[摘要] 上海也陆续颁布了提高本市土地节约集约利用水平、盘活存量工业用地若干新政，由此可见，主要以物流中心、工业园区、综合开发园区构成的产业地产在2014年起开始面临着新形势、新机遇、新生力军。
一年一度的“双十一”电商大战即将打响，消费者也将迎来购物的狂欢日。那么问题来了，“双十一”会对相关产业链有什么影响呢？戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，随着2014年网购市场的持续火爆，电商“玩家们”陆续在大面积布点产业地产一支的物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。如电商巨头京东，自2007年进军物流地产领域以来，5年间便拿地超出1400亩，在北上广等13座城市分别建立了物流中心，使得电商物流一家亲的趋势更为明朗；菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订了超过1000亩的供地协议，“圈地”扩张形势明显。由此可见，互联时代的兴起成为倒逼产业地产市场转型升级的核心因素。此外，大量国内非传统产业地产开发企业及投资机构纷纷涌入产业地产领域，成为2014年中国产业地产市场的特点。
值得注意的是，当前上海的产业结构正在向第三产业转型，类似电子商务、高科技产业、创意产业等正取代工业型产业园区，而自贸区、虹桥商务区、迪斯尼这些产业规划也将推动工业用地的升级转型。上海也陆续颁布了提高本市土地节约集约利用水平、盘活存量工业用地若干新政，由此可见，主要以物流中心、工业园区、综合开发园区构成的产业地产在2014年起开始面临着新形势、新机遇、新生力军。
聚焦1物流地产爆发性增长
各路资本群雄逐鹿
在2014年，以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业，以中国平安为代表的金融机构业，以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域。对此，戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“过去的5到8年，是整个中国第三方市场化工业地产蓬勃发展的时期。一大批不同品牌、不同实力的工业地产开发商充斥于行业当中，发展到今天，其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段。”
跨界企业纷纷圈地寻合作
戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，除去电商大举在布局大体量的物业中心以外，中国平安则新近成立了物流、不动产等部门，并成功收购Vailog及民营仓储物流设施，此外还通过投资1号店等电商机构曲线进入；国内开发商龙头企业则与黑石合作共同拿地，采取住宅+物流搭配拿地的策略，并在集团层面成立独立的物流团队，而绿地集团同样成立了产业地产事业部，明确物流开发的核心地位，都显示了长期进入物流地产的雄心；复星集团则另辟蹊径，与国药合作专注物流地产细分领域，目标打造专业医药物流的龙头企业。
与此同时，由于看好中国消费市场的未来前景，不仅新的国内私募基金和境外资金纷纷涌入，一些已经在中国投资的基金也纷纷增资物流地产，以保障前期确立的优势不被后来者蚕食。例如加拿大养老基金对嘉民中国物流基金进行了新一轮注资5亿美元，以助嘉民中国物流基金把握未来的增长机会，之前所投入的10亿美元资金已几近全数投资；中国、日本和巴西领先的现代物流设施提供商普洛斯，则与以厚朴投资牵头包括多家大型国有企业和领先的投资机构组成的投资财团签署了高达25亿美元的战略投资协议，中国投资者财团共持有普洛斯中国33.8%的股份； 北京建设旗下全资附属中国物流将向MJQ In-vestment Limited发行股份，MJQ Investment Limit-ed纯粹为持有认购股份而于香港注册成立之公司，分别由三井物产株式会社及三菱地所株式会社持有60%及40%权益。
上海优质仓库受资金青睐
事实上，各路资本抢滩物流地产这一现象直接带动了各大城市物流等工业地产的租金增长，戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，上海地区2008年至2014年第三季度，实现成交租金平均年增长率8%，复合增长率7.5%。苏智渊分析认为，从2009年市场复苏开始，高端物流地产市场基本上以每年平均9%的速度实现租金增长。经过前几年租金的快速增长，2013年以来租金涨幅收窄，部分项目成交租金形成零增长，租金水平已接近物流服务供应商/使用方的理性承受边界。
工业地产正在蹿红已经是显而易见的事实，其发展时机也已经成熟，将迎来5-10年的蓬勃发展期，市场化趋势也正在改变格局，一线城市工业用地价格将明显上涨。上海作为全球大港口和城市经济体，是目前国内的优质仓库市场，庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金，将使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。
但同时，苏智渊提醒：“工业物流开发市场进入租金滞涨的过度繁荣期后，系统性风险会加剧，竞争将更残酷。土地供应量、土地价格、租金承受力以及其他政策（不含土地）都将成为未来各行各业投资物流地产可能面临的风险。”
为什么目前物流地产爆发性增长？
苏智渊分析认为，造成目前物流地产爆发性增长的主要原因有以下几点：首先，现代化标准仓储物流设施仍是市场稀缺的资源，高端物流市场供不应求的环境下，进一步刺激着用地租金的快速增长，为此吸引到更多的资本与玩家进入；其次，国家一系列房地产调控政策如限购、限贷、限价等，影响了传统住宅地产开发商的开发信心和盈利能力，开发商继而将目光转向长期率高强且稳定的物流地产市场；同时，值得一提的是，今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放，但大部分地区实施细则尚未公布，这造成了市场恐慌性拿地，并带动了二手工业用地市场的成交量。
聚焦2 工业园区二次开发
多产业链融合打造新载体
去年，上海建立了“上海市工业区发展联席会议”，出台了《上海市工业区转型升级三年行动计划(2013-2015年)》，与此同时，今年2月以后又相继发布了工业用地若干新政，涉及工业用地出让年限从原先的50年改为不超过20年、工业用地用途转换、区域整体转型、零星用地盘活、容积率提高、节余土地分割转让等方面。面对新政，上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长周强表示，推进工业用地的标准，推进存量用地的二次开发，重点从这四个方面推进，是打造新型的载体，让产业地产健康发展；第二引进主体；第三创新开发模式，引导金融机构助力转型；第四政策创新，营造产业升级的良好环境。
产业园区转型发展参差不齐
周强进一步表示，在政策方面，上海对产业园区转型升级的试点从规划、土地、财政、税收给予一些政策的支持。上海的土地是按照总量锁定、增量体检、存量优化、质量提高的要求来推荐。对工业用地的类型分成了四类，产业项目类的、标准厂房的工业用地、产业项目类的研发用地、通用类的研发用地。后面三类用地年限为50年，产业项目一般是20年，但是一些极其符合上海用地指南标准要求、推荐标准要求的重大的产业项目都可以进行50年出让，或者小于50年的出让，每个区县有一个额度可以让它落地。
与此同时，上海市经济和信息化委员会副主任徐子瑛也指出，上海是土地比较紧缺的城市，从上海来看现在产业用地近1000平方公里，但是园区发展情况差异非常大，有些比较好的园区如漕河泾、金桥、张江、嘉定等开发区，单位平方公里的土地产出超过200亿元，一些乡镇园区却只有20、30亿元，这些园区规模小，分散，布局不合理，开发管理水平不足，社会矛盾比较突出，二次开发的任务非常艰巨。
以开发心态积极接纳新血液
徐子瑛强调，经过20多年的发展，上海已经培育了一批产业园区和团队，但与上海产业园区转型升级的巨大需求相比还不够，非常需要一大批国内外开发机构和运营团队来参与和推动发展。周强也表示，希望团队，像新加坡的工业园区裕廊、央企的招商局等大型国有企业，像大连亿达、华夏幸福等开发机构，还有万通、绿地和万科等原来传统的住宅地产商，欢迎他们在转型过程中进入到上海的产业地产，按照2040年、2050年的眼光来打造三十年、四十年不落后的产业园区。
同时，在互联网发展的环境下，现有的商办模式，现有的产业布局模式需更加适应互联网经济背景下的发展。上海仪电集团总裁蔡小庆认为，现在主要是以物联网为特征的新一代信息技术的产业，按照这个思路打造智慧城市的整体解决方案，在园区里面也打造智慧园区，给这个园区产业的集聚、给企业提供一个很好的增值服务。在融资方面，产业地产的投资规模非常大，无论是前期建设，还是后期招商、运营都需要投入大量资金，但其投资回报期则长达几年甚至十几年，传统的银行贷款已不能完全解决资金问题，融资成为产业地产开发的新渠道。对此，业内人士表示希望通过开发机构和金融机构的紧密合作，能够打通产业园区从一级开发、二级开发到运营的投融资产业链，这里每一个环节都可以有很多创新，希望在将来能够有所突破。产业园区的发展比较流行的PPP模式，PPP原来是公共基础设施领域的，产业园区的发展也可以按照广义的PPP的方式来做产业园区的投融资模式的创新。
上海产业全区转型升级面临那些瓶颈？
上海市经济和信息化委员会主任李耀表示，上海的产业园区现在面临四大刚性约束。一是土地总量受到严控，上海是3226平方公里的建设用地，将来不再拓展。其中产业园区这块790平方公里，再加上我们产业园区之外195、198还有将近360平方公里的产业用地，这是现状。新增的产业用地，我们在790平方公里的产业园区当中大概还有增量存的增量大概是120平方公里左右。总量控制现在已经成为我们一个产业园区发展的刚性因素，此外，产业园区作为地方政府的融资平台跟企业比较的平台同样受到了地方政府债务总量的控制。未来的产业园区投融资机制必须要有所创新。第三，上海要控制外来人口，这个对产业园区发展也有很大影响。第四，单位能耗的标准向国际先进水平靠拢，对产业引进的企业有非常高的要求。
聚焦3 工业用地盘活与创新
城市化中探索产城一体可持续发展新模式
上海市规土局和上海自贸区管委会近日联合印发了《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下简称《意见》)。这意味着，备受关注的上海自贸区土地“二次开发”正式启动。根据《意见》，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。同时，上海自贸区管委会将按相关规定，组织实施存量建设用地盘活，存量用地可以通过补缴土地价款的方式转型为综合用地。业内人士表示，在此之前，工业用地在成交后，要想转变用途难度极大，原则上试用期内是不能转变用地性质的。综合用地概念的提出，可以从根本上解决工业用地转性升级的问题，这也是上海自贸区次明确提出综合用地的概念。那么，如何在有限的空间内充分利用好这个综合用地，尽可能发挥其价值并有可持续性？
以“导演+制片”的方式做好开发商分内事
万通董事长冯仑就此提出了“立体城市”的概念，即强调纵向规划，节约土地，提高居住密度，以产城一体的方式，用产业带动居住、带动商业从而带动娱乐、公共服务，公共设施整体上用产业来带动。此外，节能环保是重点，寻求高密度可持续的城市做节能环保的解决方案，需要优质的社会管理，因为密度提高后，会对安全、公共福利、反恐、很多基层组织的治理提出更高要求。整体而言，立体城市是高就业、高福利、低成本、可持续发展的一种城市。立体城市是万通在城市化进程当中提出的一种紧凑型、产城一体可持续发展的模式。
在立体城市中如何做到自我平衡和产业带来自己的需求，从而支撑城市的发展？、高就业系数；第二、高需求弹性；第三、高增长初期。依据这三个标准，万通的立体城市也选择了三个与之跨界融合的产业：医疗健康产业、教育与研发产业、都市立体农业。立体城市是不动产和产业引进的结合，不动产开发商来做硬件，产业企业来做运营，做软体，租赁开发商未来的房子，然后二者之间有一个风险共担的方式，从而解决产业进入的问题。冯仑总结认为，要建立一个立体城市最重要思考的是要发展所需要的一个持续性的可持续发展的产业。而这些产业最重要的从不动产角度来说，应该遵循国际上做商用不动产的基本规律，三分开一统一。做好我们开发商分内的事情，就是导演加制片的方式，使产业能够落地，从而使立体城市能够变成一个可持续发展，而且在其他城市也可以顺利发展。
绿色环保成为可持续发展园区主流
此外，在节能环保方面，如卓达集团在启东、山东威海等地的７个卓达新材产业园近期同时开工，而此前卓达集团已在黑龙江、河北、山东、辽宁、湖北、安徽等地开工建设以新材产业做先导的产业新城。以启东卓达新型材料产业园为例，该项目是卓达·北上海（启东）生态产业新城的启动区，预计能带动15万人就业，推动长三角地区绿色环保节能建材产业及住宅产业化发展。
另据上海万科助理总经理、商业开发与产业总经理郑华表示，万科虽然进入产业地产不到一年的时间，但是在这一领域万科更加关注服务体系本身。对此，万科新近成立了一个关于园区的运营团队，提出了绿色、健康、体验、文化四个关键字。例如在九号线的中春路有一个23万平方米的园区，采用大量PC材料节约了能源，在健康方面万科也投资了一些医院、学校；在万科的园区都有涉及文化方面的工作。
工业用地转型综合用地将有那些机遇？
所谓综合用地，是指土地用途分类中，单一地块具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质用地，地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%，包括土地混合利用和建筑复合两种使用方式。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，目前我国工业用地存在占比过大，效率较低的问题。就上海而言，自2003年以来，工业用地出让幅数和出让面积比重分别占到土地出让的57%、44%。而工业用地的价格却十分低廉。工业用地转型势在必行。工业用地转型综合用地可以引入创意产业园，甚至医院、教育研发等。上海电气（集团）总公司副总裁武跃军表示：“产业地产不同于工业用地，商业地产或许也能介入产业地产。如果工业用地转型不转性是以持有不持有来确定他的税收的话，那么未来是以商业地产来做产业地产还是工业地产来做产业地产应该是会有市场规则的，不同的成本会有细分市场的，这个应该由市场来决定。”
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