诟病,早已被外界冠以“鬼城”之称。由于交通不便、配套短缺等问题,京津新城不管是借助“环渤海湾经济区核心地带”的区位优势,还是抓紧“京津冀一体化”的政策风向来宣传,都不改几年来人气惨淡的状况。

这座位于北京与天津两座特大城市之间的新城尚且沦为“空城”,在经济发展水平较弱的三四线城市兴建的新城中成为“空城”、“鬼城”的更不在少数。

其中比较引人关注的,如耗时8年,斥资50多亿元,面积32平方公里,规划人口百万实际居住人口8万的内蒙古鄂尔多斯的康巴什新城;以“中国曼哈顿”为目标的天津响螺湾商务区8年前便起步建设,可原定的建设时间表一再推迟,其中多个项目遭遇“停工”,至今人烟稀少,宛如鬼城。

此外,营口鲅鱼圈新城、郑州郑东新城、宁夏海原新城、昆明呈贡新区、广州花都别墅群、上海松江新城、临港新城、辽宁东戴河新区等都被外界冠以“空城”、“鬼城”之名,这些新城新区中有资源枯竭型城市,有季节性空置的旅游胜地。其所处地区,有的在内陆,有的为沿海城市,经济或发达或落后,且不分一二三线城市,“空城”、“鬼城”现象普遍存在。

“‘空城’现象具体到不同地区本质上各有不同。”国务院发展研究中心东方文化与城市发展研究所副所长黄斌将我国的“空城”大致分为三类区域:

类是总人口和城市人口均在净增长的区域,比如京津、长三角、珠三角的绝大部分区域,这些地方的“空城”,本质上是短期内住宅投资太多,就业和公共服务跟不上,很多房子卖了没人住,成为投资品。

第二类是总人口净减少、城市人口净增加的区域,如中部大部分地区、东部欠发达地区和西部重点城市群地区。这类地区的“空城”成因比较复杂,可能是因为产业培育滞后于城市建设;也可能是新区定位不准,小区域内重复建设、同质竞争;也可能是交通和公共服务设施跟不上等。

第三类是总人口和城市人口都在净减少的区域,比如一些中西部资源(600139,股吧)条件较差的区域,或者是资源枯竭型城市。这些地区“空城”现象的症结在于陷入“资源诅咒”,接续产业没有如期成长。

以GDP“论英雄”致使新城被“建空”

然而,在“空城”现象形势愈发严峻的背景下,新城新区的建设却未望而却步,国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。调查发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区;12个省会城市一共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要建13个新城区。部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍,与此相伴的是“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

据标准排名与《投资时报》联合发布中国大陆城市“鬼城”指数排行榜(2014)中的一组数据显示,2008年到2012年五年间,中国设市城市?穴共657个?雪的建成区面积增加了0.97万平方公里。而中国设市城市的城区人口仅增加了0.35亿人,按照住建部一平方公里建成区容纳一万人的城市标准,新建的0.97万平方公里需要容纳0.97亿人,该课题组认为,这意味着,仍有0.62亿人的人口容纳缺口,当然也意味着将有一批城市成为“鬼城”。

为何地方政府对建新城新区有如此高的热情?对此,中国国际经济交流中心研究部副研究员马庆斌在接受中国经济时报记者采访时认为,这背后的原因是传统的城市发展模式导致的,地方政府通过开发新城带动土地,可以获得高额的土地出让金。加上之前房地产行业一路高歌,这种情况下,地方政府追求利润投机心理严重,使得城市发展基于土地财政,而不是基于城市发展规律,超速的发展导致很多新城建立起来,却没有服务于百姓的居住,因此没有足够规模的人口入住使得新城变为“空城”、“鬼城”。

此外,马庆斌表示,老城的建设面临拆迁等问题,经济成本高,比较复杂而且矛盾多,为避免这些问题,地方政府更加热衷于建设新城新区。

“‘鬼城’、‘空城’的产生是地方政府短视的政绩观和过热的房地产市场共同催生出的畸形儿。”智纲智库资深研究员王放接受本报记者采访时进一步解释道,之前政府干部考核是以GDP论英雄,造新城既避免遇到老城区的历史遗留难题,同时城镇面貌焕然一新,最容易看得见政绩和效果,所以地方政府会选择这种“大干快上”的方式,建新城的同时却忽略了城市的容量需求。而更深层的原因是中国产业发展处于提质增效的阶段,部分产业发展产能过剩,面临极端化和同质化的现象,产业带动经济比较慢,所以地方政府选择通过建设新城新区投资拉动的发展模式。此外,实体经济疲软的情况下,地方政府GDP挂帅,靠卖地成为政府收入的一部分,土地财政促使地方政府主导建设大量新城。

各省份“新城”数量激增,而与之相配套的产业和基础设施却仍未完善,从而对人口的吸引力不足,这也使得新城变“空城”。这种现象也引起了政府部门的高度重视,近期国土部下发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中明确,除因中心城区功能过度叠加、人口密度过高或规避自然灾害等原因外,不得设立城市新区。专家普遍表示,未来,一方面要将新城建设脚步放缓,另一方面将现有空城“强筋壮骨”。

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