[摘要] 在房贷新政刺激下，全国楼市一改持续多月的低迷局面。其他权威数据表明，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达54亿美元。
在房贷新政刺激下，楼市一改持续多月的低迷局面。数据上看，10月份一二线城市的成交量明显好转。不少市场人士猜测，四季度或许还有新动作，二手房交易税可能调整。在国内房地产市场波动较大的现状下，部分高净值人群将目光投向了海外。数据显示，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%。
七折利率未出现
国庆长假前一天，央行及银监会联合发布房贷新政。自10月9日建行率先执行后，工行、农行、中行、招行、交行以及部分城商行也随即跟上。从政策落地的情况来看，各家银行均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准，即无论名下是否有一套住房，只要结清购房贷款，均可按照首套房的房贷政策执行。
按照房贷执行细则，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。
尽管新政中提到首套房房贷利率可到7折，但据中国经济网记者了解，目前尚未有银行执行折扣，一些银行的具体利率及优惠细则也尚未出台。银行内部人员表示，虽然央行政策中提及“七折下限”，但在目前高融资成本、低房贷利率，加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系背景下，打个九折也存在难度，七折更是“浮云”。
10月楼市数据向好
虽然银行打折力度不强，但是10月以来，各地楼市成交数据一片向好。中原地产研究中心统计数据显示，54城市上周合计签约53790套，已经连续三周上涨。
值得注意的是，一二线大城市的成交明显好转。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，上周商品住宅共成交2191套，成交面积为21.51万平方米，环比分别上涨31%、38%；在扣除保障房、自住房后，上周成交的纯商品住宅套数环比大增74.4%。在扣除自住房项目后，上周北京纯商品住宅实际新增供应达905套，其中，中高端改善型住宅累计供应527套，占比达58%。
不少市场人士日前根据行情猜测，新政调整可能还没有结束，四季度或许还有动作。其中，楼市松绑的后招就包括，二手房交易税可能调整。
海外投资风起云涌
由于国内房地产市场的不确定性，以及全球一体化进程的加快，部分高净值人群投资置业的目光不再局限于国内。5月发布的《2013中国私人财富报告》显示，内地超过30%的高净值人士、超50%的超高净值人士持有境外投资。
其他权威数据表明，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达54亿美元。其中，上半年中国海外住宅投资总额较去年同期飙升84%，达15亿美元。
不过，好望角咨询CEO詹惠敏在接受中国经济网记者采访时建议，“国内高净值人士配置海外资产时,先取得海外身份，进而在更多的海外市场中选择更合理的投资工具进行资产配置。过去，海外身份的需求主要是为了移民和子女留学，现在，全球多元化资产类别的投资机会，使得海外身份成为全球资产配置的起点。”（中国经济网记者蒋诗舟）
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据媒体报道，房贷新政出台后半个多月，一些城市楼盘来访量明显增加，对市场人气汇集有明显助推作用。但当前房屋库存依然压顶，楼市消费投资趋向理性，而且限购政策和房贷放松效果不宜高估，这些因素决定了当前及未来一个较长时期，我国楼市将处在理性回归轨道，楼市或进入长周期调整新常态。
房贷新政对楼市需求释放的刺激作用不宜高估。今年9月份，我国CPI同比上涨1.6%，创下自2012年2月以来的月度新低。同时，截至2014年9月末，我国广义货币供应量M2同比增长12.9%，比上年末下降0.7个百分点。在通货膨胀压力显著减轻及货币供应量增长明显放缓大背景下，个人购买住房抵抗通胀压力的内在动力急剧萎缩，而这部分需求多以改善性面目出现。不仅如此，受商业银行资金来源成本上升影响，提供优惠利率的个人住房抵押贷款微薄，基层商业银行积极性普遍较低。且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言，门槛依然较高。
去年四季度以来我国楼市消费投资趋向理性。本轮房地产周期性调整是市场力量自发作用结果。在经历持续十多年上涨，特别是2013年上半年的明显上涨后，房价累积涨幅巨大，且对收入与房租的偏离度进一步扩大。同时我国城镇居住状况已极大改善，高房价下楼市增长动能萎缩，去年四季度以来房价涨幅回落，今年以来整体房价出现回调，我国楼市消费与投资理念逐步向理性回归。房价上涨预期从分化到逆转，反映出市场非理性投资投机动机显著减弱。
去库存仍是下阶段楼市运行主题。截至2014年8月末，我国商品房待售面积达5.6亿平方米。而2014年1至8月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长11.5%，同期商品房销售面积同比下降8.3%，未来商品房市场供求矛盾将会加剧。据研究院数据，截至今年9月末，我国一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅进一步扩大，库存压力巨大。虽然限购政策退出，限贷政策放松，可能会对市场有短期刺激作用，但从中长期看，由于房价回落预期增强，且房价上涨空间缩小，能否形成持续性的需求释放，前景并不乐观。
综合各方面情况看，为平抑楼市调整幅度，退出行政干预措施，调整房贷政策，并不意味着楼市即将反转，而理性回归仍是楼市运行主旋律。但房地产调控相关政策调整，也给市场提供一个绝佳的销售窗口期。如果房地产开发企业适度让利，那么有可能会促使市场销售量回暖。应该看到，2013年我国楼市的“量价齐升”将成为历史，未来不太可能会达到这样的峰值。进一步说，我国楼市有可能会进入长周期调整新常态，经济发展方式转变和经济结构调整都不支持楼市再现暴涨行情，因此无论是地方政府还是房地产开发企业，都需要适应楼市新常态，这对于我国经济顺利转型至关重要。
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