[摘要] 2014年，房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。一贯强势的卖方感受到了楼市的阵阵寒意，出台各种优惠政策吸引买家；而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市，甚至有股民打出卖房炒股的旗号。
2014年，房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。一贯强势的卖方感受到了楼市的阵阵寒意，出台各种优惠政策吸引买家；而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市，甚至有股民打出卖房炒股的旗号。从2013年的暴涨之后意外遇冷，到政策调整后迅速回暖，再到开发商琢磨涨价；从中央明确分类调控，到逐步取消限购，放松限贷，再到降息，2014年房地产市场经历着过山车般的行情。
国内主要城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后，于2月首现同环比“双收窄”。截至目前，统计局发布的70个大中城市房价数据显示，环比上涨城市数量已从年初的64个下降至11月的无一上涨。价格变动幅度，已从1月的1.2%涨幅，变为降幅0.1%。
“明年房地产市场仍以‘去库存’为主。”中原地产首席分析师张大伟认为，央行降息及地方政府“救市”只能解决“去库存”的燃眉之急，但无法改变楼市总体供大于求的情况。未来市场自身调节作用还是会暴露出楼市库存偏大、去化周期偏长的问题。
“房地产市场已从过去的总体偏紧，发展到目前的总体偏松，部分过剩。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，到目前为止，供求关系并没有得到改善。从2014年6月开始计算，供求关系需要两年才能恢复正常，这意味着，即使出台有利于房地产行业发展的政策，因为库存的影响，价格大幅度上升还是有难度。
过往数年，“黄金房地产”这桌麻将遍地开花。可2014年以来，每年轻轻松松便可提前完成全年销售目标的房企们，“牌运”渐渐艰难。进入“白银圈”的房地产行业，已经过了拿地王即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代。
新年即将到来，房企的2015年楼市新局该码什么牌？
政策“东风”缺席调控去行政化
今年下半年，“松绑”成为房地产调控热词：自5月份南宁、铜陵等地放松限购开始，陆续有沈阳、济南、呼和浩特等多地取消楼市限购政策；进入9月份，四川、福建、湖北等地在放松限购之余，还采取了包括首套房贷款利率优惠、公积金贷款、放松首套房认定在内等系列措施，被媒体解读为“救市”。
然而，就在不久前发布的中央经济工作会议公报中，人们并却没有找到“房地产”三个字的身影，这一细节引起多方关注。SOHO中国董事长潘石屹其后在公开场合直言“心里酸溜溜的”。
事实上，自去年十八届三中全会提出“明确市场对资源配置起决定性作用”以来，本届政府在房地产调控上的理念和思路已经转变，集中体现在为更加尊重市场规律。
早在今年6月份就有报道称，在住建部形成的调研报告中，“不打压、不刺激”，“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”，以及“加强市场监控、作好应对方案”等，或将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
此外，在12月19日住房城乡建设工作会议的部署中，也未像前几年一样明确提及“限购”、“调控”等关键词。有分析人士认为，这一改变意味着随着市场情况的转变，政府对于楼市的思路和态度发生显著变化，房地产调控“去行政化”的方向愈加明显。
因此，期冀如同2009年那般，通过政策刺激再打“东风”牌的套路已不再现实。
涨价“发财”艰难 走量才是王道
2014年底，房地产市场成交量略见好转。就在此时，坊间传出部分大型房企开始重新调整定价策略——涨价，再次映入公众眼帘。
9月30日，房贷新政的公布拉开“银十”的销售序幕，多家地产商的涨价通知文件开始四处传播；11月21日，当央行时隔两年祭出降息之举时，各楼盘取消优惠、上调价格的消息也屡见报端。
而真相是什么呢？一位业内人士在媒体再三追问下透露，所谓“涨价通知”仅仅是部分地产项目为了推动成交而做的营销动作。
事实上，大部分房地产企业仍处于库存高压之下。东北证券研究报告数据显示，截至2014年9月底，A股房地产行业上市公司存货余额已接近16494亿元，同比增加了17.7%。报告指出，虽然近年来上市房企的库存增长速度持续下滑，但均值仍然维持在20%左右，远远高于商品房销售增长水平——不难看出，和涨价相比，去库存才是房地产企业最为焦急的事情。
中原地产研究中心统计数据显示，截至12月10日，已公布11月份销售业绩的33家上市企业中，有超过19家已经基本不可能完成年度任务。
再回头来看“涨价论”，或许只是为了影响大众预期并借机走量而上演的“戏码”，房企们端着价格打“发财”的牌路不过是种叫卖罢了。
转型“洗牌”紧迫 道路阻且长
“在白银时代，还依然只关注销售额是死路一条”，新年即将赴任万科北京公司董事长的毛大庆曾这样说道。
房地产进入“中利时代”已经是一个不争的事实。有舆论认为，从当前来看，地产行业暂时还能以规模定地位，但竞争格局已经开始发生潜在变化。地产企业纷纷另辟蹊径，准备或已经开始深耕或横或纵的多元化方向，这些业务布局将决定其未来在行业中的地位。
但是，选择一个自己并不熟悉的领域，能玩转么？
一提恒大卖矿泉水，娃哈哈笑了；一提万达做电商，天猫笑了；一提万科做“配套商”，大家都沉默了……跨界的风险在于，习惯了某个特定领域发展模式和游戏规则的企业，在涉足一个全然陌生的领域之后，与该行业内已然成熟的企业展开竞争将十分艰难，是否能够真如其先前承诺的掘出新盈利点，也是未知数。
不可否认的是，主动求变也好，被动转型也罢，不少房企巨头跨界经营箭已离弦。随着黄金局的结束，在行业“洗牌”中打出新年张牌的勇气是必须要有的，继续徘徊于中利时代中的“底力”也是要有的。
过往数年，“黄金房地产”这桌麻将遍地开花。可2014年以来，每年轻轻松松便可提前完成全年销售目标的房企们，“牌运”渐渐艰难。进入“白银圈”的房地产行业，已经过了拿地王即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代。
新年即将到来，房企的2015年楼市新局该码什么牌？
政策“东风”缺席调控去行政化
今年下半年，“松绑”成为房地产调控热词：自5月份南宁、铜陵等地放松限购开始，陆续有沈阳、济南、呼和浩特等多地取消楼市限购政策；进入9月份，四川、福建、湖北等地在放松限购之余，还采取了包括首套房贷款利率优惠、公积金贷款、放松首套房认定在内等系列措施，被媒体解读为“救市”。
然而，就在不久前发布的中央经济工作会议公报中，人们并却没有找到“房地产”三个字的身影，这一细节引起多方关注。SOHO中国董事长潘石屹其后在公开场合直言“心里酸溜溜的”。
事实上，自去年十八届三中全会提出“明确市场对资源配置起决定性作用”以来，本届政府在房地产调控上的理念和思路已经转变，集中体现在为更加尊重市场规律。
早在今年6月份就有报道称，在住建部形成的调研报告中，“不打压、不刺激”，“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”，以及“加强市场监控、作好应对方案”等，或将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
此外，在12月19日住房城乡建设工作会议的部署中，也未像前几年一样明确提及“限购”、“调控”等关键词。有分析人士认为，这一改变意味着随着市场情况的转变，政府对于楼市的思路和态度发生显著变化，房地产调控“去行政化”的方向愈加明显。
因此，期冀如同2009年那般，通过政策刺激再打“东风”牌的套路已不再现实。
涨价“发财”艰难 走量才是王道
2014年底，房地产市场成交量略见好转。就在此时，坊间传出部分大型房企开始重新调整定价策略——涨价，再次映入公众眼帘。
9月30日，房贷新政的公布拉开“银十”的销售序幕，多家地产商的涨价通知文件开始四处传播；11月21日，当央行时隔两年祭出降息之举时，各楼盘取消优惠、上调价格的消息也屡见报端。
而真相是什么呢？一位业内人士在媒体再三追问下透露，所谓“涨价通知”仅仅是部分地产项目为了推动成交而做的营销动作。
事实上，大部分房地产企业仍处于库存高压之下。东北证券研究报告数据显示，截至2014年9月底，A股房地产行业上市公司存货余额已接近16494亿元，同比增加了17.7%。报告指出，虽然近年来上市房企的库存增长速度持续下滑，但均值仍然维持在20%左右，远远高于商品房销售增长水平——不难看出，和涨价相比，去库存才是房地产企业最为焦急的事情。
中原地产研究中心统计数据显示，截至12月10日，已公布11月份销售业绩的33家上市企业中，有超过19家已经基本不可能完成年度任务。
再回头来看“涨价论”，或许只是为了影响大众预期并借机走量而上演的“戏码”，房企们端着价格打“发财”的牌路不过是种叫卖罢了。
转型“洗牌”紧迫 道路阻且长
“在白银时代，还依然只关注销售额是死路一条”，新年即将赴任万科北京公司董事长的毛大庆曾这样说道。
房地产进入“中利时代”已经是一个不争的事实。有舆论认为，从当前来看，地产行业暂时还能以规模定地位，但竞争格局已经开始发生潜在变化。地产企业纷纷另辟蹊径，准备或已经开始深耕或横或纵的多元化方向，这些业务布局将决定其未来在行业中的地位。
但是，选择一个自己并不熟悉的领域，能玩转么？
一提恒大卖矿泉水，娃哈哈笑了；一提万达做电商，天猫笑了；一提万科做“配套商”，大家都沉默了……跨界的风险在于，习惯了某个特定领域发展模式和游戏规则的企业，在涉足一个全然陌生的领域之后，与该行业内已然成熟的企业展开竞争将十分艰难，是否能够真如其先前承诺的掘出新盈利点，也是未知数。
不可否认的是，主动求变也好，被动转型也罢，不少房企巨头跨界经营箭已离弦。随着黄金局的结束，在行业“洗牌”中打出新年张牌的勇气是必须要有的，继续徘徊于中利时代中的“底力”也是要有的。
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