[摘要] 过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是便捷、保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。
过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是便捷、保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。
80家房地产企业近日公布了三季报。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%。从季度看,80家企业中有52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
于是，人们不禁要问，房价如此高，开发商利润率却一路下滑，那么高房价之下的高利润都让谁拿走了？
首先，大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金，二是税收。如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不稀奇。
越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。中国土地勘测规划院的数据也表明，相比十年前，住宅地价上涨幅度大，高达340%。举个例子，今年来，北京多块区域地块的楼面价高达5万元左右，如果一两年以后卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。
此外，房地产税收更是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，占地方财政收入比重约三成，其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。
还有很大一部分，是被金融机构赚走了。2010年至2013年，由于持续不断的房地产调控高压，在融资方面，金融机构设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，不仅广大中小开发商拿不到贷款，就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。
另外，在房价上涨偏快、房价较高的城市，如果以5-10年这样较长时间跨度来看，开发商的赚钱能力，其实不如炒房者、长线投资者，以及业主。由于这些城地价上涨快于房价，所以只有较长时间持有土地与房产，才能获得较大。
所以，过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是便捷、保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商急吼吼的加速开发，一块地还没捂热，就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者，所获利益（或房子）更丰厚。从这点来看，开发商更像长工，而非地主。
总而言之，长期来看，房价特别是一线城市和部分二线城市的房价，还将继续上涨得让人看不懂。但是，开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。在此背景下，地方政府应反思如何减少“土地财政”依赖症。而金融机构在高企的不良贷款率压力之下，也不可能长期高息压榨开发商（部分已经因为不堪重负而面临倒闭）。至于少数热点城市的自住性与投资性购房者，依然可以继续分享楼市红利。
推荐阅读：房企利润率滑至个位数 进入中低利润范畴
房地产行业已经进入中低利润行业范畴
“从成交量看，房地产市场稍有回暖，今年前三季度地产成交量较2014年上涨超三成，且有多家地产上市公司业绩过千亿元。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示。
截至目前，有80家房地产企业公布了三季报，其中包含万科、招商等标杆房企。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元，合计净利润为343.5亿元，净利润率为8%。
中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，预期整体房企的净利润将增长8%左右，2015年将是房企次出现行业平均利润率低于两位数的年份。从季度看，80家企业中，有28家企业利润率高于10%，52家利润率低于10%，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
“出现房企趋势性利润下调的主要原因是销售难度加大，虽然在一二线城市市场回暖，但三四线市场依然处于调整过程中，以价换量在持续。其次，融资成本持续增加，对于企业来说，对内对外融资的成本都吞噬了利润。此外，土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地获得利润的发展模式难以维持。”张大伟表示。
数据显示，前三季度有25家房企完成全年业绩目标的70%。其中保利置业、恒大、龙光以及华润4家企业全年业绩完成率超过90%。然而万科前个10月的销售额再一次把竞争对手甩开，率先突破2000亿元。
从公布的数据来看，1月份至10月份，恒大地产累计实现销售额达1545.3亿元，同比增幅高达44%，按照其年初制定的1500亿元销售目标计算，提前两个月完成年度目标的103%。而万科A发布的销售简报显示，1月份至10月份，公司累计实现销售面积1627.3万平方米，销售金额2041.2亿元，同比增长19.27%。
韩长吉表示，就大型房企而言，实现全年业绩预期不算太难。上半年政策较为宽松，第三季度利好频频来袭，在国家和各地方政策的“照顾”下，房地产行业市场环境有所好转，多数大型房企业绩同比增长。但大量中小型房企业绩呈现出亏顺状态，较难完成全年业绩预期。
韩长吉告诉记者，尽管房地产行业已开始回暖，但短时间内还改变不了市场不景气的现状。现在拿地越来越难，拿地就能赚钱的日子已经一去不复返，市场竞争也从资源导向型转变成为竞争导向型，只有竞争力强的企业才不会被淘汰。
“市场的改变使得企业的经营策略也要有所调整，原来靠压低土地成本，提高周转率来取得高额利润的策略已经不再适用于现在，如今房企需要走差异化道路，在细分市场上精心耕耘。”韩长吉表示。
“从未来市场预期看，预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。”张大伟表示。
此外，张大伟告诉记者，核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
