不动产登记细则初定稿 小产权房仍存在变数
经济观察报 2014-12-27 08:24
[摘要] 12月24日，经济观察报从国土资源部获悉，《不动产登记暂行条例》（下称《条例》的“下位法”《不动产登记暂行条例实施细则（讨论稿）》（下称“《细则》”）已起草完毕，正在征求住房和城乡建设部、国家林业局、农业部等部委意见。
12月24日，经济观察报从国土资源部获悉，《不动产登记暂行条例》（下称《条例》的“下位法”《不动产登记暂行条例实施细则（讨论稿）》（下称“《细则》”）已起草完毕，正在征求住房和城乡建设部、国家林业局、农业部等部委意见。
新版《细则》共15章192条，约5万字，分为土地所有权登记、国有建设用地使用权及建筑物登记、宅基地使用权及建筑物登记、集体建设用地使用权及建筑物登记、抵押登记、登记资料查询和利用等。
《细则》除对“以人查房”、“国家机关所拥有的不动产如何登记”、“不动产登记权证”等给予明确说明外，更对敏感的小产权房登记留下空间。第五章第62条规定：“因历史原因不能提交不动产权来源证明的，不动产登记机构应在申请登记事项在房屋所在地的农村集体经济组织内进行公告，公告无异议或异议不成立的，予以登记。”
北京京鼎律师事务所律师杜兆勇解释，这是给小产权房登记留下了一个口子，即给予未来小产权房的合法登记程序，“小产权房诞生于特殊历史时期，即土地制度落后于住房发展现实需求，从专业角度来说，小产权房属于历史遗留问题建筑，不能笼统地说它是违法违规建筑。”
但中国农业大学土地资源管理系主任朱道林看来，不合法不动产应该难以进行合法登记。
12月22日公布的《条例》，明确自2015年3月1日起执行不动产登记制度，在经济学家厉以宁看来，不动产登记制度的建立是农地入市、农用地流转、房地产税、反腐败等现实问题的基础性平台。
3500字的《条例》是中国不动产登记制度的顶层设计，明确提出了要登记“宅基地使用权”。厉以宁说：“农民没有产权的，土地所有权归集体，不管房子盖得多好。农村改革的重点是给予农民产权，包括土地产权和房屋产权。”所以就当下而言，将农村宅基地和农房纳入统一的不动产登记体系，率先建立和实施不动产统一登记制度，是中国农村土地制度的重大命题。
厉以宁的这一愿望即将实现，目前《中华人民共和国不动产权证》（下称《不动产证》）已制定完毕，其中一个版本就是农村户口使用“一证多权”的“集成版”，这个“集成版”是指在农村适用，一本证可以记载多个权利主体在农村拥有的承包地、宅基地、集体建设用地以及房屋等，也就是说，中国农民正式成为有产权之人，厉以宁认为如果都做到给农民产权，将盘活中国农村万亿资产。
国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜表示，目前《细则》基本处于定稿状态，略有不完善的地方，比如前述关于“因历史原因不能提交不动产权来源证明的”的第62条规定。
向洪宜表示，他已将意见提交给国土资源部地籍管理司，《细则》虽有不完善的地方，但也不能否定其重要性，“《细则》基本上已经敲定了，但也要追求完美。”
担任不动产登记重要角色的房产登记也将迎来历史性时刻，《动产权证》将逐步取代《房屋所有权证》。城市居民使用的《不动产权证》是“单一版”，根据经济观察报拿到的《不动产权证使用及填写说明》显示，单一版是“一权一证”。
杜兆勇认为这种“换证”并不简单，《房屋所有权证》发证机关是住建系统，而《不动产权证》由国土资源部颁发，“换证之后是否带来相应相关的税收、交易等系统变化是公民应该关注的重点。”
不动产登记将行 楼市冲击几何？业内人士认为，不动产登记条例虽不是针对房地产行业，但其出台将会对市场预期产生影响。
博弈7年之久的《不动产登记暂行条例》12月出台，明年3月1日起正式实施。业内人士称，随着我国不动产的大盘点和确权，每个不动产都有望获得一个“身份证”，有利于保护合法产权、防范交易风险。但公众最关心的问题还是，不动产实行登记了，就等于个人住房信息联网了吗？不动产有了身份证，能有效遏制住房腐败吗？一些来路不明的房子会被抛售吗？会影响房价下跌吗？不动产登记后，会加速开收房产税吗？近日，新京报记者就上述问题采访了业内专家。
关键词 房价
Q：《不动产登记暂行条例》的出台和实施，对楼市会产生怎样的影响？
朱中一：我们需要明确两件事，一是影响楼市的是供求和预期，二是不动产登记和住房信息联网是两回事。不动产登记最核心的目的是保护合法的物权权益，本意不在楼市，不动产完成登记后，住房信息联网也可以更准确，但即使不做统一登记，现在也并非没有个人住房的数据以及联网的条件。我认为不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。
顾云昌：不动产登记政策本意是摸清目前国内不动产的总量和结构，为经济发展制定相关政策提供数据依据。它是为宏观经济环境服务，而不是针对某一个行业。但不可否认的是，不动产登记条例的出台，涉及楼市、反腐等多个层面。对楼市来说，不动产登记将会对买卖双方的心理预期产生一定影响，也将有一定投机或来源不明的房源流入市场。但总的来说，仅仅是不动产登记这一政策，对房地产市场的影响将十分有限。
郭毅：虽然《不动产登记暂行条例》并未提及以自然人为条件，查询名下持有房产状况，但以地址倒推房产持有人，特别是多部门信息联网，依然打破了以往的房产信息查询的瓶颈，将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，对平抑二手房市场价格起到积极作用。
胡景晖：《不动产登记暂行条例》的实施，对北京楼市来说，不至于催生抛售潮，但必然会推升二手房房源量。在持续放松的货币政策和信贷政策，以及不动产登记条例带来房源量增长的多重作用下，预计明年北京二手房市场交易将会更为活跃。同时，房源量的增长，也使得北京二手房市场逐步由卖方市场向均衡市场转变。
Q：该条例对市场的影响，会在多长时间内显现？
顾云昌：不动产登记条例是房产税等一系列楼市政策的基础。不动产登记条例对市场的影响到底有多大，应该要等房产税出台后，才能够作出明确判断。
胡景晖：不动产登记条例对市场的影响，从现在就会逐步开始显现，其影响主要表现在买卖双方的心理预期层面。
关键词 房地产税
Q：不动产登记条例出台，是否会对正在商议的房产税起到促进作用？
朱中一：不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，有利于摸清我们国家的住房家底，进而制定更加合理、科学的政策。不动产登记条例出台和实施，将对下一步全面开征房地产税打下基础，从而促进各地住宅市场及用地供应的科学规划，楼市调控更能有的放矢。
顾云昌：不动产登记条例出台和实施，将为房产税的征收提供数据支撑，也为房产税的立法进程打通了技术条件。实施后，将会完善以往缺失的不动产基础数据，将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。其中，土地制度改革涉及农村集体用地入市的问题，但这其中牵涉多方利益，还必须保障农民的利益不受损害。另一方面，当下地方政府过分依赖土地财政也是改革不得不正视的问题。而不动产登记出台，以及房产税的确立和征收，正是扭转政府依赖土地财政的途径之一。
童悦仲：未来肯定要全面开征房产税，而不动产登记可以为房产税征收做好准备工作和基础数据的收集工作，目前我国住宅持有是零税率，税都发生在交易环节，导致房地产投机较多，所以房地产税出台以后，对炒房会形成一种抑制，另外，占有过多房产资源的人可能会想办法把一部分房产出租或者出售，这对于抑制房价有一定的帮助。但是基础工作还需要大量的时间来完成，也不用担心房产税会加重工薪层负担，届时一定会减少其他税种的征收。
Q：条例对房地产行业自身会有怎样的影响？
朱中一：不动产暂行条例的核心目的是保护合法的物权权益，延伸出的影响是可以摸清家底，为以后的政策制定提供清晰真实的数据，随着《条例》的实施，也将有利于抑制楼市的投资投机，对房地产市场的平稳健康发展有好处。
顾云昌：实施不动产登记后，各种不动产的产权人将会更明确，能够提升不动产交易的透明性和安全性，有益于房地产行业规范、健康发展。
郭毅：随着《不动产登记暂行条例》的实施，未来高端市场的主力购房客群将以新兴的高知新贵阶层为主。购房客群的转变也将推动开发商升级高端项目的产品设计、营销与服务方式，更为贴合高知新贵阶层的需求。
■ 链接
不动产登记制度进程
●2007年3月，《物权法》出台，明确提出将实行“不动产统一登记制度”。此后七年间各方博弈，除了公众最关注能否“以人查房”外，国土部门、住建部门、林业、农业、海洋、矿产、森林资源等行政管理部门多方商议沟通。
●2014年12月22日，国务院总理李克强签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日起实施，“以人查房”暂未获批。目前，国家层面正组织建设统一国土资源与不动产登记信息平台，各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。
●未来计划：2015年7月上线试运行信息平台，2017年，国土部全面运行信息平台。
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不动产登记将行 楼市冲击几何？业内人士认为，不动产登记条例虽不是针对房地产行业，但其出台将会对市场预期产生影响。
博弈7年之久的《不动产登记暂行条例》12月出台，明年3月1日起正式实施。业内人士称，随着我国不动产的大盘点和确权，每个不动产都有望获得一个“身份证”，有利于保护合法产权、防范交易风险。但公众最关心的问题还是，不动产实行登记了，就等于个人住房信息联网了吗？不动产有了身份证，能有效遏制住房腐败吗？一些来路不明的房子会被抛售吗？会影响房价下跌吗？不动产登记后，会加速开收房产税吗？近日，新京报记者就上述问题采访了业内专家。
关键词 房价
Q：《不动产登记暂行条例》的出台和实施，对楼市会产生怎样的影响？
朱中一：我们需要明确两件事，一是影响楼市的是供求和预期，二是不动产登记和住房信息联网是两回事。不动产登记最核心的目的是保护合法的物权权益，本意不在楼市，不动产完成登记后，住房信息联网也可以更准确，但即使不做统一登记，现在也并非没有个人住房的数据以及联网的条件。我认为不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。
顾云昌：不动产登记政策本意是摸清目前国内不动产的总量和结构，为经济发展制定相关政策提供数据依据。它是为宏观经济环境服务，而不是针对某一个行业。但不可否认的是，不动产登记条例的出台，涉及楼市、反腐等多个层面。对楼市来说，不动产登记将会对买卖双方的心理预期产生一定影响，也将有一定投机或来源不明的房源流入市场。但总的来说，仅仅是不动产登记这一政策，对房地产市场的影响将十分有限。
郭毅：虽然《不动产登记暂行条例》并未提及以自然人为条件，查询名下持有房产状况，但以地址倒推房产持有人，特别是多部门信息联网，依然打破了以往的房产信息查询的瓶颈，将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，对平抑二手房市场价格起到积极作用。
胡景晖：《不动产登记暂行条例》的实施，对北京楼市来说，不至于催生抛售潮，但必然会推升二手房房源量。在持续放松的货币政策和信贷政策，以及不动产登记条例带来房源量增长的多重作用下，预计明年北京二手房市场交易将会更为活跃。同时，房源量的增长，也使得北京二手房市场逐步由卖方市场向均衡市场转变。
Q：该条例对市场的影响，会在多长时间内显现？
顾云昌：不动产登记条例是房产税等一系列楼市政策的基础。不动产登记条例对市场的影响到底有多大，应该要等房产税出台后，才能够作出明确判断。
胡景晖：不动产登记条例对市场的影响，从现在就会逐步开始显现，其影响主要表现在买卖双方的心理预期层面。
关键词 房地产税
Q：不动产登记条例出台，是否会对正在商议的房产税起到促进作用？
朱中一：不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，有利于摸清我们国家的住房家底，进而制定更加合理、科学的政策。不动产登记条例出台和实施，将对下一步全面开征房地产税打下基础，从而促进各地住宅市场及用地供应的科学规划，楼市调控更能有的放矢。
顾云昌：不动产登记条例出台和实施，将为房产税的征收提供数据支撑，也为房产税的立法进程打通了技术条件。实施后，将会完善以往缺失的不动产基础数据，将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。其中，土地制度改革涉及农村集体用地入市的问题，但这其中牵涉多方利益，还必须保障农民的利益不受损害。另一方面，当下地方政府过分依赖土地财政也是改革不得不正视的问题。而不动产登记出台，以及房产税的确立和征收，正是扭转政府依赖土地财政的途径之一。
童悦仲：未来肯定要全面开征房产税，而不动产登记可以为房产税征收做好准备工作和基础数据的收集工作，目前我国住宅持有是零税率，税都发生在交易环节，导致房地产投机较多，所以房地产税出台以后，对炒房会形成一种抑制，另外，占有过多房产资源的人可能会想办法把一部分房产出租或者出售，这对于抑制房价有一定的帮助。但是基础工作还需要大量的时间来完成，也不用担心房产税会加重工薪层负担，届时一定会减少其他税种的征收。
Q：条例对房地产行业自身会有怎样的影响？
朱中一：不动产暂行条例的核心目的是保护合法的物权权益，延伸出的影响是可以摸清家底，为以后的政策制定提供清晰真实的数据，随着《条例》的实施，也将有利于抑制楼市的投资投机，对房地产市场的平稳健康发展有好处。
顾云昌：实施不动产登记后，各种不动产的产权人将会更明确，能够提升不动产交易的透明性和安全性，有益于房地产行业规范、健康发展。
郭毅：随着《不动产登记暂行条例》的实施，未来高端市场的主力购房客群将以新兴的高知新贵阶层为主。购房客群的转变也将推动开发商升级高端项目的产品设计、营销与服务方式，更为贴合高知新贵阶层的需求。
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不动产登记制度进程
●2007年3月，《物权法》出台，明确提出将实行“不动产统一登记制度”。此后七年间各方博弈，除了公众最关注能否“以人查房”外，国土部门、住建部门、林业、农业、海洋、矿产、森林资源等行政管理部门多方商议沟通。
●2014年12月22日，国务院总理李克强签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日起实施，“以人查房”暂未获批。目前，国家层面正组织建设统一国土资源与不动产登记信息平台，各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。
●未来计划：2015年7月上线试运行信息平台，2017年，国土部全面运行信息平台。