[摘要] 上海也陆续颁布了提高本市土地节约集约利用水平、盘活存量工业用地若干新政，由此可见，主要以物流中心、工业园区、综合开发园区构成的产业地产在2014年起开始面临着新形势、新机遇、新生力军。
一年一度的“双十一”电商大战即将打响，消费者也将迎来购物的狂欢日。那么问题来了，“双十一”会对相关产业链有什么影响呢？戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，随着2014年网购市场的持续火爆，电商“玩家们”陆续在大面积布点产业地产一支的物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。如电商巨头京东，自2007年进军物流地产领域以来，5年间便拿地超出1400亩，在北上广等13座城市分别建立了物流中心，使得电商物流一家亲的趋势更为明朗；菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订了超过1000亩的供地协议，“圈地”扩张形势明显。由此可见，互联时代的兴起成为倒逼产业地产市场转型升级的核心因素。此外，大量国内非传统产业地产开发企业及投资机构纷纷涌入产业地产领域，成为2014年中国产业地产市场的特点。
值得注意的是，当前上海的产业结构正在向第三产业转型，类似电子商务、高科技产业、创意产业等正取代工业型产业园区，而自贸区、虹桥商务区、迪斯尼这些产业规划也将推动工业用地的升级转型。上海也陆续颁布了提高本市土地节约集约利用水平、盘活存量工业用地若干新政，由此可见，主要以物流中心、工业园区、综合开发园区构成的产业地产在2014年起开始面临着新形势、新机遇、新生力军。
聚焦1物流地产爆发性增长
各路资本群雄逐鹿
在2014年，以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业，以中国平安为代表的金融机构业，以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域。对此，戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“过去的5到8年，是整个中国第三方市场化工业地产蓬勃发展的时期。一大批不同品牌、不同实力的工业地产开发商充斥于行业当中，发展到今天，其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段。”
跨界企业纷纷圈地寻合作
戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，除去电商大举在布局大体量的物业中心以外，中国平安则新近成立了物流、不动产等部门，并成功收购Vailog及民营仓储物流设施，此外还通过投资1号店等电商机构曲线进入；国内开发商龙头企业则与黑石合作共同拿地，采取住宅+物流搭配拿地的策略，并在集团层面成立独立的物流团队，而绿地集团同样成立了产业地产事业部，明确物流开发的核心地位，都显示了长期进入物流地产的雄心；复星集团则另辟蹊径，与国药合作专注物流地产细分领域，目标打造专业医药物流的龙头企业。
与此同时，由于看好中国消费市场的未来前景，不仅新的国内私募基金和境外资金纷纷涌入，一些已经在中国投资的基金也纷纷增资物流地产，以保障前期确立的优势不被后来者蚕食。例如加拿大养老基金对嘉民中国物流基金进行了新一轮注资5亿美元，以助嘉民中国物流基金把握未来的增长机会，之前所投入的10亿美元资金已几近全数投资；中国、日本和巴西领先的现代物流设施提供商普洛斯，则与以厚朴投资牵头包括多家大型国有企业和领先的投资机构组成的投资财团签署了高达25亿美元的战略投资协议，中国投资者财团共持有普洛斯中国33.8%的股份； 北京建设旗下全资附属中国物流将向MJQ In-vestment Limited发行股份，MJQ Investment Limit-ed纯粹为持有认购股份而于香港注册成立之公司，分别由三井物产株式会社及三菱地所株式会社持有60%及40%权益。
上海优质仓库受资金青睐
事实上，各路资本抢滩物流地产这一现象直接带动了各大城市物流等工业地产的租金增长，戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，上海地区2008年至2014年第三季度，实现成交租金平均年增长率8%，复合增长率7.5%。苏智渊分析认为，从2009年市场复苏开始，高端物流地产市场基本上以每年平均9%的速度实现租金增长。经过前几年租金的快速增长，2013年以来租金涨幅收窄，部分项目成交租金形成零增长，租金水平已接近物流服务供应商/使用方的理性承受边界。
工业地产正在蹿红已经是显而易见的事实，其发展时机也已经成熟，将迎来5-10年的蓬勃发展期，市场化趋势也正在改变格局，一线城市工业用地价格将明显上涨。上海作为全球大港口和城市经济体，是目前国内的优质仓库市场，庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金，将使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。
但同时，苏智渊提醒：“工业物流开发市场进入租金滞涨的过度繁荣期后，系统性风险会加剧，竞争将更残酷。土地供应量、土地价格、租金承受力以及其他政策（不含土地）都将成为未来各行各业投资物流地产可能面临的风险。”
为什么目前物流地产爆发性增长？
苏智渊分析认为，造成目前物流地产爆发性增长的主要原因有以下几点：首先，现代化标准仓储物流设施仍是市场稀缺的资源，高端物流市场供不应求的环境下，进一步刺激着用地租金的快速增长，为此吸引到更多的资本与玩家进入；其次，国家一系列房地产调控政策如限购、限贷、限价等，影响了传统住宅地产开发商的开发信心和盈利能力，开发商继而将目光转向长期率高强且稳定的物流地产市场；同时，值得一提的是，今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放，但大部分地区实施细则尚未公布，这造成了市场恐慌性拿地，并带动了二手工业用地市场的成交量。
聚焦2 工业园区二次开发
多产业链融合打造新载体
去年，上海建立了“上海市工业区发展联席会议”，出台了《上海市工业区转型升级三年行动计划(2013-2015年)》，与此同时，今年2月以后又相继发布了工业用地若干新政，涉及工业用地出让年限从原先的50年改为不超过20年、工业用地用途转换、区域整体转型、零星用地盘活、容积率提高、节余土地分割转让等方面。面对新政，上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长周强表示，推进工业用地的标准，推进存量用地的二次开发，重点从这四个方面推进，是打造新型的载体，让产业地产健康发展；第二引进主体；第三创新开发模式，引导金融机构助力转型；第四政策创新，营造产业升级的良好环境。
产业园区转型发展参差不齐
周强进一步表示，在政策方面，上海对产业园区转型升级的试点从规划、土地、财政、税收给予一些政策的支持。上海的土地是按照总量锁定、增量体检、存量优化、质量提高的要求来推荐。对工业用地的类型分成了四类，产业项目类的、标准厂房的工业用地、产业项目类的研发用地、通用类的研发用地。后面三类用地年限为50年，产业项目一般是20年，但是一些极其符合上海用地指南标准要求、推荐标准要求的重大的产业项目都可以进行50年出让，或者小于50年的出让，每个区县有一个额度可以让它落地。
与此同时，上海市经济和信息化委员会副主任徐子瑛也指出，上海是土地比较紧缺的城市，从上海来看现在产业用地近1000平方公里，但是园区发展情况差异非常大，有些比较好的园区如漕河泾、金桥、张江、嘉定等开发区，单位平方公里的土地产出超过200亿元，一些乡镇园区却只有20、30亿元，这些园区规模小，分散，布局不合理，开发管理水平不足，社会矛盾比较突出，二次开发的任务非常艰巨。
以开发心态积极接纳新血液
徐子瑛强调，经过20多年的发展，上海已经培育了一批产业园区和团队，但与上海产业园区转型升级的巨大需求相比还不够，非常需要一大批国内外开发机构和运营团队来参与和推动发展。周强也表示，希望团队，像新加坡的工业园区裕廊、央企的招商局等大型国有企业，像大连亿达、华夏幸福等开发机构，还有万通、绿地和万科等原来传统的住宅地产商，欢迎他们在转型过程中进入到上海的产业地产，按照2040年、2050年的眼光来打造三十年、四十年不落后的产业园区。
同时，在互联网发展的环境下，现有的商办模式，现有的产业布局模式需更加适应互联网经济背景下的发展。上海仪电集团总裁蔡小庆认为，现在主要是以物联网为特征的新一代信息技术的产业，按照这个思路打造智慧城市的整体解决方案，在园区里面也打造智慧园区，给这个园区产业的集聚、给企业提供一个很好的增值服务。在融资方面，产业地产的投资规模非常大，无论是前期建设，还是后期招商、运营都需要投入大量资金，但其投资回报期则长达几年甚至十几年，传统的银行贷款已不能完全解决资金问题，融资成为产业地产开发的新渠道。对此，业内人士表示希望通过开发机构和金融机构的紧密合作，能够打通产业园区从一级开发、二级开发到运营的投融资产业链，这里每一个环节都可以有很多创新，希望在将来能够有所突破。产业园区的发展比较流行的PPP模式，PPP原来是公共基础设施领域的，产业园区的发展也可以按照广义的PPP的方式来做产业园区的投融资模式的创新。
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