[摘要] 近日，在山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，山东省住房和城乡建设厅接连拿出地产调控新方案：一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点；二是明确有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。
近日，在山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，山东省住房和城乡建设厅接连拿出地产调控新方案：一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点；二是明确有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。业内人士表示，两条政策若在山东真正实行，对房地产市场的象征意义，将远大于其所起到的作用。
引发业界广泛关注的正是，山东对现房销售的试点。从定义上来看，目前大多数购房者购买的都是期房，因为很多项目销售时，购房者都是无法看到整个楼体全貌，更别提小区的内部配套等。这在一定程度上，将购房的风险全转嫁给了购房者。
始于1994年的商品房预售制度，对于降低房地产企业资金门槛，促进房地产开发和销售一直起着巨大的作用。从最近几年的数据来看，预售制对开发商重要性是相当大的。现在对一个新的楼盘，预售款占开发商的开发资金往往有1/3左右，1/3的开发资金在一个开发周期三年时间内不需要支付利息，开发商拿着大量老百姓的钱去赚自己的钱。
国家统计局数据显示，今年1至7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。显然，如果商品房都是以现房销售，对于本就捉襟见肘的房企资金链将起到“釜底抽薪”的作用。
此前，社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》，曾建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度。可这一“智囊机构”的建议，曾被解读为政策预期，立刻引发股市中地产股的暴跌，最终在相关部门的出面辟谣下才告一段落。
在此次会议上，山东省要求各市严格执行商品房预售许可制度，按照“一房一价、明码标价”的要求，切实加强商品住房预售方案审核。预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。要全面实行商品房预售资金监管制度，保证开发企业将预售资金用到相应的项目上，防止资金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。
不过，中国国际经济交流中心研究部副研究员马庆斌却认为，目前中国处于快速城镇化进程，大面积推广现房销售，将会对整个市场产生一定的冲击。此项制度可以试点，但是在现阶段鼓励大面积推广的可能性不太大。据悉，山东在售的项目中有95%以上的项目都是期房。
除试点现房销售外，山东省表示，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟对新金融记者表示，山东这种降低首套房贷款首付的“刺激刚需”政策，应该鼓励。更多的城市应该制定‘差别化’的信贷政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。
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（来源：经济参考报）据媒体日前报道，山东将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。
在此之前，在层面取消期房预售的消息在网上广为流传，不过，住建部曾于本月初否认了这一传言。而上述消息再一次引发了网民对取消商品房预售制的讨论。多数网民认为，改期房销售为现房销售是大势所趋。在当前楼市调控步入“深水区”背景下，山东推行现房销售试点具有先行先试的示范意义，网民期待这一政策能在范围内加以推广。
先行先试具有示范意义
网民肯定了山东这一试点的积极意义。署名“2020成就未来”的微博说：“应该取消预售制度，不要再让开发商空手套白狼，把老百姓的钱圈走了。”
署名“王华民委员”的微博也认为，现房销售试点使之前的预售制取消传闻又向前走了一步，若在山东真正实行，其对房地产市场的象征意义，将远大于其所起到的作用。
山东“现房销售”是调控政策预演？是否意味着商品房预售制度将迎来变局？对此，有网民分析，山东先行先试具有楼市调控加强的信号意义。
署名“幽灵gaga”的微博认为，本来一手交钱一手交货是天经地义的事情，然而在楼市，这种常规却被打破，想要买到现房反而成了一件难事。国家为更好地维护购房者权益，开始试点推行现房销售制度，这不得不说是楼市调控的又一强力信号。
而据媒体报道，国务院房地产调控督查组日前在通报中表示“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出，或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。
是否有利房价回归惹争议
推行现房销售是否会有效地促进房价合理回归？网民对此看法不一，站在不同的立场表达了看法。
有网民认为，开展商品住房现房销售是房价回归理性的重要一环，对开发商资金链施以压力，长远来看会促进房地产行业规范发展，制约相关投机行为，体现出真实的交易价格。
署名“太友”的博客文章说“自1994年开始的房地产预售制度，在房地产市场化起步初期，对于缓解开发商的资金短缺起到了重要作用。但随着房地产业的快速发展，该政策的实施增加了房地产业的投机因素。可以说预售制度，给了开发商和炒房者更大的房价炒作空间。”
不过，也有不少网民担心，现房销售可能会推高开发商成本，并不有利于让房价回归理性。
“雨中陌路人”的微博上说“这政策(会导致)很多中小开发商陷入困境，资金成本增加，房价更不可能降了。”
不过，对于上述这种担心，有网民指出，现房销售在全世界都是住房销售的主要形式，恰恰是那些推行预售制的地区，比如香港，房价往往居高不下！而实行现房销售的国家和地区，房价相对稳定并且可以预测。
呼吁逐步取消预售制
署名蔡慎坤的博客文章说，商品房预售制是楼市疯狂泡沫泛滥的罪魁祸首，“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利，这就是商品房预售制的本质。只有取消商品房预售制度，才能彻底破除地方政府依靠土地敛财的怪圈。
尽管也有网民站在房地产行业的角度认为不宜取消预售。但是综合网上舆论来看，多数网民对在范围内推行现房销售试点表示了期待，同时认为政府应该加强监管。从长远来说，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋。
署名“整天奔”的微博认为，预售让房产泡沫变得无穷大！早期泡沫膨胀时可以让以开发商为代表的少数人短期发家致富，中长期泡沫破灭时会让很多的人倾家荡产！呼吁取消预售！
署名王明金的微博说“徒有政策没有监管是没用的！一房一价，明码标价也只是少数楼盘在执行。现房销售那是一个梦。”
而署名黄永耀的微博认为，取消预售制、实行房产税等诸如此类的政策，不能轻易推出，因为对房产业来说将是灾难，也将造成富裕家庭资金外逃，经济将受严重打击，唯有让其继续严格实施限购政策。
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