[摘要] 不能否认的是，即便被指为“嫌贫爱富”，银行对风险预判确有先见之明。由于二三线城市商业地产泡沫凸显，银行已开始明显收紧二三线城市商业地产开发贷，甚至有个别银行明确叫停这部分业务。
不能否认的是，即便被指为“嫌贫爱富”，银行对风险预判确有先见之明。由于二三线城市商业地产泡沫凸显，银行已开始明显收紧二三线城市商业地产开发贷，甚至有个别银行明确叫停这部分业务。“受前期土地持续供应的影响，未来1-2年间部分城市商业项目将集中上市，库存情况恐将继续恶化，加上银行收紧开发贷，很多二三线城市的商业地产开发商将面临极大的资金压力。”睿意德中国商业地产研究中心负责人告诉记者。
银行严控三四线城市开发贷
近日有消息称，工商银行内部口头传达未来一段时期内有关房地产贷款的“口径”：集中做好一二线城市的房地产贷款业务，三四线城市的开发贷基本不做。同时未来开发贷形式主要以住宅为主，商业地产开发贷从紧，部分风险较大的中小城市商业地产开发贷更是基本叫停。
缩减房地产开发贷的不止是工行。有业内人士透露，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，几乎一律封杀。在具体操作上，这些银行大多采取施行名单制管理，开发贷客户主要以一二线城市的优质开发商为主，而三四线城市及中小开发商在一段时间内或将被银行“抛弃”。
事实上，从银行风险来看，房地产业的不良贷款率其实相对较低。从已经发布的2013年上市银行年报来看，相对制造业等不良贷款高发的“重灾区”，房地产也算较低。如工行、建行、农行等大型银行公司类不良贷款行业划分中，制造业不良贷款率均超1.8%，个别大行甚至超过2.8%，而房地产不良贷款均未超过1%。
但在银行的判断中，尽管房地产贷款不良比例非常低，但部分区域风险较高，尤其是一些二三线城市的商业地产项目，存在项目扎堆、市场饱和度过高、当地消费力明显落后等致命问题，未来同质化项目库存压力大，将面临招商、去化困难的尴尬局面。
对于当前银行收紧房地产贷款的举动，有业内人士分析认为，一方面除了对房地产市场的判断之外，更与银行本身资金及信贷额度有关。部分中小股份制银行资本充足率仅比监管水平高出一点，而且风险资产占用比较高，所以信贷规模总体比较紧张。
部分城市商业地产泡沫严重
“银行严控二三线城市商业地产项目贷款，从风险控制的角度是有意义的。”睿意德中国商业地产研究中心首席分析师施瑾告诉记者。2014年一季度，中国商用物业指数为109.6，同比微涨2%，环比微跌1.4%。而一二三线城市的表现可谓冰火两重天。
在一线城市，得益于强劲的消费需求，商用物业空置率长期维持个位数，其中北京空置率更是逐年下滑，上海空置率也平均不足5%。受低空置率的刺激，一线城市租金水平稳步上升，每年保持约5%的涨幅，是二线城市的两倍，三线城市的三倍以上。而二线城市受前期土地持续供应的影响，空置率长期维持在14%-15%的高位，由于有效需求无法在短期内迅速提升，因此部分城市未来1-2年商业项目集中上市期的到来，将继续恶化这些城市的商业地产市场状况。与二线城市相比，三线城市的风险相对较低，但尽管如此仍未受到市场和银行的青睐。这主要是由于这些城市商业地产与住宅基本持平的高昂土地价格及相对较低的租金，使得开发商得不到理想的资产回报。
“据我们了解，很多二线城市的商业地产开发商资金压力极大。比如说郑州，几乎所有的商业项目为了缓解资金压力，一概散卖，没有开发商考虑持有项目慢慢培育的。这样一来，整个城市的商业项目品质也会受到影响，招商运营难度增加，走进一个恶性循环。”有业内人士告诉记者。
在二线城市，很多商业地产开发商其实可能之前连房地产开发经验都没有，更别说商业地产。“有些做建材起家的老板，被政府一忽悠，就拿块地做建材城了；做通讯器材起家的，拿块地就做通信城了。实际上一点开发和招商运营经验都没有，这样的项目在二三四线城市比比皆是，未来风险确实很大。”该人士表示，银行一旦收紧中小城市中小开发商的开发贷，将会产生致命的影响。同时，未来在二三四线城市由此产生的项目收购机会也会大大增加。
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（来源：华夏时报）
据悉，今年以来房企资金压力重重。楼市成交下降、回款速度放缓等形势渐渐透出端倪，因此开发商对信贷资金的依赖程度日益加剧。
但是，屋漏偏逢连夜雨。
《华夏时报》记者近日获悉，工商银行今年在广东省计划缩减的开发贷款规模达到600亿元，而建行缩减的规模更大。
各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量，尤其是在三四线城市，几乎已经停止开发贷。
此外，香港近期也开始收紧了对内地房企的贷款审批流程，要求银行防范内地房地产市场的风险。
目前，房企在境外融资的成本已经上升，融资难度普遍加大。
在内外资金夹击中的房地产企业开始四处找钱。据记者了解，一线品牌的房企，甚至开始接受利率达25%的融资成本。
而业内预计，随着境内外资金的不断收紧，加上销售速度在下滑，房企资金紧缺的问题将日益凸显。
境内外融资均收紧
据记者了解，今年工行已将城市基础设施领域、房地产行业确定为贷款“谨慎进入类”。
工行在内部规定，将严格控制向三四线城市及中小房地产企业发放贷款。
数据显示，截至2013年末，工行房地产开发贷款余额同比下降86亿元，2014年贷款余额有望继续保持下降趋势。
工行首席风险官魏国雄在上个月底的工行业绩发布会上就表示，房地产主要是结构性风险，某些城市、楼盘、户型、开发商会有一定风险，风险评估完成后，再确定城市、开发商的准入名单。
而缩减房地产开发贷的不止是工行，据金融机构人士向记者透露，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，一律封杀。
“完全没有增量了，房地产贷款只有等存量收回来再贷出去，而且增量还在缩减规模。”
某国有大行一支行行长对记者表示，今年他们放出去的开发贷只有去年的十分之一。
不仅是境内在紧缩，日前，香港金管局已要求银行收紧对内地企业离岸贷款的审批流程。
业内人士分析，过去香港监管当局对银行贷款很少干涉，这次明显是为香港银行控制风险而来。
“之前内地房价一直向上，市场预期很好，但是现在不同了，内地不断曝出降价和房企资金断裂的问题，大家对后市预期不好，一般的中小房企很难再融资。”一位操作境外融资的人士说。
由于海外资金较为廉价，加上这几年内地对房地产的打压，迫使各大房企出海找钱，近3年来统计数据显示，内地房企赴海外融资达1万亿元以上。
恒大、中海、华润、碧桂园、雅居乐等在港上市的内地房企资金来源中，海外资金占比较大。
一家在港上市的房企内部人士对记者表示，人民币贬值和美国退出QE的风险重叠，意味着5年来廉价资本的盛宴结束，海外融资成本会上升，今年房企的融资难度和利率都在提高，今年他所在公司在海外发的10年期债券利率已经上升到6%。
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房企四处找钱
境内外融资纷纷收紧，房企资金开始被两头夹击，如今房企老板们最头疼的是找钱。
“房企老板跟我们讲，现在项目都不管了，任务就是天天出去找钱。”宁波银行(9.17, 0.01, 0.11%)一位客户经理告诉记者，深圳一家中型房企找他们做开发贷，主要是商业地产项目，开发周期较长，银行对此很谨慎。
深圳一家私募基金风控经理则告诉记者，近期广东某大上市房企在四处融资，私募基金的融资成本达到25%，但该房企也能接受。
“他们公司采取事业部管理制度，下面子公司从集团拿钱的成本达到30%。”这位经理如是说。
湖南一投资公司董事长告诉记者，其在湖南有3个商业地产开发项目，由于卖不动，后续资金衔接不上，想到深圳来成立融资平台，亲自打通融资渠道，寻找资金。
“最近接到这种诉求的房地产老板已经是第四批了”，深圳一家私募基金老板如是说，近期很多内地房企都想来深圳自己成立基金公司去融资，通过左手倒右手，解决项目资金问题。
而深圳一家房地产财税公司人士告诉记者，目前80%的房企都缺钱，不缺钱的房企也在急着找钱储备现金流，但当大家都找钱的时候，资金会变得很稀缺，融资难度很大。
“连万科这个老大都急着马不停蹄地天天找钱，账上每天如果不躺着200亿元，领导就心慌。”
一位房地产业内人士告诉记者，万科集团融资部划分六个渠道，集团要求在融资成本约7%以内寻找资金。
尽管如此，房地产信托、基金的操盘者们却并不买账。记者获悉，华润信托内部已下发规定，为防控风险，除北上广深四个一线城市外，其余城市房地产项目均不能做。
“以前民间借贷很活跃，前几年我们给房地产老板放高利贷都赚了三四个亿，但现在不敢再做了，民间资金也不好融。”上述湖南投资公司董事长说，如今自己的开发项目都需要出来找钱。
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