[摘要] 2014年，是楼市政策 为密集的年份。上半年随着棚户区改造计划实施，以房养老、住宅产业化等政策依次展开，下半年为提振楼市信心，限购松绑、信贷放松、央行降息等一系列利好政策相继出台。在这样一个市场里，我们在 后三个月看到了成交小幅上升，但是由于库存压力仍然较大，房价一直低位运行。这些现象，将是2015
2014年，是楼市政策 为密集的年份。上半年随着棚户区改造计划实施，以房养老、住宅产业化等政策依次展开，下半年为提振楼市信心，限购松绑、信贷放松、央行降息等一系列利好政策相继出台。在这样一个市场里，我们在 后三个月看到了成交小幅上升，但是由于库存压力仍然较大，房价一直低位运行。这些现象，将是2015年楼市真实的底色。
1 中国新型城镇化规划公布
影响指数：★★★★
新闻回放：3月19日，国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右。而城镇化新增城市人口需求主要是初次置业的需求，也就是所谓的刚性需求，其次是改善性需求。
入选理由：新型城镇化的推进必然会衍生出更多的住房需求，这意味着，未来的住房供给依然要高度关注首次置业的家庭中小户型的需求。
2 湖南发布住宅产业化指导意见
影响指数：★★★★
新闻回放：5月13日，湖南省 发布《关于推进住宅产业化的指导意见》，该意见提出，到2015年，力争在湖南建立国家住宅产业化标准 ，实现规模工业值400亿元以上；至2020年，力争保障性住房、写字楼等建设项目预制装配化率达80%以上，培育并创建3至5个 住宅产业化示范基地。
入选理由：两型住宅产业化有望破解传统住宅建造方式资源消耗大、建筑性能低和使用年限短等难题。
3 “以房养老”政策实施
影响指数：★★★
新闻回放：“以房养老”政策于2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉等城市试点实施，是老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
入选理由：“以房养老”是一项全新的政策，在国内并没有形成普遍认识，在国外则较为受到认可，它对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。
4 长沙90平方米以下商品房限购放开
影响指数：★★★★
新闻回放：今年5月份开始，长沙限购松绑的消息不绝于耳，7月底，长沙市住建委官方默许长沙逐渐放开90平方米以下户型销售限制，开发商可以通过楼盘为单位，向长沙市住建委申请。8月初，长沙限购正式公开取消。
入选理由：2011年以来，长沙市对90平方米以下的商品房实施限购，对户型结构与购房结构都产生了较大影响。限购取消后，市场活跃度明显提升。
5 “湘五条”颁布
影响指数：★★★★★
新闻回放：8月11日，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(简称“湘五条”)，明确规定将从 回购普通商品房用于保障性房源、异地购房者可申请公积金贷款、住宅产业化建设项目资本金 减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。
入选理由：这是今年湖湘楼市 重磅的政策，从 层面、市场层面都做了新的调整，让楼市信心大为提振，随后长沙市及各区县出台相应的配套政策。
6 央行支持首套房贷
影响指数：★★★★
新闻回放：9月30日，央行在其官网发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，根据通知要求，对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠；购买第三套及以上住房可以使用贷款；首套房利率达7折。
入选理由：如果说限购取消只是提振信心，那信贷资金的放开，却是给了楼市真金白银，让房企与购房者都有了钱可用，对楼市影响较大，接下来的三个月，楼市成交回升明显。
7 棚改安置补贴每户15万元
影响指数：★★★★
新闻回放：10月13日，长沙市公布了长沙市棚户区改造安置补贴审批操作细则，该细则自2014年10月15日起施行。符合安置补贴条件的被征收对象，棚户区改造安置补贴标准为每户15万元。
入选理由：棚改补贴政策的推出，不仅有利于降低棚改户的购房门槛，而且有利于消除高企的楼市库存。
8 无房者可提取公积金支付房租
影响指数：★★★★★
新闻回放：11月18日，长沙市发布住房公积金新政，规定职工连续足额缴存住房公积金6个月以上就可申请住房公积金贷款；原在异地缴存住房公积金后调入长沙，只要符合条件的，也可在长沙买房并申请公积金贷款；购买或建造、翻建、大修普通自住房的，2年内可以申请提取公积金；无房职工每年可以申请提取一次公积金用于支付房租；此外，还取消了贷款担保收费。
入选理由：公积金新政不仅降低了使用门槛，而且提取更加便利，这将普惠刚需购房者。
9 央行下调房贷基准利率
影响指数：★★★★★
新闻回放：11月21日，央行声明调整基准利率，一年期贷款基准利率下调至5.6%，下调了0.4个百分点；一年期存款基准利率下降至2.75%，下调了0.25个百分点。这是自2012年7月以来的首度降息。
入选理由：对于贷款购房人群，降息也堪称“重大利好”， 直接的影响是月供金额的减少。不过，按照多数银行的房贷重定价条款，房贷降息调整要等到明年1月份。
10 《不动产登记暂行条例》发布
影响指数：★★★★★
新闻回放：12月22日，《不动产登记暂行条例》由国务院下发至 各部委及相关部门，并将于2015年3月1日起实施。不动产登记制度为未来不动产的统一管理奠定了基础，包括城市、农村、林地等等都要经过登记。
入选理由：不动产登记制度的实施会对楼市产生一定影响，因为登记之后信息就变得公开化、透明化，对于 的人就是一种限制，对于购房者而言是比较理性和有所克制的。
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（来源： 财经日报）
这个冬天，在广州越秀区工作的徐女士有点“心塞”：今年三月她卖掉了持仓多年的股票，在老家惠州全资购入一套大户型。但没想到的是，此后楼市开始萎靡不振，而股市却节节走高。“我成了反向指标了。”徐女士自嘲道。
这是楼市的冬天。经过了2013年楼市的 ，2014年楼市的变化之快超出了业界的预料。
限购土崩瓦解
由于2013年一二线城市房价 ，三四线城市平稳甚至冷清，因此年初宏观调控的主基调是分类调控、双向调控。今年两会上，李克强总理所作的 工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机 性需求，促进房地产市场持续健康发展。
也正是从这个时候开始，楼市迅速进入下行通道。中原地产首席市场分析师张大伟对《 财经（微博)日报》称，楼市从年初首次出现个别城市价格调整，到3、4月华东区域的块状调整，再到5月后以东部为主的城市房价普遍下行，房价下行迅速由点到面，其下行速度超乎预料。至今年9月，70个大中城市房价同比下跌了1.2%，这也是该数据三年来首次出现下跌。
张大伟表示，这样的数据说明“近一年，买房的人，大部分都亏了”。
楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发 增速下降、土地出让金减少，进而影响区域经济的发展。因此，坐不住的除了开发商，还有地方 。一般来说，房地产 一般占整体固定资产 的两三成，如果纳入上下游产业，则占据了半壁江山。因此房产下行对地区经济影响十分明显。
楼市下行的情况下，各地纷纷开始救市。如果说上半年迫于外界压力，各地还主要是采取微调公积金、财政补贴以及松绑限购范围，而不敢触及取消限购这根红线的话，那么进入到下半年，在呼和浩特、济南的带领下，限购这个持续了四年多的调控政策，终于土崩瓦解。
自2010年开始实施限购政策以来，共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至今年9月底，除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。
但是，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此即便各地 普遍“救市”，效果也十分有限。
松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷， 终在9月底央行发布信贷新政，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央妈”降息，对楼市又是一针强心剂。
楼市新常态
一系列新政之后，目前一二线城市的楼市确有回暖之势。不过，即便如此，要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。张大伟说，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。各地楼市都火爆、 产品都热销、 房企都赚钱的时代，已经一去不返。
“中国房地产市场已经告别了全面短缺的时代，呈现局部短缺状态。在新常态阶段，不同城市不同区域的表现将进一步分化。”张大伟说，在三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限的情况下，三四线城市和一二线城市的分化进一步加剧。
广州一家大型开发商人士告诉《 财经日报》，尽管在一系列新政之后，楼市成交明显回暖，但在价格方面未必会有明显反弹，现在楼市到处都过剩，不光是三四线城市，一些大城市的郊区也严重过剩，因此，“未来买房要保值的话，要选择核心城市的核心区域。”
这个寒冬里，明年的楼市调控如何走也颇为引人关注。12月19日，陈政高履新住建部之后的 次住房和城乡建设系统工作会如期召开。在谈及明年的工作时，陈政高提出，要保持房地产市场平稳健康发展，准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。
这一讲话一度被外界解读为“没有调控的调控”。即除非出现大的市场变化，基本可以确定 层面不会对房地产市场的运行进行过大力度的干预。
然而，张大伟认为，这并不表示未来就不会有调控，因为像北京、上海等城市仍然需要调控，因此未来的调控会根据各地的实际情况来做调整，而调控的权责、任务也会进一步分解给地方。
另一方面，酝酿多年的不动产登记条例明年3月将正式实施。未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。该条例的实施，也意味着楼市调控将由短效向长效转变。
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