[摘要] 央行发布的“限贷”松绑政策已满月。从传闻的甚嚣尘上，到出台的力度之大，再到如今的细则落地，实行一个月来的限贷松绑政策无疑“点燃”了房地产市场。全国多地楼市回暖，成交量创新高，“银十”成色佳，不过由于市场基本面没有出现明显转变，去库存仍是市场主旋律，房企应根据自身状况制定应对方法和发展策略。
央行发布的“限贷”松绑政策已满月。从传闻的甚嚣尘上，到出台的力度之大，再到如今的细则落地，实行一个月来的限贷松绑政策无疑“点燃”了房地产市场。多地楼市回暖，成交量创新高，“银十”成色佳，不过由于市场基本面没有出现明显转变，去库存仍是市场主旋律，房企应根据自身状况制定应对方法和发展策略。
松绑后月销售创新高
9月30日，限贷松绑政策在千呼万唤中出台。由此，今年第四季度被认为是房地产市场的收获期，房企对此寄予厚望，动作十分频繁。转眼间，“限贷”松绑政策已经满月，楼市影响几何？“限贷松绑无疑是重大利好，释放购房需求，促进楼市回暖，很多城市10月成交量创年内新高。”有着10多年从业经验的李先生指出，“不同城市影响不同，城市之间楼市分化格局明显。”
限贷松绑政策对房地产市场而言，犹如久旱逢甘霖，打破了死气沉沉的胶着状态，为楼市注入新鲜活力。据相关机构的数据显示，北上广深一线城市成交回暖，市场日趋活跃，比如上海楼市在10月第三周出现成交高峰，刷新2014年周成交峰值，广州楼市10月成交有望达到年内高点。像南京这样的二线城市，市场反应更是立竿见影，国庆黄金周即出现成交高峰，如今更是认购超万套，创5年来认购新纪录。当然也有个别不理想的，比如沈阳、大连，市场还是难有起色。
纵观苏州房地产市场，10月成交“先抑后扬”。新政伊始，楼市反映并不强烈，反而因受假期影响成交下滑，不过在接下来的几周，成交量开始快速上扬，周销售一度接近2000套。在这期间，改善性房源表现抢眼，抢房现象再现。龙湖时代天街二期在10月隆重开盘，200多套房源被抢购，1劲销4亿元，市场热度可见一斑。据中指研究院苏州分院的监测数据显示，截止10月29日为止，苏州住宅类房源10月共成交6377套，已经超过此前8月6314套的纪录，创2014年新高，不负“银十”之名。
多数房企“没有涨价计划”
毋庸置疑，房地产市场仍然处于调整期，市场基本面并没有因为限贷政策松绑而出现明显变化，“去库存”仍然是重中之重。同策咨询研究部总监张宏伟表示，央四条“靴子落地”有助提高市场去化速度，有助于部分城市市场成交量出现年底“翘尾”行情，但从实际落地执行情况来看，“惜贷”基本面并没有实质性改变，这并不利于市场基本面出现实质性好转，这就决定去库存仍然是市场主旋律。
事实上，在限贷松绑政策刚刚出台之时，许多楼盘就迫不及待地“喊涨”，那么房价真的涨了吗？其实不尽然。除部分楼盘价格回调外，多数项目表示“暂时没涨价计划”，去库存、抓业绩仍是当下的主要目标。由于指标大，房企不敢贸然涨价，“喊涨”很大程度上是一种营销策略，以涨价为噱头，制造恐涨氛围，促进购房者积极出手。
为了千方百计去库存，在政策利好几乎见底的情况下，房企还需要“自救”。知名地产人士丁祖昱表示，楼市接下来的销售一方面在限贷放松上不能过于乐观，口径上不要给客户过高期望，否则必然导致客户的观望等待，反而起到负面效果。相反，在贷款利率没有到位的情况下，可以采取一定营销手段，比如适当贴息来促进成交。另一方面，继续保持价格上的给力。在供大于求没有得到改善的情况下，开发商在价格上还是应该保持积极进取的态度，继续以价换量。
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