[摘要] 4日,正月十三,济南南部大盘领秀城售楼处门内的特惠展板还存留着节日气氛。40套“春节特惠”房源,价格从7470元/平米到8720元/平米不等,大约每套比节前总价降了2万左右。截止日期被设定在2月6日元宵节。
在元宵节前后,随着人们工作、生活渐入正轨,看房的人渐渐多起来,刚刚经历了春节“楼市极寒”的开发商重整旗鼓再开张。
现在，济南楼市,新一轮博弈开始了。
降价预期已经形成
4日,正月十三,济南南部大盘领秀城售楼处门内的特惠展板还存留着节日气氛。40套“春节特惠”房源,价格从7470元/平米到8720元/平米不等,大约每套比节前总价降了2万左右。截止日期被设定在2月6日元宵节。
随后记者来到名士豪庭、万象新天,前者推出5套“元宵特价房”,称“13、14层楼层稍差”,三居9100元/平米,两居8500元/平米,与年前团购价类似;后者拿出27套“南区尾房”,价格由年前的6400-6500元/平米下调到6100元/平米,且是准现房,今年底交房。
就算有春节特价,买房人的“胃口”也高了。“感觉优惠不多呢,跟年前差不多呀。”在一个楼盘,一家三口告诉记者,面对优惠限期,他们还是决定等等看。记者注意到,推出优惠的楼盘人气明显旺些,领秀城和万象新天的售楼处都同时有十多组看房客。
还有的楼盘反其道而行之。恒大名都和恒大城就涨价了,还涨得不少。按售楼顾问的说法,前者由原来的6700-6800元/平米一下子涨到7600元/平米(阴面房源)甚至8500元/平米(阳面);后者则从年前的“6625元/平米起”调到了7500元/平米左右,而其元旦前后特价房曾卖到过6000元/平米。
“这是恒大总部的安排,的恒大系都上调了。总部收回了此前两个主要的折扣。”售楼顾问说。
对这种逆市涨价,现场的看房人在惊讶之余,看法不一。“是不是市场要变了?”市民吴女士有点恐慌。而市民徐先生则很淡定:“我觉得多半是一种销售策略,一方面安慰老业主,另一方面为未来的降价做铺垫。”
李铁岗（山东大学经济学院副院长、山大房地产研究中心主任）分析,政府今年“坚定不移让房价回归合理水平”的基调已定,目前一线城市的房价还在降,国内楼市的回调趋势明朗,消费者降价预期已经形成,济南的楼市也不会例外。促销在元宵节后会延续,甚至渐渐走向更实质的回调。
成交不及去年零头
楼市低迷,开发商的资金越来越捉襟见肘。2月5日,记者在济南高新区一家大开发商开发的楼盘看到,近400亩地上,只有实体样板间附近的三四栋楼在盖,绿化了不大的一块庭院,其他地面则基本维持原状,只是支起了塔吊。大开发商的气派已很难看到。
“年前,有不少开发商拿楼盘作为工程款抵给建筑公司了。”世联怡高一位资深市场研究人员告诉记者,“建筑公司为了要现金,也不求高价,将这些房源转手交给了中介,或内部消化了。”
随着舜耕名筑、东城摩尔等楼盘开发商跑路的消息传开,小开发商的市场信任度更低了。但即便是大开发商,最近的日子也不好过。“1月份,我们监测济南城区40多家楼盘的实时成交(记者注:指签纸合同者,非网签数据)只有120套,每个项目不是零成交,就是个位数。很难破十。”她告诉记者。
从网签数据看,今年1月,济南商品住宅成交772套,不及去年12月份1923套的零头。而春节长假7天有5天零成交。
销售代理机构也开始震荡整合。济南已有较大的代理机构调整部门设置。“开发商、代理商都到了拼专业、拼真本事的时候了。”世联怡高上述人士告诉记者,“怎样研究消费者心理,怎样打动客户,已经不是过去粗放经营所能应对的了。”
地方政府能否撑住
随着开发商拿地变谨慎,越来越多的土地底价成交,“未来房源会不会紧缺”“地方政府能否撑住”成了人们关心的问题。
世联怡高对去年济南市本级土地出让的情况作了统计,发现2011年的土地出让面积比2010年同比增加了40%多,其中居住用地面积同比增幅更大。“中远期供应量应该说是有保障的。”上述研究人员说。
就近期市场看,除消耗既有房源,一些本来打算去年下半年上市的楼盘今年上半年有望上市。如百替御园华府、映月清水湾、波斐历景等,新增供应量会有补充。
关于“地方政府能否撑住”的疑问,李铁岗认为,调控初见成效,但只是刚刚开始。地方政府确是到了同过分依赖土地财政的思维“断奶”的时候了。过去有的地方重“开源”而轻“节流”,其实在合理支出、科学投资等方面,并非无潜可挖。这种“断奶”虽然难度很大,但要使经济从投资主导向消费主导转型,过去“高地价高房价”的模式严重挤压居民消费力,已经看出行不通了。
记者还注意到,济南有的楼盘业主论坛上,除房价会不会稳定,“降价是否会降质”的担忧也开始出现。李铁岗认为,这样的担忧是有道理的,和当年“萝卜快了不洗泥”一样,市场非常态情况下容易出现漏洞,相关部门应加强监管。
对一些买房者存有的“抄底”心态,李铁岗认为,即便大趋势比较明朗,市场本身也是波动的,很难预测到“底”在哪里。买房人可结合自己需求,在具备支付能力的条件下,买到自认为符合心理价位的满意房源就好。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
