[摘要] 当下正是到了房地产政策市的一个临界点，直补、鼓励购房去库存的去库存“大招”今后是否将延续？潍坊的楼市政策将继续搭乘全省的顺风车，还是掉头企稳，其实都已到了政策拐点。
截止8月，山东楼市去库存歼灭战已经持续了半年。全省存量房去库存周期降至一年，房地产销量与销售额同比增幅放缓。这两项数据放在一起，或许将是下一步楼市政策的重要依据。
全省形势·低价跑量
先看山东房地产交易量、交易额增幅：（同比）
1-5月份，山东省房地产销售面积、销售额分别增长21.4%和25.4%
1-8月份，山东房地产销售面积、销售额分别增长18.5%和22.8%
不同口径统计：
1-6月份，山东商品房销售额分别增长16.5%、19.4%。
再看全省去库存周期：
3月份，全省库存商品房去化周期23个月，商品住宅去化周期无数据。
5月份，全省库存商品房去化周期无数据，商品住宅去化周期14个月。
7月份，全省库存商品房去化周期18个月，同比缩短6个月；商品住宅去化周期13个月。
8月份，商品房库存去化周期16个月，同比缩短7个月；商品住宅去化周期缩12个月。
PS:合理周期：9-16个月，平衡区间：11-14个月
分析：
从5月到8月，山东存量商品房，特别是商品住宅的交易总量与交易额增幅双双放缓。可以说，经过半年多以来的持续政策刺激，一些地区的商品房销售高峰已过。进入下半年，山东各地的政策红利效果出现差异，济南、青岛等二、三线城市楼市销售升温，而一些四、五线城市则出现楼市冷淡，甚至有价无市的情况。
从去库存周期看，山东全省商品房存量加速下行，去化周期未来将小于一年，处于佳平衡期。全省整体进入到刺激楼市与稳定楼市的政策临界点。也就是说，在这样的库存范围内，实际上不需再进行持续性的商品房刺激政策。
分析师表示，去库存周期进入到1年内将影响今年四季度，乃至明年政府对楼市走向的态度，但全省的数据仍不足以预测各地市具体政策走向。究竟是在数据不明朗的地方加杠杆，还是整体延续当下的楼市政策，目前已出现政策调整的拐点。
那么，我们再看看各地市的去库存周期：
8月15日，省政协召开重点提案办理协商会。省住建厅在答复上述提案时透露：
从相关数据来看，菏泽、威海、泰安、烟台的全市总体商品住宅去库存周期超过30个月，去库存周期较长，但济南、滨州、聊城、青岛、潍坊、济宁、莱芜的去库存周期目前总体处于10—16个月的合理区间。
而8月底数据显示，烟台去库存实际降至22个月，威海降至26个月，潍坊降至14.2个月，去库存效果明显。
预期：政策拐点将区别去库存？
今年5月，山东省委、省政府近日印发了《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确，2016年，全省商品房去库存周期降低到22个月左右，各市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内的合理区间。这也就意味着，目前全省的商品房整体去化周期已基本完成预期目标。
当下正是到了房地产政策市的一个临界点，直补、鼓励购房去库存的去库存“大招”今后是否将延续？潍坊的楼市政策将继续搭乘全省的顺风车，还是掉头企稳，其实都已到了政策拐点。
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