[摘要] 据亿翰智库统计数据显示，今年1~11月，其监测的38家上市房企中有半数房企销售目标完成率未能超过80%。
据亿翰智库统计数据显示，今年1~11月，其监测的38家上市房企中有半数房企销售目标完成率未能超过80%。
相比近来股市的火爆场景，12月份各地楼市的销售情况不温不火。
数据显示，上周监测的各类型58个城市中超过半数成交量环比下滑。今年楼市惨淡的销售业绩，不仅会影响到上述房企的员工年终奖，也有可能影响到企业后续的拿地、扩张等安排，房地产市场的格局面临再一次的调整。
半数企业业绩难完成
今年前11个月上市房企的销售业绩并不乐观，房企之间的分化趋势比较明显。在亿翰智库统计的38家企业中，蓝光、恒大、绿城已在前11个月提前完成全年目标，但是这三家房企制定的全年销售目标相对比较保守，完成难度不大。
相比之下，有17家房企的销售目标完成率没能超过80%，对这些企业而言，要想在最后一个月内有所作为恐怕难度极大。亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受记者采访时表示，如果在11月底，房企的销售额未能达到全年目标的85%，顺利完成年度销售目标的难度会比较大。
而首开股份和花样年等企业甚至调低了全年销售目标。12月初，首开股份将全年销售目标下调了约50亿元。
销售目标下调后，根据首开股份实时公布的前11月销售业绩，完成新全年销售目标的82%。而花样年将年初150亿元的全年业绩目标调整至100亿元，该目标仅与2013年持平。
张化东认为，房企可能是因为前期销售业绩不佳，加上年底可以入市的楼盘数量有限，才会不得不下调销售目标，这会减损市场信心，对投资者的心理也会造成打击。
土地市场行情仍难热
10月份以来利好政策比较多，第四季度楼市回暖趋势比较明显，由于无法完成全年目标对企业的会造成多方面不利影响，因此最后一个月房企会加大推盘和销售力度。
张化东表示，如果全年无法完成销售目标，会对房企造成多方面的不良影响，首先是资本市场对房企股票的估值会打折扣；其次是加大企业的融资难度；最后会对产业链上的利益相关者造成影响。
政府的托市政策毕竟只能在短期内起到刺激效果，促使部分呈观望态度的购房者入市，但是从长期来看，受总体经济运行趋势下行的影响，明年上半年楼市将仍然呈疲软态势。
据房天下数据显示，11月国内一线城市土地成交面积环比大幅上涨112%，成交价格创了2011年以来的新高，环比上升20%。此外，1~11月，20家规模房企拿地共耗资2550.96亿元，仅为去年同期4739.9亿的53.8%，其中一二线城市的拿地比例占比超过八成，这意味着土地市场远未到火爆的程度。
对此，张化东表示，由于目前经济形势不稳定，房地产业之后的走势也不甚明朗，开发商在今年业绩受损的情况下，明年拿地肯定会非常谨慎，明年上半年市场都不太可能出现明显波动。
预计下半年，开发商拿地数量减少使得楼盘供应面积降低，才会逐步影响到市场的供需平衡，到时候市场可能会出现新一波升温行情。
不过，由于目前地价处于低位，再加上降息通道可能正在打开，市场对未来的预期还不好说，不排除部分企业会选择抄底拿地。
当外界在为房企龙头今年究竟花落谁家而沸腾之时，大多数的房企还在为能否达成全年目标而挣扎。虽然政策利好为市场销售带来些许曙光，然而高库存压顶仍是各家房企的难言之隐。
另一方面，今年的千亿房企阵营并未迎来扩容，但强者愈强的局面愈发稳定，七家大龙头内部排排坐，在冲刺上市阶段最需要业绩肯定的绿地向万科发起了老大挑战攻势，而恒大以快周转和H股市场频繁发债的高杠杆模式，反超保利。在“双12”这个窗口期前后，在业绩压力下的房企更是各出奇招，既有特价房出击，又有结合互联网热潮、跨界合作来推动项目销售。
逾六成房企“压力山大”
虽然绝大多数的房企在年中已经意识到，今年楼市的销售情况盛景难再现，然而当前11个月销售业绩渐次披露的时刻，仍然让众多企业难以“招架”。根据公开资料显示，截至12月11日，公布11月销售业绩的上市房企达到33家，而这33家企业中除了恒大、绿城中国已经完成年度任务，其余的企业仍需要在最后的一个月奋力拼搏。33家企业中，以万科、融创、远洋等企业为代表的10家企业，目标完成率已超过九成或者接近九成；而其余的企业达标率尚不足七成，这部分企业占比已公布业绩企业的六成以上；另外，合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成，年度目标难以达成几成定局。
研究表明，一系列的政策刺激之下，房企在第四季度以来销售有了明显好转，但仅仅依靠一两个月的释放效应难改整体年度销售疲软的大势，大部分企业依然面临巨大的去库存压力，临近年末，一些房企的销售颓势已经无法逆转，而目标业绩完成情况分化明显，已可见高下。
边冲业绩边拿地
随着年末倒计时，各家房企也表现得愈加不淡定了。地产界的双11让一些企业尝到了甜头后，双12则被看成新一轮的窗口期，截至目前，包括万科、绿地、保利、中海、金地、碧桂园等多家房企已经宣布将加入双12大战，并公布了双12期间的推盘策略。就在企业为年度最后一搏激战的同时，另一边对于土地储备也丝毫没有放松。上海、广州先后诞生总价地王，北京宅地创起始楼面价新高，房企在一线城市聚焦的味道更加浓厚。
数据统计显示，截至11月，一线城市年度宅地出让金累计总额已达到3190亿元，首次突破了3000亿大关。仅在11月，一线城市共成交土地78宗，成交土地面积273万平方米，环比增长54%，同比减少32%;楼面均价为10850元/平方米，环比上涨25%，同比上涨40%;土地出让金为720亿元，环比增长140%，同比增长12%。业内人士指出，随着各类利好政策的出现，房企拿地转向积极，尽管成交量受供地减少影响仍呈下降趋势，但对优质地块的竞争已较前期增强。
■个案
恒大 一马当先 超额完成年度目标
12月3日晚间，恒大地产集团发布了11月销售业绩，数据显示2014年11月，恒大地产实现物业合约销售金额约为人民币134.1亿元，创造了下半年单月纪录的同时，环比增48.2%，同比大增88.5%。一向被外界认为“激进派”的恒大，在今年的市场中表现一直较为突出，前11个月，恒大有7个月的单月销售额超过百亿，而1-11月恒大地产累计实现销售金额1207亿元，同比增22.7%，完成1100亿元年度目标的109.7%，成功保级“千亿”的同时，也成为个率先完成全年销售目标的房企。
富力 下调目标 能否达成仍存疑
同为华南五虎的富力地产，早已被恒大、碧桂园等企业远远甩在身后。较之前11月已经完成全年销售任务的企业而言，富力地产在接下来的冲刺阶段压力颇大。
12月1日，广州富力地产股份有限公司发布了11月业绩。根据公告数据计算，2014年前11月，富力地产累计合约销售金额约502.62亿元。而早在今年年初，凭借对全年市场情况的良好预期，宣布全年销售目标确定为700亿元。不过，在8月份的年中业绩会上，富力敏锐下调了2014年销售目标至600亿元。从过往的销售来看，富力单月业绩约为90亿元，今年仅剩的一个月里，富力还将背负98亿元的销售压力。“如果在12月没有集中成交，富力全年目标的达成还是有困难。”有业内人士如是指出。
■ 聚焦
绿地取代万科成“老大”？
年底又到了最吸引眼球的排名时刻。龙头房企已经习惯了“一边调控，一边增长”，但排名最直观地考验了房企一年的成长性和应变能力。今年看看成绩，千亿房企阵营仍是去年那7家，但内部竞争激烈，正冲刺上市的绿地对老大万科发起了“首座”争夺战，而恒大以1207亿元的成绩超越了保利、中海，龙头之战才刚开始。
万绿的龙头之争可谓是年底业内的一大焦点。早在2014年初，绿地集团董事长张玉良提出全年房地产销售收入“2400亿元”的总目标后，绿地挑战万科的雄心就已业内皆知，2013年万科卖出了1709亿元，稳居榜首，而绿地称自己卖出了1625亿元，仅落后万科84亿元。而截至今年前11月，万科销售金额为1901亿元，而绿地总部对新京报称，据其营销部门初步统计，绿地前11个月的销售超过了1900亿元。
两方紧咬比分，某网站中国执行总裁丁祖昱称，万科、绿地将双双冲击中国房地产行业历史上个2000亿元，谁会是今年房地产市场的老大，要到12月31日才能揭晓。此前绿地曾透露，前三季度完成销售额1328亿元，这意味着绿地在10月、11月两个月里至少卖出了572亿元的货值，据接近绿地的人士透露，这得益于董事长张玉良亲自推销，几个大宗物业得以整体成交。
但也有业内人士认为，万科稳当老大已经很多年，绿城、融创、乃至保利，中海，都曾对万科发起挑战，但万科更擅长“未雨绸缪”，使得在今年低迷的市场中，业绩十分稳定，比如在去年牛市时有意收着卖，将部分业绩转化到今年，而对于有的房企来说，为上市冲业绩是题中之义，但过快的增速，也会使得2015年的业绩压力更大。
值得一提的是，那厢万绿争夺首座悬念迭起，这厢恒大、碧桂园等后起之秀表现抢眼，逼近甚至超越保利、中海等老牌央企。恒大继续以快周转出货卖出1207亿元，反超保利地产的1194亿元，而中海地产卖出1066亿元，几乎被碧桂园追平。业内人士透露，2009年开始，保利的一大秘诀就是以高杠杆实现规模的快速扩张，但A股房企再融资受限，保利的优势被H股公司恒大追平甚至反超。保利的销售额增长速度不仅不再是“最优”，而净负债率却达到了130%的高位。
保利方面则表示，相比降价去促销拼规模，保利更看重销售回款质量和盈利能力，据悉，保利前三季度销售回款率位于A股龙头公司首位。
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