[摘要] 上周六,朱小姐带着她的父母,在上海宝山区杨行板块买了单价18000元、总价约160万元的一套期房。在一周左右时间,她将筹集80万元的首付款,完成买卖交易的关键一步。不过,朱小姐显然弄不清楚:她所支付的款项在打入地产商账户之后将流向何方。
上周六,朱小姐带着她的父母,在上海宝山区杨行板块买了单价18000元、总价约160万元的一套期房。在一周左右时间,她将筹集80万元的首付款,完成买卖交易的关键一步。不过,朱小姐显然弄不清楚:她所支付的款项在打入地产商账户之后将流向何方。
地产商将“朱小姐”们的预付款是用于房屋的继续建设,还是用于偿还银行的开发贷款,抑或挪用购买新的土地,这是一个巨大的谜。
预售款一旦锁定 地产商四成开发资金受限
昨天,中原地产集团发布“商品房预售监管”调研报告,该机构通过监测万科、富力地产、绿城、龙湖地产等标杆房企的开发资金来源发现:一旦锁定预售款,约四成地产商资金腾挪术受限。
该机构报告称,2006～2009年,国内开发商的预售款占房地产开发资金来源比重大约高达四成。相比之下,2010年,房地产预售款额度仍旧快速增加。国家统计局数据显示,2010年前6月,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,其占比大约为37%。
从房地产开发资金来源来看,房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款。其中,首付款在项目开盘销售时就已交付,个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。
对此,中原地产分析师张海清告诉《财经日报》:“目前,对于尚无预售款监管的多数城市而言,预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施,将近四成的房地产开发资金自由度受限,开发商在资金调配方面立马捉襟见肘,压力陡增。”
预售款专款专用,指某商品房预售款只能用于该项目建设,不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。
张海清指出,预售款专款专用一旦严格执行,短时期内可能降低开发商的资金周转率,在政府严查囤地的同时,或将部分迫使开发商加快推盘,回笼资金。
继国土资源部清查囤地之后,商品房预售监管措施被迅速提上日程。就目前国内各城市的商品房预售标准来看,除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外,大部分城市预售标准均较低,规定完成总投资额的25%,此额度可能仅仅主体结构出地面正负零。对于预售标准过低的城市来讲,预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长,进而对预售款的专款专用可能会带来较大的影响。
德佑地产市场中心研究经理蒋旭告诉《财经日报》,未来开发商不能直接收存预售金,由购房人到监管银行付款,开发商不能随便动用该款项。这对于以预售款为资金来源的开发商来说,无疑直击要害,资金链本已紧张的开发商又被加上了一道枷锁。为增加现金流,开发商不得不加快售房速度,降价将成必然。
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