[摘要] 京津冀一体化、首都产业转移、首都功能疏解等这些概念刚被抛出，就让河北的众楼市成为了追捧对象。
京津冀一体化、首都产业转移、首都功能疏解等这些概念刚被抛出，就让河北的众楼市成为了追捧对象。
涿州一些现房遭抢购；燕郊个别项目单价超过1.5万元。河北保定更疯狂，近一周多个楼盘价格上浮超10%；看房班车排队、售楼大厅爆满。就在近日，奔赴河北保定看房的投资者激增。据说从保定火车站出发的看房班车，紧急增加到14辆；从北京、天津、石家庄、重庆等地来的看房者，在保定的10余个新盘走马观花…
这样的场景，人们并不陌生。
固安就是其中一个，当年这座隶属河北省廊坊市的县城，与天安门直线距离只有50公里，这种地利优势，再加上首都第二机场，让固安成为继燕郊、香河之后，北京周边的大热门区域。很可悲之处在于，固安一体化的首先并不是公共服务、交通、产业承接，而是房价。
三年前的通州新城也是这样的状况。当时传说要在区内规划8条轨道做成国际化新城，随着通州新城的这个规划一传开，通州区的房价就大幅上涨，绝大多数都是投资性的。迅速让通州那边的新楼盘价格突破2万元/平方米，通州的价格已经超过了不少城区的价格。但现实情况呢，那一年在通州购房的投资客，很多到现在才算是真正解套。
在城市群理论中，由于政策和区位的优势，对一个地方带来巨大发展动力，从而地价大涨、房价大升。此套路正是一种典型“摊大饼”式的发展思路。
这在城市群的建设中，其实是很要命的。问题出在，京津冀一体化眼前还缺少强有力的统一规划和顶层设计，所谓的一体化只是被各个小地方政府利用来炒地卖地、开发房地产。这些地方政府当然不会这么高尚，他们首先考虑的压根不是自己在未来的一体化过程中会扮演怎样的角色，而是如何能利用这一概念大捞一笔，迅速的积累自己的财政。
这跟京津冀一体化的初衷离得太远。京津冀一体化本来的核心是要解决北京的问题，是从北京的角度出发，如何化解北京的城市病，这才是京津冀一体化的关键。做成之后，京津冀一体化更是要作为城镇化的表率作用的。
它所需要的是自上而下的顶层规划，而不是自下而上、自说自话的野蛮生长。如果像现在这样，顶层设计还没有全面启动，河北的地方规划就已经开始各自为战的调整，那么紧随其后的很可能是河北这些城市土地价格的大幅上涨，到时候的开发成本不断提高造成地方利益的恶性竞争，这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。
北京确实有特殊之处：北京的常住人口与上海不相上下,面积甚至是上海的两倍多,但北京的交通和污染等城市问题却大于上海，背后的原因就是城区与郊区发展极不平衡。上海城区的产值与郊区相当，而且比较分散。北京的城区产值远远超过郊区，城区经济产出效率甚至是郊区的20倍、30倍。北京所有的资源几乎都集中在城区，这跟上海还是有所不同的。
对于北京来说，如果只是将部分产业和行政机构转移到河北，指望从北京“摊大饼”变成河北“摊大饼”解决北京的城市病问题，那只会成为城市发展的又一个误区。
北京之前就出现了不少失败的例子。
一个是回龙观天通苑这样的睡城模式。他们都是北京尝试过的在老城区周边规划新城来缓解压力，他们也部分达到了目的，靠低房价吸收了超过50万的人口。但他们的问题在于产业，刚建成的时候，那一片地方极度缺乏产业，很少有就业岗位。所以那里的功能自然成了晚上睡觉，白天仍然是在城里，占用城区的资源，还造成上下班的极度拥挤。包括一开始的通州和燕郊，大片大片的睡城没有起到真正的分流作用，这种模式首先是被唾弃的。还有2005年，首钢启动向河北唐山的搬迁工程，首钢原有职工超过8万人，搬迁后剩余不足3万人。
在城市群的建设文案中，首先避免的是出现“睡城”“鬼城”。如果没有上层的规划，像眼前的保定这样疯涨房价，又能比回龙观好到哪去呢？与河北的其他这些城市相比，保定几乎没有钢铁水泥等重工业，之前最津津乐道的工业就是光伏等新能源行业，现在也刚好是寒冬。保定的人口较多，GDP不低，但人均GDP在河北里面排在倒数第二名。人均工资也远低于河北省的平均水平，这导致约为北京一半人口的保定，机动车甚至不到北京的零头，没有好的教育和医疗，保定在发达程度上跟北京差太多。
所以很可能导致一开始很多年都会出现这样一种状况：产业没有转过去，反倒让本地的房价等生活成本上涨，把北京的城市病转移到了保定？
上面说的这么多，其实我们要表达的意思，无非是：不想摊大饼，不想成为这样的睡城，首先必须是产业要跟着走。
但从过往世界城市群的做法来看，难就难在迁移产业上。
比如有不少人就曾经预测过：由于优胜劣汰的机制，对于很多机构来说，一旦离开北京就意味着败下阵来。就像动物园服装批发市场强制搬迁河北一样，这未必是河北繁荣的开始，更可能是动物园服装批发市场衰落的先声。别说这些产业了，就连国家部委以及所属科研机构和大学搬迁保定，也未必是保定繁荣的前兆，而有可能是这些科研机构和大学衰落的开始。
姑且不论北京会不会放手，即使真的放手，真的确定转移这些大企业进入保定，那么对于这种行政级别较低的城市，能否发挥原有的企业水准姑且不论，反向对城市构成压力，倒是非常有可能的事情。
这种情况并非是没有先例。比如中石油对克拉玛依的影响。在克拉玛依，中石油承担了许多城市公共服务职能，除与企业经营相关的税费负担、债务负担外，还有离退休人员负担、教育负担、社会保障负担等，医院、学校、社区，甚至一些基础设施和部分公共设施都依赖于中石油投资或支撑。这导致了整个城市的人才结构都偏重于石油工业，而缺少服务业和高新现代化产业的人才，石油产业创造了克拉玛依的经济基础，却同时对于其他产业形成了排挤。
这种排挤还并非单纯是人才领域。在土地归属问题上，油田作业区和相关企业因为历史的原因，拥有大量的土地，很多位于城市的中心或发展的，搬迁置换难度很大，部分招商引资企业因为土地问题甚至两三年都无法建设投产，很多涉及油田方面的问题，地方政府协调能力有限，严重影响城市的投资环境。另一方面，克拉玛依经济发展过于依赖石油，矿企的行事风格也常表现出“石油独大”。
虽然说，克拉玛依作为石油城市有着比较特殊的发展背景。然而如果真的把北京市的教育、医疗政府部门迁到保定，搞一个医疗城或者教育城，这种局面的重演实际上是分的事儿。像不少人所说的，保定你吃得消么？
根源还是在于京津和河北之间的巨大差距，这正是京津冀一体化中最难的部分。这样就注定了京津冀都市圈和东京都市圈的本质区别之处，东京都市圈建设过程中，东京的辐射作用是‘扩散’效应，它的增长能带动周边城市的增长；而京津冀都市圈建设中，在一定程度上对圈内其他城市产生了‘回流’效应，反而会挤压它们的发展空间。所以京津冀一体化更需要自上而下的顶层规划，而不是现在这样自下而上的野蛮生长，这只会造成房价的一体化。
推荐阅读：京津冀一体化催高河北房价 盲目购房吹大泡沫
（来源：长城网）
保定近一周多个楼盘价格上浮达10%；涿州一些现房遭抢购；燕郊个别项目单价超过1.5万元……京津冀一体化的具体规划尚未出台，但北京周边楼市已现“亢奋”。专家指出，顶层设计还未全面启动，地方规划就已经开始各自为战的调整，紧随其后的很可能是土地价格大幅上涨，开发成本的不断提高以及地方利益的恶性竞争，这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。
-一体化观点
☆京津冀一体化首先需要的是自上而下、令行禁止的统筹规划，而不是自下而上、自说自话的野蛮生长。如果顶层设计还未全面启动，地方规划就已经开始各自为战的调整，那么紧随其后的很可能是土地价格的大幅上涨，开发成本的不断提高以及地方利益的恶性竞争，而这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。——中国房地产研究会副会长胡志刚
☆政策从顶层设计到具体举措，再到付诸实践需要一个过程，不同区域的发展重点和发展方式尚不确切。盲目“抢房”导致的虚假繁荣有可能吹大短期的泡沫。——中国房地产业协会副会长朱中
楼市探访
保定本月售房量占去年1/4
今年年初，中央强调了京津冀协同发展的战略，三地的发展蓝图也成为不久前结束的两会中代表委员热议的焦点。近日，河北省出台《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，关于保定等地区承接首都部分功能，北京周边地区产业规划等问题做了相关表述。意见的出台又引起了房地产等领域的“躁动”。
记者在保定市某区域相邻的两个热卖楼盘采访时发现，虽然不是周末，但售楼处却人头攒动。其中一个项目的置业顾问郝女士告诉记者，上周末两天就卖了近50套，相当于过去两个月的销量。另一个项目的小高层的均价达到每平方米7200元，比春节前涨了1000元左右。据介绍，下周还要再涨300元。
根据河北省保定市住建局的数据，2013年，当地共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日就办理了3474套。不到一个月的备案数量相当于去年的近四分之一。
“千万别出现类似北京的房价暴涨。”在涿州一处楼盘看房的赵先生说，“楼还是那栋楼，地还是那块地，价格怎么就突然涨了起来？”
热炒概念房企解决积压库存
京津冀协同发展战略刚刚提出，一些商家就借此展开营销大战。京津冀一体化成为北京周边各大楼盘最重要的宣传主题。
无论是在北京的公交地铁，还是在刚出北京城的公路上，北京周边地区的楼盘广告随处可见。在这些宣传单上，“置业京西迎来历史机会”“商业地产迎来爆发式增长”等大号字体十分醒目；“一热销500套”“抢到即赚到”等语句更是刺激着购房者的神经。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前市场上关于京津冀一体化详细规划的猜测，大多来自开发企业以及利益相关者的散布和传播。房地产市场对于传言的敏感反应存在透支市场预期的风险。
“以前当地的不少项目一周销量超不过10套，而现在口碑好的项目一天能卖出几十套。房企都趁机跑量，解决了积压多年的库存。”保定市住建局的一位工作人员坦言。
推荐阅读：
专家观点
各自为战将成一体化绊脚石
“这是令人非常担忧的现象。”中国房地产研究会副会长胡志刚对记者表示，区域一体化的战略特别容易诱发房地产市场的异动，如果缺少强有力的统一规划和顶层设计，那么一体化的概念极有可能在各个地方政府各自的理解下成为炒地卖地、开发房地产的由头。“许多地方政府首先考虑的并非是自己在未来的一体化过程中将扮演怎样的角色，而是如何能利用这一概念迅速地充裕自己的财政。”
事实上，如果仅从地方政府的角度看，京津冀一体化对于京、津、冀三地而言有着不尽相同的发展诉求。河北、天津希望借着一体化的大势，吸引更多的投资、承接更多的转移产业，大幅提高基础设施建设的水平，进而提高自身土地等市场要素的价值；而北京则是希望在一体化的战略下扩大生存和发展的空间，解决日益严重的大城市病。
然而，京津冀一体化不止是这一省两市自己的事，作为一项国家区域发展战略，京津冀一体化首先需要的是自上而下、令行禁止的统筹规划，而不是自下而上、自说自话的野蛮生长。在胡志刚看来，如果像现在这样，顶层设计还未全面启动，地方规划就已经开始各自为战的调整，那么紧随其后的很可能是土地价格的大幅上涨，开发成本的不断提高以及地方利益的恶性竞争，而这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。
盲目“抢房”或吹大短期泡沫
“京津冀一体化趋势下，环北京地区将获得新的发展机遇。”中国房地产业协会副会长朱中一说，“政策从顶层设计到具体举措，再到付诸实践需要一个过程，不同区域的发展重点和发展方式尚不确切。盲目‘抢房’导致的虚假繁荣有可能吹大短期的泡沫。”
“京津冀一体化不可能一蹴而就。”国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏说，各地应该少炒作概念，多出台实际举措。
“作为系统化的大战略，经济的科学发展和产业协作才是根本，相关规划的实施需要较长的周期。”胡景晖说。
记者观察
一体化新城，还是概念炒作下的鬼城？s
从固安价格的楼盘之一孔雀城[实时消息价格户型点评]英国宫出来，不出意外，购房人会被不少于七八个其他楼盘的推销人员包围，他们使出浑身解数的目的，就是带着你到他们负责销售的楼盘去看房，即便你说不买房，这些推销人员跟随你走上一两公里，也还不愿罢手。这就是固安楼市给人的印象。
这座隶属河北省廊坊市的县城，因其与天安[简介实时动态]门直线距离仅50公里的地理优势，以及近期首都第二机场即将开工消息，被河北当地的房地产业界人士视作继燕郊、香河之后，又一个可以打开孕育无穷想象空间的北京市场跳板。特别是在京津冀一体化的概念提出之后，固安似乎理所当然地成为“一体化”的急先锋，不过在这里，首先一体化的并不是公共服务、交通、产业承接，而是房价。
有一个细节，让走访的记者印象深刻，在看房过程中，从一个楼盘到另一个楼盘，选择乘坐固安本地的三轮“蹦蹦车”，开车的大妈听说记者来看房，也开始极力向记者推销起她所熟悉的楼盘——“全民卖房”似乎已经成为这个京津冀三地交汇处的小县城独有的特色。
一位固安县城南部的楼盘销售负责人指着目前仅有的三四栋刚刚开建的楼体对记者说，这里未来将建起180多栋楼房，总容纳人口将要达到10万人。
未来，会不会真的有10万人来到这里买房，面对着眼前大量已经有主却无住户的新建商品住房，面对106国道两侧林林总总不下十几个楼盘的售楼中心和售楼处——这里究竟是在一体化战略下强势崛起的新城，还是在一体化概念的炒作下野蛮生长的“鬼城”？s
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
