潍坊楼市去库存周期缩短至14个月 意味着啥?

房天下  作者：宋雪  2016-09-27 07:01

[摘要] 当下正是到了房地产政策市的一个临界点，直补、鼓励购房去库存的去库存“大招”今后是否将延续？潍坊的楼市政策将继续搭乘全省的顺风车，还是掉头企稳，其实都已到了政策拐点。

截止8月，山东楼市去库存歼灭战已经持续了半年。全省存量房去库存周期降至一年，房地产销量与销售额同比增幅放缓。这两项数据放在一起，或许将是下一步楼市政策的重要依据。

全省形势·低价跑量

先看山东房地产交易量、交易额增幅：（同比）

1-5月份，山东省房地产销售面积、销售额分别增长21.4%和25.4%

1-8月份，山东房地产销售面积、销售额分别增长18.5%和22.8%

不同口径统计：

1-6月份，山东商品房销售额分别增长16.5%、19.4%。

再看全省去库存周期：

3月份，全省库存商品房去化周期23个月，商品住宅去化周期无数据。

5月份，全省库存商品房去化周期无数据，商品住宅去化周期14个月。

7月份，全省库存商品房去化周期18个月，同比缩短6个月；商品住宅去化周期13个月。

8月份，商品房库存去化周期16个月，同比缩短7个月；商品住宅去化周期缩12个月。

PS:合理周期：9-16个月，平衡区间：11-14个月

分析：

从5月到8月，山东存量商品房，特别是商品住宅的交易总量与交易额增幅双双放缓。可以说，经过半年多以来的持续政策刺激，一些地区的商品房销售高峰已过。进入下半年，山东各地的政策红利效果出现差异，济南、青岛等二、三线城市楼市销售升温，而一些四、五线城市则出现楼市冷淡，甚至有价无市的情况。

从去库存周期看，山东全省商品房存量加速下行，去化周期未来将小于一年，处于佳平衡期。全省整体进入到刺激楼市与稳定楼市的政策临界点。也就是说，在这样的库存范围内，实际上不需再进行持续性的商品房刺激政策。

分析师表示，去库存周期进入到1年内将影响今年四季度，乃至明年政府对楼市走向的态度，但全省的数据仍不足以预测各地市具体政策走向。究竟是在数据不明朗的地方加杠杆，还是整体延续当下的楼市政策，目前已出现政策调整的拐点。

那么，我们再看看各地市的去库存周期：

8月15日，省政协召开重点提案办理协商会。省住建厅在答复上述提案时透露：

从相关数据来看，菏泽、威海、泰安、烟台的全市总体商品住宅去库存周期超过30个月，去库存周期较长，但济南、滨州、聊城、青岛、潍坊、济宁、莱芜的去库存周期目前总体处于10—16个月的合理区间。

而8月底数据显示，烟台去库存实际降至22个月，威海降至26个月，潍坊降至14.2个月，去库存效果明显。

预期：政策拐点将区别去库存？

今年5月，山东省委、省政府近日印发了《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确，2016年，全省商品房去库存周期降低到22个月左右，各市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内的合理区间。这也就意味着，目前全省的商品房整体去化周期已基本完成预期目标。

当下正是到了房地产政策市的一个临界点，直补、鼓励购房去库存的去库存“大招”今后是否将延续？潍坊的楼市政策将继续搭乘全省的顺风车，还是掉头企稳，其实都已到了政策拐点。

拐点将至，你还没确定是否买房？

图蘭朵

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效果图

交通状况：乘坐环16路、76路、3路、27路、102路车在小于河站下车路南即到。

物业地址：潍坊潍城福乐多潍州店东风西街与西环路交汇处东南角

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动态：圣基金碧广场三期小高层开启认筹。二期1/2/3#折后均价4000元/㎡，20/21/22#折后均价4100元/㎡，户型面积70-280㎡。1/2/3#预计2016年10月31日交房，20/21/22#2016年8月31日已分批交房。项目将参加2016年9月25日看房团，看房团当天交5千抵5万。

效果图

交通状况：乘坐31路、36路、53路公交车在万家福站下车西行100米即到

物业地址：潍坊潍城新纪元北宫西街与月河路交叉口东北角

虞河生活城

 推荐理由：地处奎文区北部，东临虞河，南向与万达广场仅一路之隔，由北宫东街出入社区极为便利，地段优势明显！

动态：虞河生活城5号楼预计2016年9月25日加推，户型面积110-120㎡。9号楼户型面积90-132㎡，9号楼均价5200元/㎡，8号楼户型94-141㎡，8号楼均价4850元/㎡。虞河生活城加入9月25日看房团，房天下电商团购全款交5000抵30000，按揭交5000抵25000。 

虞河生活城6号楼2016年8月21日已开盘，均价4900元/㎡，目前已建至地上15层，预计2018年5月交房。二期10/11号楼预计2017年6月交房，7号楼预计2017年10月交房。7/10号楼均价4950元/㎡。

效果图

交通状况：乘坐66、75路公交车到海化亚星站下车北行100米，或者乘坐5、53、环32路公交车在北宫街虞河路口下车北行200米即到。

物业地址：潍坊奎文万达广场北宫东街与鸢飞路交叉口东北角，虞河西岸

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