[摘要] 虽然监管层至今尚未正式“松口”，但商业银行的房地产开发贷投放力度，可能早已悄然加大。
虽然监管层至今尚未正式“松口”，但商业银行的房地产开发贷投放力度，可能早已悄然加大。
“央行政策至今没有放松，但今年以来，商业银行开发贷政策一直相对宽松，实际资金投放也有所增加。”华南某银行人士对《财经日报》表示。
在银行开发贷投放悄然增加的同时，房企也在谋求融资渠道多元化。今年上半年，多家上市房企就通过发债、四大国有资产管理公司、有限合伙基金等渠道融资，对银行开发贷的依赖性已经明显下降。
开发贷投放持续松动
“今年开发贷一直都比较好拿钱，只要‘四证’齐全，银行一般都会给钱，因为到了这个阶段，开发商马上就能回笼资金，贷款风险相对比较小。”上述华南银行人士对《财经日报》说。
据媒体近日报道，商业银行如今可以自由调节开发贷总量，而根据此前规定，商业银行开发贷不能超过贷款余额的10%。尽管这一说法随即被央行否认，许多银行业人士也否认存在10%的“红线”，但仍引发市场关注。
上述华南银行人士表示，各家银行政策不是最近才出现松动，今年年初以来，开发贷投放就一直有所增加。
央行贷款投向报告显示，今年上半年，房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16万亿元。两者共计5.2万亿元，比去年底增加近6000亿元，已经达到去年全年新增规模的75%左右。
深圳一股份制银行人士也对本报称，截至目前，今年开发贷投放确实略有增加，主要有两方面的原因：一是受同业业务压缩影响，银行通过表内进行的开发贷增加；二是在风险聚集的情况下，银行采取区别对待策略，加大了对大型开发商的资金投放。
上述华南银行人士则表示，国有大行目前仍然谨慎，而股份制银行和中小银行则相对宽松。从今年的情况来看，股份制银行是开发贷最主要的资金来源，一些城商行受地方政府影响，也会增加开发贷力度。
半年报信息显示，今年上半年，15家上市银行房地产行业新增贷款达到2280亿元，其中超过1440亿元来自股份制银行和城商行，占比超过60%。
对于未来走向，北京某股份制银行中高层人士对《财经日报》表示，央行虽然至今还没正式“松口”，但上个月的房贷刺激政策出来后，对房地产行业是一个利好，银行的政策多少会比以前要松一些，开发贷投放力度也会进一步增加。
他提到的房贷刺激政策，指的是央行、银监会9月30日发布通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。通知还要求银行业金融机构支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。
“我们仔细研读了文件，并且认为，对非上市类民企有较大的利好。”有杭州房地产类上市公司财务负责人对本报表示，开发贷的松绑，的利好集中在非上市民企这个层面。
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小开发商仍旧难熬
尽管开发贷投放确实在持续松动，但上述深圳股份制银行人士对本报称：“具体项目也要区别对待。大型开发商拿钱是相对比较容易了，但中小开发商贷款还是很困难。”
本报记者获得的一份杭州房地产市场联合调研纪要显示，银行其实比较担心外来开发商，“一个是他们降起价来没有节操，二是很可能卖个盘就跑了，扰乱市场”，但对于本地知名的开发商，“因为一直有合作，目前还是比较支持的。”
在实际操作层面中，龙头开发商想拿开发贷更不难。“银行手头会有一份名单，资质比较好、销售排名比较靠前的，想拿到开发贷就较为容易。”有大型开发商人士对本报称。
但对小型开发商来说，也许很难在时间“解渴”。“还是很难，今年整个杭州即使信托产品都发行得比较少，这和上半年整个市场面不好有关系。”有杭州本地小型开发商对本报表示，他们到现在为止，一共只开发了3个项目，所以跟银行合作一直“不算十分顺畅”。
“信托的成本在15%~18%之间，基金的成本在18%以上。”有业内人士对本报称，还有不少小开发商直接去找民间融资，成本就在20%以上了。跟这些相比，肯定是开发贷的成本来得低。
公开数据显示，2014年以来，市场发行的20款房地产资管类产品中，超过一半投向三、四线城市，并且融资方都为中小房企，中小房企融资难的问题，一直都普遍存在。
“融资成本达到15%以上，现在这个行情，项目基本上就是亏本在卖了。”上述业内人士称，对开发商来说，开发贷松绑、房贷、限购的逐步放松，都是“春天来了”的信号，加上此次执行层面在区域银行，总算是有了盼头。
开发贷依赖性下降
不过，随着融资渠道的多元化，债权转让、有限合伙基金、发债等方式，也已成为房企重要的融资渠道。在资金来源中，银行开发贷虽仍然占据最重要的地位，但房企对其的依赖性已经有所下降。
据监测，今年前8个月，102家重点房企融资总额同比下降18.93%，环比则大幅下降43.13%。但海外融资却大幅增加，前8个月，国内房地产企业在海外市场上发行了总计524亿美元的债券。
此外，不少房企也在寻求通过境内发债、有限合伙基金输血融资。9月26日，荣盛发展股东大会通过决议，计划发行中期票据融资49亿元。而在此前，其子公司南京华欧舜都置业、荣盛实业、荣盛新地标已经通过有限合伙基金、信托等融资44亿元。截至目前，荣盛发展今年非银行渠道融资计划已超过90亿元。
而通过债权转让向房企融资，甚至已经成为四大国有资产管理公司新的利润增长点。公开信息显示，自2013年11月以来，云南城投自身融资及为子公司担保共计达到155亿元左右，而其中就有40亿元来自华融、信达、长城三大国有资产管理公司，占比约为27%。
除此之外，有限合伙基金亦是云南城投一大资金来源。今年年初，该公司向彩云之南城镇化基金融资，截至6月底，已经实际取得首期投资资金48.5亿元。加上上述债权转让融资，已经接近其最近一年融资总额的60%。
云南城投并非的案例。公开信息显示，今年以来，金科股份、大名城、华夏幸福等多家房企都曾通过四大国有资产管理公司融资。其中，华夏幸福融资额已也达到15亿元。
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（来源：新华社）
今年下半年以来，中小房企资金压力持续增加，一些违规高风险销售手段重回市场。专家认为，在房价下行区间，对高风险销售手段需引起更多重视，避免因房价下跌导致风险传递和转嫁。
过去12个月中，普通商品房销售普遍低迷，需求不足，高风险销售动作带来的房地产风险逐渐暴露。广东、湖南、江苏、河北等多个城市出现各类“返租”导致的合同纠纷近百个，其中河北邯郸、江苏泰州政府已成立工作组，专门进驻当地资金断链、返租违约的房企，试图化解因房企违规销售动作导致群体性事件，涉及纠纷金额超过50亿元。
西部某市的“晋愉V铺”楼盘宣称，公众缴纳8万元，即可获得三份合同，称该8万元是用于“提前缴纳的车位预购款”，付款后12个月到36个月内享受年息分红。销售顾问强调此举“无风险”：“约定日期前，你可获得该笔预售款按年息百分之十的现金，到过户日期，我们承诺回购预售合同。相当于把车库抵押给你有偿借钱。如果有问题，你还可以持有车库，肯定不亏。”
长期从事房地产资金管理的财务人员刘艺分析，本质上这类“车库理财”是房企融资行为。“车位就是融资工具，开发商向租户支利息的同时，将车库用于统一经营收取租金，按目前周边市场价格车位平均计算，占用社会资金一年开发商实际支付成本仅5%。”据统计，这一动作为该房企带来了近5000万元的低息流动资金。
统计显示，绝大多数城市和地区均出现了这类返利融资销售模式，在涉及房企中，有大型地产商，而更多为中小地产企业。
业内分析，以“返租”为代表的高风险销售，反映了在银行等传统渠道水量持续不足，信托等新渠道融资乏力的压力下，房地产企业对资金回笼的迫切需求。
数据显示，9月地产信托的发行呈持续降温之势，48款地产信托共募集资金136亿元，规模环比下滑16.6%，创今年以来的新低。建银国际地产信托张经理告诉记者，信托行业已经做出了方向性调整，“原则上非央企房地产项目均不参与”成为主流房地产信托行业今年的共识。
一不愿具名的房地产业内人士向记者坦承，进入2014年后，一些房企甚至整体负债近90%。为维持运作，中小企业转而通过基金等方式向社会募资，但成本仍不乐观，普遍达12%至15%。
重庆大学经济法研究中心副主任陈晴认为，无论是利用商业地产“理财”融资，还是商品房降价，无一例外均是因为外部资金来源趋紧趋贵，迫使房地产行业走上自救路线，在这种背景下，销售端出现种种高风险动作，不足为奇。
从理想情况看，房企快速回笼了低息资金，消费者也获得了实利，但法律、财务等专业人士分析，“提前回款”销售手段包含三重隐患。
一是政策风险。《商品房管理办法》规定，房地产开发商不可采取售后或者变相售后的方式销售商品房和未竣工的商品房；人民法院作出专门规定：“不具有房产销售的真实内容非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，可判十年有期徒刑。
二是法律风险。法律上做出高回报承诺的是物业公司而非房企，履约能力和承担责任的能力均不足。从法律角度，投资者将很难越过物业经营管理公司追究开发商责任。
三是群体性风险。这类返租模式向社会不特定公众进行实质性融资，一旦开发商资金链断链，无法持续返租，极易造成群体性事件。
陈晴认为，在房价下行时期，更应该关注此类高风险销售手段，并在处理上注意逐步有序。应依法尽快取缔此类销售行为，确保房价下行“软着陆”。
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