[摘要] 年终奖快发了，手头又攒了些积蓄，西安市民李先生本想提前还一部分房贷，争取早日摘掉“房奴”的帽子。但想想降息，他又不免犹豫：现在提前还贷到底划算不？ 建议，如果你是以下三类“房奴”的其中之一，房贷还是别着急还了。
年终奖快发了，手头又攒了些积蓄，西安市民李先生本想提前还一部分房贷，争取早日摘掉“房奴”的帽子。但想想降息，他又不免犹豫：现在提前还贷到底划算不？ 建议，如果你是以下三类“房奴”的其中之一，房贷还是别着急还了。
>>>三类“房奴”别着急提前还贷
记者从西安多家银行了解到，进入12月以来，咨询提前还贷的客户数量不少。“每天都能接到5、6组电话。”中国银行西安个贷 的工作人员表示，每到年末，提前还贷的人会多一些，还有些客户要再次置业，打算尽早还完贷款。
据交通银行西安个贷 工作人员介绍，要办理提前还贷业务的客户，可提前一周左右与经办银行预约，也可通过网上银行提出申请再进行办理。至于是否划算？则要根据贷款人的具体情况和不同银行的存款利率来定。
央行在11月22日下调了存款基准利率，但金融机构存款利率浮动区间的上限由基准利率的1.1倍调整为1.2倍。在西安范围，包括农、建、工、中四大银行在内的多家银行，存款利率已上浮到顶，五年期定存利率达5.10%。所以，以下三种情况的房奴，还是别着急还房贷了。
情况一：公积金贷款
由于降息的影响，如果你办理的是公积金贷款，五年以上的贷款利率明年1月1日后将从4.5%下调为4.25%，明显低于五年期的定存利率，提前还贷显然是没有必要的。
情况二：还款多年或享受7折利率的商业贷款
如果是商业贷款的话，降息以后，五年以上贷款基准利率下调为6.15%，高于银行定存利率，提前还贷似乎是有意义的。“如果刚还贷不久，手上又有闲钱的话，可以考虑提前还一部分贷款。”在招行负责个贷业务的张经理告诉华商报记者，大部分房贷都是“等额本息”还款，还款利息支出通常集中在还款初期。如果已还款多年，比如总共贷款20年，已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷的意义就不大了。 是2008、2009年买房享受7折优惠的业主，他们的贷款利率远远低于现在的五年期定存利率，也用不着提前还贷。
情况三：生意人或 者
“贷款包含 工具、信用成本、资金使用权、货币时间等诸多成本价值，等于是利用银行贷款提前获得房屋的使用权。”西北大学经管学院教授卢山冰建议，有 打算的或者生意人，不妨把现金放到其他 中，获得高于贷款利率的。
>>>房贷提前还可能得交“违约金”
据了解，提前还房贷，除了要提前向银行申请外，还可能要交纳一定的“违约金”。
“打算提前还贷的业主，可以先找找贷款合同，看一看‘提前还款’的相关约定。”陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡说，贷款合同中还可能有专门附件来约定相关事宜。另外，不同银行对提前还贷也有不同规定，“违约金”如何交纳不尽相同。
提前还贷的“违约金”如何交纳？华商报记者从西安多家银行的个贷部门了解到，贷款发放有没有满一年，往往是交与不交，或交多交少的界线。各银行对“违约金”的收取额度从提前还款额的1%-5%不等。姬英凡建议，打算提前还贷者，要好好看一下贷款合同，并联系贷款银行进行咨询。除了解自己是否要交“违约金”外，还应清楚提前还款的金额是否有硬性规定。
此外，专业理财师指出，家庭负债占月收入的25%-30%之间是合理水平。在未来可能继续降息的市场环境中，建议有房贷在身的业主，可以试算每月收入及房贷占比。如在25%-30%之间，则不建议提前还贷及缩短贷款期限，保持一定的资金流动性和 比例是不错的选择。
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（来源：中国日报网）
央行于11月21日晚公布的降息措施，让许多银行感到有些措手不及，但柳州本地的大部分商业银行，如建行、工行、柳州银行、桂林银行等陆续宣布于11月22日起执行新利率，不过因为降息而带来的一些金融实时变动，如理财产品、贷款新规等则是从11月24日起开始陆续推出和实施。
而对于市民来说，面对此次银行存贷款利率调整，购买什么样的理财产品，选择什么样的贷款方式等等，都是需要好好思考再作出选择。
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降息之后理财产品走俏
央行降息，对银行的存款业务是一次考验。因为存款是银行业的根本基础，存款利率的降低，包括活期、定期存款的利率都会一同降低，尤其是活期存款降息之后为0.35%，已经完全失去了理财的吸引力，因此如何保持原有的存款量，这是降息之后银行 重要的一项调整工作。这样的调整， 体现在存款利率的调整上。根据央行相关规定，存款利率的上限是基准存款利率的1.2倍，即可上浮20%。也就是说，银行可以在此区间内自行调整存款利率。因此，从11月23日起，柳州各商业银行便开始陆续公布各自的存款利率，以吸引存款。
较早作出反应的是桂林银行，昨日该行决定将存款利率“一浮到顶”，按基准利率上浮20%的标准执行。以整存整取定期存款为例，一年期定期存款降息之后利率为2.75%，上浮20%为3.30%，那么一万元的定期存款存一年的利息，相比降息之前，多收入了30元。据了解，除了桂林银行，柳州其他多家商业银行也表示或将执行存款利率“一浮到顶”的政策，由此可见，银行通过存款利率的“上浮权”努力让银行保持一定的存款吸引力。然而，即使如此，银行们也意识到，这并不是留住存款量的惟一方式，他们认为，高息理财是另一个吸引存款的有效途径。
23日记者了解到，柳州各商业银行将于今日上市的各种实时理财产品的年率均在5.5%左右，并且理财门槛放低至水平，即5万元的理财限额，过去这种率的资金要求通常在10万元以上。
柳州一银行相关负责人称，因为降息的影响，近期还会有各种高息理财产品上市，银行们为了争夺存款量，会在高息上吸引存款者，但需要提醒的是，与风险并存，在高息的背后，人们应当综合自己的心理承受能力和经济实力选择 适合自己的理财产品，通常心理承受能力较低的 者，建议选择一些保本的理财产品。
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注意锁定中长期
记者注意到，此次降息对一年期定存影响不大，但3年期、5年期定存的利率普遍下降。对此，银行人士也提醒，风险承受力低、缺乏理财技巧和渠道的人士，在降息预期下应注意锁定中长期。
“5年期定存此前的基准利率是4.75%，上浮1.1倍为5.225%。降息后，我行执行4.8%的利率，应该说还是下滑了不少。”柳州银行一家网点的大堂经理介绍说，以1万元为例，定存5年按照5.225%计利为2612.5元，按照4.8%计息为2400元，少了212.5元。这名大堂经理表示，不少市民理财渠道较为单一，手里有大笔定存，在新利率标准下将损失不少利息，购买一年以上理财产品或许更划算。
多位理财师也提醒，在降息预期之下不妨选择一些期限较长、又高于银行存款的理财工具，比如凭证式国债。
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年底降息怎么办理贷款
降息了，对贷款者来说应当是一件好事，尤其是存量贷款者，即已经贷款成功的贷款者，将可以从明年1月1日起执行实时利率。
然而，在贷款程序上，并不是全部实行了自动化，有的银行需要贷款者履行一些相关手续才能在明年1月1日享受到新利率带来的优惠。
据业内相关人士介绍，有的银行已经完成了整体转换，只要有利率变动，便可以自动核算成新的月供金额，贷款者便可按照新月供金额进行还款。但有的银行还不能达到这样的整体转换，由于个人与银行间的贷款关系有合同约束，合同中规定了贷款利率和相关规定，若要更改贷款利率，则必须更改合同，需要贷款者前来签订新合同，才能按照新利率执行。
因此，建议贷款者 在明年1月1日之前咨询贷款银行以哪一种方式执行贷款新利率，若是需要重新签订合同，那么可以及早到银行办理重签手续，以免耽误新利率的实行。
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市场价格波动
按照以往的惯例，通常降息之后，便会引起 市场的波动，无论是国际市场还是国内市场，甚至柳州本地的 市场上的 价格均有上浮的迹象。
建行相关理财师说，央行降息之后的两天， 市场的价格确实有些波动，也有一定的反弹，但这并不完全是降息带来的影响， 市场的波动 主要还是受到美元和原油市场的影响更多， 者没有必要跟风追涨。
据了解，目前柳州的千足金价格在260~310元/克间，其中的差距主要在于品牌费和工艺费以及税费中。央行降息之后，虽然有的品牌金价略有上浮，但柳州有的商场正好在央行降息的时候进行周末促销，千足金价低至260元/克，此时金价不仅没有上涨，反而“下调”了不少，这算是打破了以往的惯例，反而形成了一个较好的 机会。(记者李宁琳)
提前还贷值不值如何还贷更省钱……
政策叠加 房奴要做算术题
21日晚，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。而央行上一次宣布降息是2012年7月6日。根据政策，贷款基准利率下调0.4个百分点，这是自2008年11月27日下调1.08个百分点以来 的一次降幅。其中金融机构五年以上贷款利率由6.55%下降为6.15%，对于“房奴”来说，无疑节省了一笔开支。
而在此前的9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，实行“认贷不认房”的政策，首套房首付30%，可执行七折利率，二套房贷还清按首套房贷。此外，在已经取消限购的城市，三套及以上住房可申请住房贷款。
如今，降息与“认贷不认房”的两个新政叠加，无疑对楼市打了两针强心剂，那么对于购房者来说，应注意些什么呢？
利好1
房奴可“减负”
“22日贷款基准利率正式下调后，对于还没有放款的客户肯定按照新的利率实施。这对于客户来说，每月还款金额可以省下不少。”中国民生银行(6.51, -0.04, -0.61%)柳州分行个人住房贷款 总监伍隽介绍，原先客户购房按照央行基准利率，5年以上为6.55%，现在降到6.15%。
由于房贷还款实施一年一调，对于已经做“房奴”的市民来说，虽然不能马上享受到利率下降的实惠，但从明年1月1日起，就能开心地看到自己账户上房贷按揭的数额减少了。而对于那些正在办理按揭，银行还没有放款的市民，则能立马享受到新政。
利好2
贷款购房变容易
此次降息，央行通过减少银行盈利来增加社会，为经济持续健康发展提供中性适度的货币金融环境，对于“房奴”来说是利好消息，获得贷款的环境也更为宽松了。
柳州一家国有银行负责个贷业务的人员就表示，从近期一系列新政出台，可以看出如今政策风向转变了，那么银行方面，只要购房者符合条件，支行有贷款额度，肯定会放款。民生银行柳州分行个人住房贷款 总监伍隽也介绍，该行从7月以来开办个人房贷业务，到年底有5亿元的额度，截至目前已完成了4亿多元的额度，房贷业务相当红火。
记者走访柳州万达[微博]、保利、 等多家营销 ，售楼人员也表示，购房者只要还清了贷款，能很方便地按照首套房办理商业贷款，若有一套房还未还清贷款，能按首付60%办理商贷。不过，“首套房可执行七折利率”的政策难寻踪迹。
现象
提前还贷增多
不少 预测，本次降低贷款基准利率，如一剂猛药，加上一个多月前“认贷不认房”的政策的出台，楼市价格或将止跌企稳。
那么，对于购房者而言，掌握以下“购房服务宝典”，或能更快实现安居梦。在此，首先得了解一下“认贷不认房”的政策。所谓“认贷不认房”，即新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。
该政策目前在柳州落地已有1个多月的时间，市场有何变化？日前，记者在建设银行(4.25, 0.03, 0.71%)柳州分行个人贷款服务 看到，前来办理提前还贷的市民络绎不绝，有的还在咨询相关事宜。办理该业务的市民覃先生说，他原先贷款在屏山大道 购买了一套房，已经有一些年份了，所剩的贷款也不多，所以打算现在一次性还清了，有机会再买套大房子，届时只用付三成首款，压力不会太大。据办理人员介绍，“认贷不认房”政策实施后，办理提前还款的市民明显增多。
不过，银行人员也提醒，提前还款需要提前两三天预约，同时还可能需要交违约金。由于每段时期的政策不同，违约金的比例一般在贷款合同上会有注明，一般违约金是千分之五，即提前还贷10万元，要交500元的违约金。
此外，在22日央行实行的降息新政中，将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25个百分点，这对住房公积金客户来说，也有一定“减负”。
另外，针对市民提前还贷意愿增强的现象，记者从柳州市住房公积金管理 了解到，提前还贷，若还款金额超过个人住房公积金账户金额，且距上次提取超过12个月，就能申请提取公积金账户内金额。这对还贷者来说，提前还贷后，能提取住房公积金作为补充。
提醒
若信用不良利率将上浮
此轮降息，虽然对贷款者来说是利好消息，但记者从银行了解到，如果贷款者信用不良，同样会遭遇利率上浮，甚至根本就贷不到款的问题。
你恐怕还不知道，如今你的一点点心存侥幸的欠费行为，都可能会影响到你的个人信用。如今中国人民银行已建立起了一套完整的征信系统，里面可以查询到个人在房贷还款、信用卡还款、担保、缴税、民事裁决与执行，甚至缴纳家庭水电费、煤气费等各方面的情况。据银行办理个贷业务的人员介绍，银行放贷前，都会查询客户的征信情况，对于那些有不良记录的人员，房贷利率会在基准利率的基础上上浮5%左右；而对于征信严重不良者，银行会不予贷款。所以，建议市民平时要关注自己的信用记录，保护好自己的“经济身份证”。
记者了解到，中国人民银行征信 的互联网个人信用信息服务平台就在今年10月20日才开始上线运行，个人注册、按操作程序登录后，提交查询申请，就能在24后获取自己的信用报告。这样在家就可轻松完成，而不用再通过银行查询个人信用信息了。
需要注意的是，在个人信用信息服务平台注册，需要输入银行卡号及密码、身份证号等重要信息，所以市民不要在网吧等公共场所操作，要确保账户安全。
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