[摘要] 笔者今年32岁，大学毕业之后，由于结婚自住和父母动迁的原因，先后在本市的“新区”内买了两套小户型。由于当时买入的价格相对低廉，而且现价已经翻倍，所以在几位学弟的眼中便成为了一个颇为成功的房产投资者。
笔者今年32岁，大学毕业之后，由于结婚自住和父母动迁的原因，先后在本市的“新区”内买了两套小户型。由于当时买入的价格相对低廉，而且现价已经，所以在几位学弟的眼中便成为了一个颇为成功的房产投资者。现如今，笔者的几位学弟已经到了适婚年龄，并正式转为“刚需”购买人群。而在楼市调控下，“买了怕跌、不买怕涨”却成为他们举棋不定的纠结心态。那么，30岁左右的学弟们应该如何买房?
选择小户型
进可攻退可守
在持续不断的楼市调控下，房价究竟会有何种走势，恐怕是很多人都无法预测的事情。而30岁的适婚年龄，却不得不面临婚房这个无法回避的“刚需”问题。以笔者的分析来看，既然是自住而并非纯粹投资，那么30岁年轻人的购房心态也无需特别纠结。从容的购买一套“小户型”，先把婚给结了，其实才是当前的首要任务。
至于日后的房价走势，则可以采用“进可攻、退可守”的战略思维。如果房价日后上涨，至少已经有了“蜗居”之所，而且也可以省下每个月的房租钱，年轻人便可将注意力完全放在工作和事业发展上，待日后收入提高后，再实现改善居住环境的愿望。
如果在楼市调控政策下，房价继续下跌，则比很多选择“一步到位”的购房者机动灵活，况且如果房价真的能够降到合理区间，就可以把小户型换成大户型，这比“一步到位”的购房者节省更多的金钱。
举例来说，假设现在的房价是10000元/平米，30岁年轻人购买了一套40平米的小户型(每月的房租变成了每月的房贷还款)。如果将来房价涨到了13000元/平米的话，那么本次“自住投资”就实现了12万元的“”；如果将来房价跌到了7000元/平米的话，那么本次“自住投资”虽然也造成了12万元的“损失”，但相对于100平米的购房者来说，却整整减少了18万元的“损失”。并且，如果房价真能下跌如此之多的话，40平米购房者还能以7000元/平米的相对低价把住房改善为100平米，从而实现进可攻退可守的目标。
考虑性价比
需求才是“王道”
虽然购买的是小户型，但选购时仍然不可轻视。首先需要考虑的，就是房产的性价比。目前来看，国内市场的大多数楼盘都采用了小户型与大户型比较接近的“统一售价”，两者之间的差价甚至不到10%。在这样的楼盘里，自然是购买小户型更为划算，将来交易时也更加容易出手。而在个别楼盘中，小户型则要比大户型贵很多。尤其是在平均房价还不到万元的二三线城市，小户型的售价要比大户型高出了1000元/平米，购房者还是敬而远之。
此外，购房时还应根据自身需求精挑细选。如果结婚之后短期内不生孩子的话，那么40平米的超小户型即可，如果结婚之后便要组成“三口之家”的话，那么60-70平米的常规小户型更为适合。
需要注意的是，目前市场上还有30平米左右的青年公寓。此类超小户型不但没有客厅，甚至连厨房都没有。这种缺乏实用性的青年公寓，年轻夫妇们还是敬而远之。
国房景气指数
助你成功抄底
很多房产投资者都抱怨，房地产市场并没有像股市那样的K线图。实际上，我们只需要把每个月发布的“国房景气指数”绘制成图，同样可以实现股市K线图的近似效果。
以笔者所使用的一款股票软件为例，便具备了这样的功能。笔者为父母购买的第二套住房，其实就是在“国房景气指数”的走势图在2009年初出现拐点时才出手的。恰逢当时又有国家的楼市鼓励政策，银行贷款利率打七折，甚至还出现了房贷利率与存款利率倒挂现象，可谓房产抄底的时机。
以发达国家的历史经验来看，每一次房产大牛市的间隔时间都比较长。少则数载，多则二三十年。既然国内已经经历了一次房产大牛市，所以下一个牛市也许还十分遥远。因此适婚年龄的房产投资者还是应以解决刚需为主要目的，想像前几年那样在很短时间内赚取暴利，几乎是不可能完成的任务了。
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（来源：新文化报）“限购令”政策实施已久，刚需为王的现实已成定数。市场逐步回暖，观望了一年多的刚需人群和初改人群，逐渐结束观望情绪，都在找机会适时入市。对于不少经济能力有限的刚需人群来说，选择小户型还是“正道”。对于初次改善性人群，似乎寻求面积上的满足不是最重要的，而是寻求功能间的实用性。于是功能间齐全的小户型，成为这部分人群所热衷购买的房源。业内人士认为，购买小户型房源，更需要购房者有大智慧，挑选地段好、配套全的项目很重要，此外，投资的也要考虑清楚。
小户型房源正热卖
位于二道区的某品牌开发商所开发的项目，供应的产品均为两室两厅产品，该项目附近的几个在售项目也主打两房房源；高新区某个已经成熟的社区在一段时间内也主推60~70平方米的小户型产品；铁北不少在售项目主打产品均为适合刚需人群购买的小户型房源……开发商在选择加推产品上似乎在刻意增加中小户型的上市量。
而据记者了解，购买方在购买的时候确实仍青睐中小户型。北环城路附近的某项目，最近销售业绩一直不错，销售的产品中，小户型产品更受消费者的欢迎；高新区某项目数量比较少的80余平方米的小户型关注度更高；“我就是冲着新光复路市场附近整个项目的小户型来的，大户型产品基本上我不会考虑，不管是给老人住，还是将来作为投资，整个小面积的户型不论出租还是将来出手都会很方便。”购房者尹先生说。
刚需“推捧”小户型抢手
就现在市场情况来看，大量的刚需人群仍是购房主体，他们倾向的产品主要是小户型。去年年底的市场状况是降温明显，在那种市场趋势下，开发商为了规避风险，都做了符合市场主流需求的户型，市场以刚性需求为主导。
在各种利好消息传来的现在，大量刚性需求的群体更会涌向小户型的需求大潮中来。即使政策的调控有一定效果，但仍改变不了刚需人群对小户型的需求。“小户型还是投资型产品的，许多有投资意向的客户，小户型进行投资，向外出租，相对稳妥，且投资额度相对适中。总体来讲，市场对小户型的旺盛需求是一直存在的。”上台花园营销总监杨懿给记者这样分析过。
购买小户型 看啥样适合您
小户型房源的优势是：“总价低、首付低、月供低”，其往往也因此格外吸引置业者的目光。金石地产董事总经理陈福迁接受记者采访时候建议购房者：“购买小户型房源，首先考虑的是功能间。对于一套面积只有四五十平方米的小户型而言，也要要求功能齐全，卧室、客厅、小餐厅、厨房、卫生间一个都不能少，如果能有阳台存放洗衣机或晾晒衣服会使居住舒适度大为提高；选择小户型时，配套问题十分重要，不论是周边交通环境、商业配套、医疗配套都很重要；即使是买小户型房源，也要尽量选在大社区或者有知名度的项目里，大项目里的小户型，有着较好的小区环境，所以居住者更重视生活环境；对于投资者来说，买小户型房源，一定要算好投资。此外，投资小户型，应首要选择地段好的项目。”
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★新婚两口之家 温馨小房子适合您
一套40~50平方米左右的小房子，一室一厅一厨一卫，构建出属于两人的温馨小天地。偶尔来了亲戚或朋友，小客厅里可以安置他们住下。
★打算要宝宝的家庭 多出个卧室给宝宝
对于刚刚结婚不久，就打算要宝宝的家庭来说，购买一套50~60多平方米的小房子，两室一厅一厨一卫，刚刚好，宝宝出生后，有了自己的小天地，即使是有亲人来帮助照顾宝宝，也有足够的空间。
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对于宝宝已经长大，宝宝正在成长中的三口之家。选择房源时候，可以选择面积在70~90平方米的两室一厅一厨一卫或者小三室房源，这样居住起来比较舒适，宝宝活动的空间也能增大。
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（来源：金陵晚报）楼市调控的风向，似乎正在发生变化。昨日，在南京碧桂园·凤凰城酒店举行的财智峰会上，多位经济学家认为，在中央要求“稳增长”的形势下，严厉的房地产调控暂时见底，并且正在悄悄迎来利好。
宏观政策开始有利于房地产
著名经济学家、南京大学党委书记洪银兴教授演讲中表示，宏观调控政策正由不利于房地产，变为有利于房地产：“在实体经济遇到困难的形势下，为了稳增长、保增长，今年我国的货币政策已经由紧缩转向稳健，这就意味着将会释放出数量比较大的流动性。我国的财政政策也在进行调整，由稳健变为积极，同时采取各种减税和刺激供给的方式。”
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，住房限购政策是短期政策，当时是为抑制部分城市房价过快上涨的态势而采取的临时政策，随着目前房价已回落，加上保障房建设也逐渐跟上，限购迟早退出历史舞台。综合各个方面来看，房价还是会涨的，一方面是调控政策利空出尽、迎来利好，另一方面是商品房仍然供不应求，再加上原材料都在涨价，房价也会跟着涨。
经济学家建议“可以买房了”
“实际上，房价涨，受益的是有房子的人，现在社会上多数是有房子的人。”孟晓苏说，“没买房子的人怎么办？保障房将逐渐能够满足这部分人群的需要。因此，不需要再大肆鼓吹要打压房价。”
洪银兴在演讲中提到，房产增值将提高人们的财产性收入，对国民经济来说，是好事。他说：“股票被套，房子贬值，这种状况如果长期持续下去，提高人们收入的目标，就不可能达到。因此我们需要对资本市场提振信心，对财产性收入给予充分的保护，对财富的积累要给予制度的保护。这样，中国人才能真正富起来。”
无独有偶，经济学家、北师大房地产研究中心主任董藩教授，近日在微博上表示：“本人斗胆说一句，可以买房了：1、政策底部早已出现，现在回调，说法是加大预调微调力度；2、30多个城市微调救市政策未被叫停就是明证；3、国务院会议表明政策与舆论对楼市的压力明显减轻；4、其他保增长政策会间接惠及房地产行业；5、可以买房不是说很快会暴涨。”
房地产调控政策真的会放松吗？房价已到谷底了？会触底反弹吗？记者采访了10多位买房人，大家对此十分焦虑。
“房价是降了一些，但感觉还没降到心理价位。如果房地产调控政策真的逐步放松，那我还是趁早买房的好。”在徐庄软件园的刘先生，已在碧桂园·凤凰城交了1万元认筹金，准备买套56平米的精装挑高房，作为婚房，总价大约38万元，能够承受。
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