[摘要] 曾预言北京房价将涨到每平方米80万元的北京师范大学房地产研究中心主任董藩，近期表示：未来经济结构调整之后房地产将不但是支柱产业，同时还是主导产业和先导产业，这是整个国民经济发展过程中一个客观的现象。还有很多原因，决定了房地产是一个“日不落行业”。
曾预言北京房价将涨到每平方米80万元的北京师范大学房地产研究中心主任董藩，近期表示：未来经济结构调整之后房地产将不但是支柱产业，同时还是主导产业和先导产业，这是整个国民经济发展过程中一个客观的现象。还有很多原因，决定了房地产是一个“日不落行业”。
董藩：房地产仍是日不落行业
北京师范大学房地产研究中心主任董藩在一次圆桌讨论上表示，未来经济结构调整之后房地产将不但是支柱产业，同时还是主导产业和先导产业，这是整个国民经济发展过程中一个客观的现象。
他称，不能因为今天市场的波动就否定房地产的地位，房地产业在整个国民经济当中的地位，不是谁想否定就能否定的，它现在仍然处在上升期。董藩称，整个国民经济当中60%到70%的产业是跟房地产连在一起的，没有这个行业，那些行业全部受到影响。
“尽管这个过程中我们对市场的理解不同，采取一些措施打压它，但你把限购限贷的政策取消之后，你看市场会是什么样子，此前三四线可能放地量过大，但我们通过一些措施把放地量消化掉之后你看是什么结果?”
董藩称，从全社会的财富总量来看，60%-70%以上的社会财富表现为不动产，房屋和土地，从地方本级财政收入当中来看，03年以来，地方本级财政收入当中 60%是来自于卖地，如果加上开发交易当中的税和费就占65-70%，没有这一块就等于地方财政收入当中三分之二没有了，还有很多原因，决定了这个行业是 一个日不落行业。
至于为什么房地产是“日不落”，董藩认为，因为我们到今天为止找不到它的替代品在哪里，是帐篷吗？结婚时弄帐篷行吗？不行的，男的不买房，等于耍流氓。这个行业你想让它衰退，到现在为止我们找不出它衰退的理由来。
中小城市楼市风险大 房地产深度调整
曾预言北京房价将涨到每平方米80万元的北京师范大学房地产研究中心主任董藩，上周在天津举行的达沃斯论坛上表示：未来经济结构调整之后房地产将不但是支柱产业，同时还是主导产业和先导产业，这是整个国民经济发展过程中一个客观的现象。还有很多原因，决定了房地产是一个“日不落行业”。
至于房地产为什么是“日不落产业”，董藩进一步解释说，因为我们到今天为止找不到它的替代品在哪里，这个行业你想让它衰退，到现在为止找不出理由来。
近年来，经济学界出现了一种“娱乐界化”倾向，很多学者为了吸引眼球，往往语出惊人。他们不怕说错，就怕说话没人听。恕我直言，董教授就是这样的人物。此次他的发言，同样没有多少学术价值。
近年来，关于住房供应量有没有饱和，房地产还有多大发展空间，学界争论非常大。在我看来，一个重要的原因就是因为缺少核心数字。中国房屋供应情况非常复杂，官方的统计部门历来只公布“房地产开发”和“政策性住房”两项数字。也就是说，大家讨论的基础只有商品房和保障房的供应量。
其实，在市场中存在大量小产权房、单位集资房、乡镇自用房、军产房等五花八门的房子。以深圳为例，官方曾经公布过到2011年年底违法建筑总量：37.94 万栋，建筑面积高达4.05 亿平方米，占全市总建筑面积的49.27%。深圳不是一个孤例，事实上在珠三角、长三角很多城市，甚至在北京，都存在大量的小产权房或违法建筑。在众多的地级市、县城，各种非商品房的存量远远大于商品房。但这些事实，被地方政府和学界有意无意遮蔽了。
最近半个多月，我研究了中国经济总量的18个省市自治区200多个地级以上城市最近5年的统计公报，数据非常令人震惊。我可以将它概括为两大现象：
，几乎所有省份的人均住房面积都已经够用了。比如在江西，全省城镇人口人均住房面积达到了40.1平方米，农村为48.5平方米;在广东，全省城镇人口人均住房面积为35平方米，农村为33平方米;在江苏，全省城镇人口人均住房面积为36.8平方米，农村为43.6平方米。但在很多城市，房地产开发仍然如火如荼进行中，比如在厦门、杭州、常州、惠州、珠海、威海、成都、铜陵，人均商品房施工面积都超过了10平方米。这还没有包括非商品房，事实上在很多地方非商品住宅开发面积远远超过商品住宅。
第二，中国的城镇化正出现全面失衡现象。多数地级市，比如河南超过半数地级市，过去3年小学生减少人数都超过了15%(因计划生育影响，平均减少5.8%)，呈现出严重的人口流失。有人口持续流入的省会城市，其房地产开发量也超过了实际需求，比如在西安、武汉、成都、昆明、长沙，房地产开发面积占全省比重都超过30%，甚至达到60%，是省会城市人口占全省比例的两到三倍。也就是说，那些人口流失的中小城市，原来房子就够用，但仍然不断有不小的增量;在人口持续流入的大城市，供应量两到三倍于实际需求。而我说的数字，没有包括非商品房。
国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，正在规划建设的新城、新区，可以容纳34亿城镇人口，如果加上存量，中国的城镇化足以将全世界城市人口装进来!
在这种情况下，闭着眼睛说房地产行业是“日不落行业”，是草率和荒谬的。而董藩说的，因为没有什么行业可以替代房地产，所以房地产就要“日不落”，就更为可笑。找不到新的龙头行业，就只能接受经济危机。靠货币宽松来哄抬房价，让房地产行业虚假繁荣，这种空间已经基本没有了，因为那样会让经济危机来得更猛烈!
事实上，中国目前房子仍然供不应求的城市，可能只剩下北京、上海、广州、深圳这四个“一线城市”了。而所谓的供不应求，也主要是投资需求造成的。以前的投资需求被上千个大中小城市分流，现在大家看明白了，中小城市楼市风险太大，所以热钱都在向一线城市集中。仅此而已。
媒体批评经济学家鼓吹楼市"日不落"廉耻掉地
在2008年房地产市场出现调整时，绿城的宋卫平批评万科没有行业老大风范，在业内自顾自率先降价，搞得坚守高质高价的绿城非常被动。在最近一轮房地产周期波动中，万科依然是带头大哥。
万科总裁郁亮在万科中期业绩发布会上表示，房地产市场的调整是有一个完整周期的，如果调整不到位会带来更加混乱的局面，因此，希望此次市场调整能够坚持。
万科据此再次带头展开降价行动。但这次绿城的孙宏斌表示：我们不是傻瓜，别人都降价了，我们还在那里给人站岗。因此，这次他一下子给出了七折优惠。
但越优惠，房子越不好卖。这就像股市，消费者买涨不买跌。开发商降价要冒售楼处被砸、准业主退房等风险，但风险再大，降价跑量才是硬道理。数据显示，经历了上半年的低迷后，8月份，主要54个城市合计住宅签约套数为20.2万套，环比上涨9.24%，成交量出现企稳迹象。
但如与去年下半年月均26万套比，下调22.3%，与去年前8个月总签约套数198套比，今年前8个月总签约套数为152万套，下调23.2%。
但统计局的数据也不乐观，到7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。这样的数字，显示出4月以来各地不断出现的限购松绑并没有扭转市场成交趋冷的大势，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有效果。
“连任大炮都不唱涨了，这个市场就真的不行了。”这是房地产群里近日传播最广的一句话。他的理由是：“在经济发展出现下滑时，房地产市场发展一定会出现下滑，全世界都是如此。”只有一些廉耻掉地的“经济学专家”还在鼓吹房地产是“日不落产业”、“北京的房价不卖到30万一平米是开发商的耻辱”。
这样的专家虽说话不负责任，但他们也看准了一点，那就是地方政府还离不开房地产。国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2013年调查了12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，正在规划建设的新城、新区，可以容纳34亿城镇人口，如果加上存量，足以装下全世界的城市人口。
但是这些地方的政府依然卖地不止。地县城镇只管卖地盖房，但人口却在大规模地向大中城市集中。在西安、武汉、成都、昆明、长沙，房地产开发面积占全省的比重都已超过30%，有的甚至达到60%，开发量是省会城市人口占全省人口比例的两到三倍。由此可见，土地财政的驱动，已经使得地县城镇房地产进入欲罢不能的疯狂时代，而大中城市也已出现严重的供大于求。
对此，地方政府的办法不是减少开发，消化存量，而是希望通过取消限购等方式，托起商品房市场下降的势头。也有一些地方政府开始调高土地基准价格，想以拉高地价的方式弥补房价下跌可能带来的损失。在取消限购效果并不明显的情况下，个别地区开始放松限贷。日前，无锡率先上调购房人公积金贷款额度、放松二次贷款标准。
中央政府虽然没有采取明确的救市措施，但实际上也在救市。一方面，继续通过加大棚户区改造、增加自住房供应等结构调整方式来对冲商品房市场的回调。同时积极应对可能的金融风险。由于近年来房地产贷款以及直接或间接投向房地产项目的信托、理财、基金等产品规模在整个金融资产中占比较高，中央政府已开始应对其中潜伏的风险。据统计，今年8月份，集合类房地产信托产品，无论是发行规模还是成立规模，已创下2012年2月以来新低。尽管房地产信托率还不错，但近期银监会已在酝酿设立信托业保障基金，像银行、保险、证券、基金那样，计提一部分风险准备金，以应对可能的兑付危机。同时，拓宽融资渠道，有消息称，监管层将允许上市房企在银行间市场发行中期票据，并在酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债。时隔5年，房地产债券融资再次回到人们的视野。这也被业内视为另一种救市。
房地产虽还没到日落时分，但已过中午时分，要撑到每平米几十万，肯定是做不到了。开发商降价跑量，政府温和救市，所能做的就是托起午后的太阳，让它尽可能下落得更自然、更平稳一些，最终实现房地产的软着陆。
董藩：谁都颠覆不了房地产的伟大地位
房地产市场的热度大幅度降温，市场观望浓厚，房地产市场发展究竟去向何方？作为国民经济支柱产业的地位是否会发生改变呢？著名经济学家、北京师范大学房地产研究院院长董藩发表了自己的观点，他认为谁都颠覆不了房地产的伟大地位。
著名经济学家、北京师范大学房地产研究院院长董藩
在聊到救市这个话题时，董藩院长表示，“一定得救，不救是不行的。我以前讲过保房地产稳定就是保政党安全，就是保政治安全，这是毫无疑问的。因为当房地产垮掉的时候，整个国民经济一定是垮掉的，为什么这样？因为房地产业联系着一个国民经济体系当中百分之六七十的产业，房地产还因此直接间接影响到50%—60%的就业，房地产这个行业还承载着全社会70%—80%的财富，房地产还完成了地方财政收入60%以上的比例。如果房地产出大问题，肯定社会没法运转，政府没法运转。”
房价究竟会涨还是跌？董藩发表了自己的观点，“房价上涨是常态，下跌是意外。但是你们说老师不对，最近我们这儿房价下跌了。最近房价下跌了不意味市场规律失效，为什么这么说，最近的房价为什么下跌的？因为限购限贷，而且限购限贷严格执行两年多，这样一个结果是什么？这样带来的一个结果是，我们想买房子根本就贷不了款或者不具备条件，其结果是根本就买不成。”
在谈到房地产的生命周期时，董藩认为，房地产业还能发展很长时间，就是这个上升期还有很长时间。但是，这不意味着还是同样速度在发展，有些小地方可能会衰退。
演说最后，董藩表示，“如果我们不采取极强的手段打压，我们让市场正常发展，还会看到，市场还有十几年甚至更长时间往前发展。然后区域稳定，二手房交易逐渐占上风，再以后开发规模会下降。但是这个时候房地产仍然是支柱产业，因为房地产的价值量在这儿。我给一个结论，企业倒闭不意味着房地产衰亡，房地产是千秋万代的行业，永远老大。”
董藩：房价上涨是常态 下跌只是意外
董藩向来以“语不惊人死不休”著称，前有“反对房地产复兴的想法都是危害国家利益”，后有“挣不够4000万别来见我”。“房地产泡沫是传说中的鬼，都说有，但谁也没见过。从1997年就有人说房地产有泡沫，说到现在也没有破灭”。
“信志强，住洋房；信董藩，得金山；信牛刀，住牛棚。”他不回避对一些同行学术能力的评价，经常用一句“他(们)不懂，完全搞错了，他(们)很不专业”来定论那些在观点上站在他对立面的人。
8月2日，在第五届大河论坛上，董藩延续他一贯风格，旗帜鲜明地表示，“房价上涨是常态，下跌是意外”。
房地产是支柱 政府必然救市
“救市不救市？一定得救，不救是不行的。”董藩说，房地产业与国民经济百分之六七十的产业相关联，直接和间接影响到50%~60%的就业，承载着全社会70%~80%的财富，占地方财政60%以上的比例。
对于不少城市松绑限购的举动，董藩认为，如果能够早一个季度明确限购政策放开和限贷尺度放松，目前经济增长速度急剧下滑的格局将会改变。他说：“经济增速下滑越严重，对房地产的依赖就越大，房地产是国民经济的支柱产业、主导产业和先导产业，只有房地产发展起来了，其他的产业才能发展。而经济下滑的原因就是过去过于打击房地产。”
“房价上涨是常态，下跌是意外”，董藩明确表示，美国过去123年中，房价保持了95年上涨，仅28年表现为下跌。实际上，美国房价上涨的年份在90%以上，平均每年上涨3%，跑赢了当地的通货膨胀。
他说，当前部分城市房价下跌，是因为政府改变了市场规则，实行限购和限贷政策，想买的人不够条件，如果放开限购限贷，按市场规律运行，房价一定是涨的。
他认为，房地产业仍然是的产业，首先是典型的资本密集型行业，大多数发达国家前面一百位富豪中一半都是开发商和大型物业持有者；二是人口增长，中国增长一两亿人口很正常，将带来巨大需求。
他表示，各区域将出现分化，有的地方随着人口流失而衰退，而新的市场也将崛起，“郑州市场还是很不错的，尽管比不了北京、上海等一线城市，但毕竟是核心城市，会吸引人口聚集，资源配置，推动市场继续演化。”
六大原因促使未来房价仍然上涨
对于未来，董藩认为，房地产需求只扩大不缩小，新的买房群体会被催生。“未来房地产市场会发生一个大的调整，但仍然有上涨空间。”他说，有六大原因将促使未来房价仍然持续上涨。
是大拆大建，每个城市都有五六十年代、七八十年代的老房子，这些房子都面临拆迁重建，是未来房地产业发展的重要力量。第二是人口增长，中国未来增长一两亿还是很正常的，我们跟日本、韩国不一样，计划生育政策一放松，还将带来新增人口。
第三是城市化率，官方数据是城市化率53%，但并不准确，因为把在城市的农民工也算了进去，按照户籍算现在大约只有37%的城市人口，“城市化还有15~20年进程，韩国达到90%才停下，日本73%才停下。我们到日本那样还有一半路要走，房地产业怎么能说结束了？”
第四是家庭裂变，现在平均3.1口一个家庭，也许将来变成2.5、2.6或更小。比如一个夫妻两个孩子，将来这一个家庭会裂变成三个家庭，就是一个夫妻一个孩子，也至少一个家庭裂变成两个家庭，对房子套数需要都是在增加。
第五是区域人口的整合，大量的人口从中小城镇涌入大城市。河南是人口大省，郑州核心优势明显，未来还将吸引大量人口，这些都是对购房有强烈需求的群体。
第六是生活方式演变，比如离婚率的上升，独居人口的增加，人口老龄化带来的养老房问题，都将催生新的购房需求。“老说有泡沫，哪儿来的泡沫？泡沫就是传说中的鬼，都说有，其实是不存在的。”
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