[摘要] 杭州降价之后，浙江房企兴润置业资金链断裂再度引发的市场担忧。这一事件是个案，还是中小房企生存状况的缩影？
杭州降价之后，浙江房企兴润置业资金链断裂再度引发的市场担忧。这一事件是个案，还是中小房企生存状况的缩影？
兴润置业事件发酵，显示为泡沫支付局部代价的时代已经开启。
资金实力不足、踏错周期的房地产开发商首先付出代价。兴润置业虽然在奉化当地属于大开发商，但在范围内排不上号，融资能力有限在高额利息贷款市场泥足深陷，只要市场有风吹草动房地产资产价格下挫，开发商就在泥潭里拔不足腿。
此次犯难的沈氏父子在当地口碑不错，楼盘质量好，危机时刻没有一跑了之。并且，政府调控导致市场周期波动加剧、市场大幅震荡难辞其咎。兴润置业相关人士表示，前几年楼市好的时候，政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地。现在楼市状况不好了，政府仍在大量拍卖相邻地块，为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低。企业面临资产负债表崩溃的概率大增。
媒体披露，参与兴润置业债务事件处置的政府人士分析，原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地价格跌了，“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”而兴润置业、银行都是按照每亩1000万元做出的市场规划，如今资产价格下跌一半，建立在资产价格上的所有金融、实业规划落空，坏帐水落石出。
地方政府不会因此道歉，此前靠房地产与汽车行业拉动消费，带动数十个行业是正确的，如今保持稳健的货币政策、甚至停贷首套房贷也是正确的，当交易中掌握土地这一重要定价权的一方不承担任何风险，另一方承担的就是全部风险，惟一的办法就是保证现金流稳健，可以抵挡随时而来的调控。
恰恰在这方面，习惯了房地产增长的开发商过于轻心。从长周期来看，中国从住宅市场化之后，至今都处于上升周期，每次开发商信心降到低谷时，随之而来的保增长就会让开发商后悔没有大量购入资产，没有大量借钱开发，形成了条件反射，以至于风险预判能力不足，进入房地产行业者如过江之鲫，A股市场上超过六成企业涉足房地产。一个小风暴，足以让不扎实的船倾覆海底。
如今货币收紧，除非上市在国际市场有融资渠道，成为公众公司有多国法律与投资者保护，否则，现金流不足进行高额利息贷款借贷的开发商，首当其冲成为殉葬者。当地政府之所以对兴润置业从拯救到袖手准备后事，就是大环境的变化，当地市场的低迷，复杂的债权，让拯救变得不现实。兴润置业的覆灭，提示浙江企业家，任何行业都有风险，房地产也不例外，从事自己擅长的行业才是保全之本。而浙江的房地产泡沫从激进的温州，进入在房地产市场上略显温和的宁波奉化，可以看出，泡沫覆没的趋势在扩大。
其次付出代价的是进入高息金融链条的投资人，无论鄂尔多斯、还是宁波奉化，货币收紧导致民间高息金融无处不在，大家在火中取栗，等着赚取因为资产负债表崩溃而垂死挣扎的企业主最后一桶金，这是不道德的，但初创期的市场不靠道德取胜。
兴润置业的债权人主要是银行，中新网向官方核实的数据显示，欠贷涉及的银行有19家，包括农行、中信、恒丰、浙商、民生等银行，相信24亿的银行贷款会有部分核销，但大部分通过资产拍卖追回。问题在于个人债权，公司掌舵者沈氏父子先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留。有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人（其中机关事业人员7人）。
银行与个人作为债权人拥有相同的权利，但个人的高息不受保护，不仅如此，目前奉化市成立的专案组和应急工作领导小组针对涉事机关事业人员，市纪委也已介入调查，机关事业单位人员将因为违纪受到追究。从银行到个人，都会因为公司资不抵债清盘受损，根据偿债顺序，能够拿回本金已是上上大吉。从超日债事件，到某些信托项目亏损，到此兴润置业债务处理，所有的投资者都应该认识到，进入高息市场就意味着高风险，央行与地方政府不再兜底，稳赚不赔的时代已经结束。与企业一样，对投资者来说要义是安全，第二才是。
兴润置业事件真正的风险在于，引发三四线城市房地产显性、隐性信托风险的大规模爆发，是否会因为风险蔓延造成银行资产负债表崩溃，而不是当地银行核销10亿，或者高额利息贷款者血本无归，这不是决策者考虑的范围。只要风险不蔓延就不是大风险，从这个角度说，央行通过鄂尔多斯、温州、奉化进行了实际压力测试，这比纸面测试要可靠得多。
动荡市场，别指望救世主，只有自己控制住风险，彻底了解项目的风险、信用、赢利前景，才能救自己。
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（来源：中国证券报）
申银万国证券实时发布的房地产行业报告称，中国房价未到崩盘时，目前的房地产供需比为119%，呈现供需相对均衡的状态，但城市之间分化严重，房产相对过剩城市比例约为37.14%。
当前市场供需基本均衡
申银万国房地产行业分析师韩思怡、陈天诚分析认为，影响房价的因素有很多，但根本原因是供需反转趋势的确立，有时房价会出现阶段性回调，但这并不是供需真正反转，而是受一些外部因素（限购、限贷、舆论情绪）影响而导致供需预期短暂改变，使得供需双方观望。要判断房价是否到拐点，首先应当判断现在供需状况。
按照申万的定义，供需比等于统计年限内出让住宅用地规划建筑面积总和除以统计年限内住宅销售面积总和。经过对70个城市2005-2013年间供需数据的分析，申万认为：
住宅市场目前供需基本均衡。供需比为119%，但城市之间分化严重。其中，一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，具体来看，上海>北京>广州>深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为116%，具体来看，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩，过剩比例为44%；三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，具体来看，营口、鄂尔多斯、张家界过剩最为严重，但仍有部分城市供给不足。
房地产相对过剩城市的比例约为37.14%。70个城市中，有26个城市供给相对过剩，占比37.14%；17个城市供需基本均衡，占比24.29%；供给相对不足的有27个，占比38.57%。分地域来看，供给过剩的省份（含严重和轻度过剩）有11个，分别是内蒙古、青海、山西、山东、湖北、湖南、吉林、黑龙江、重庆、贵州、云南、天津，区域面积达379万平方公里，占国土面积的39.5%；供需基本均衡的省份有5个，分别是新疆、甘肃、河南、江苏、江西，区域面积达255万平方公里，占国土面积的26.6%；供给相对不足的省份有11个，分别是宁夏、陕西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、广东、广西、海南，区域面积达200万平方公里，占国土面积的20.8%。
房价下跌直接诱因是货币紧缩
对比日本1975年、1992年以及中国2008年、2012年的房价下跌周期，申万认为紧货币周期是刺激房价下跌的直接因素。
日本在1971-74和1988-91年经历了两次快速加息周期（1971-74年由4%加至5.5%；1988-91年由1.76%提升至5.07%），随后导致地价在1975和1992年出现明显调整；中国在2007-08年经历了6次加息、16次提升准备金，利息提升1.35%，2011-12年经历了6次加息、12次提升准备金，利息提升1%，随后导致2008和2012年房价出现明显回调。
同时，下跌周期在加长，幅度在加大。日本上世纪70年代加息周期结束时，房价增速经历了1975-1978三年的低速增长而后渐渐企稳恢复，但1992年的下跌则开启了失落二十年的序幕；中国2008年环比下跌周期4个月，而2012年则接近9个月，调整范围也较2008年更为普遍（2008年主要是一线城市调整，而2011年则几乎遍及），区间跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的下跌13.6%。
商业地价连续下跌是崩盘领先信号
从日本的经验来看，在经济增长初期，由于重工业的发展，工业地价增长最快；随着居民收入的提升，住宅地价增长最快；而在泡沫形成的后期，商业地价增长最快。相反，当泡沫破裂时，商业地价下跌，且在泡沫破裂后的每个阶段跌幅都是的，住宅地产其次，工业地产最后。据此，申万认为：
商业地价连续下跌往往是房价崩盘的领先信号。日本在泡沫发生期间的1986-1991年间，商业地价的年均涨幅在10.45%，远高于地价8.38%、住宅地价7.17%和工业地价7.26%的涨价幅度；在泡沫破裂初期的1992-1997年，商业地价的年均跌幅近6.68%，远高于地价4.01%、住宅地价2.54%和工业地价1.95%的跌幅。商业地价的连续大幅下跌可看作是住宅地产和工业地产下跌的信号。
不过，我国的工业地产的价值还有待挖掘。中国的工业地产不像日本，在经济和房地产发展初期就大幅增长，这与我国特殊的开放和招商政策有关，工业地价被人为压低。日本在地产发展初期的10年（1956-1965年），工业地价年均涨幅达25.23%，超过商业21.97%和住宅21.87%的水平。而我国工业地产的价格几乎没有增长过。2008年和2012年更是下跌近20%，后续工业地产有待盘活。
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