[摘要] 中国版“住宅银行”——国开行住宅金融事业部近期已经开业，从获批筹建到获批开业，住宅银行仅花了1个月的时间。很多网友对“住宅银行”还不是很了解，今天就让房天下为您全面解析“住宅银行”。
中国版“住宅银行”——国开行住宅金融事业部近期已经开业，从获批筹建到获批开业，住宅银行仅花了1个月的时间。很多网友对“住宅银行”还不是很了解，今天就让房天下为您全面解析“住宅银行”。
中国版“住宅银行”
不同于国外普遍意义上的住宅银行，上承国家住房政策、下接地方政府实务的棚户区改造是住宅金融事业部的主业，其业务范围框定为办理纳入规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设贷款业务等。
而目前看来，单独核算的事业部在资金来源上并没有什么困难。此前，央行在二季度向国开行投放了万亿补充抵押贷款(PSL)，用于棚户区改造等保障性安居工程的贷款发放。
银监会披露，为加大对棚户区改造的支持力度，近日银监会批准国家开发银行住宅金融事业部开业。而就在6月下旬，住宅金融事业部筹建申请刚获得银监会批准。
批复文件显示，住宅金融事业部由现任国开行行长郑之杰任总裁，由张旭光、杨文岐任副总裁，张旭光现任国开行副行长，主管债券业务。
“住宅银行”将设三个部门
国开行内蒙分行行长马健对记者说，住宅金融事业部在总行层面有三个部门，一个是综合部门，一个是专门负责评审的部门，一个是发放贷款的部门。
据介绍，住宅金融事业部业务范围包含三项，其一是办理纳入棚户区改造规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设贷款业务；其二是在经批准的额度内办理软贷款回收再贷业务，专项用于支持棚户区改造及相关城市基础设施工程建设项目；其三是银监会批准的其他业务。
由业务范围可以看出，住宅金融事业部既不同于德国等欧洲国家的住房储蓄银行，也不同于美国的房地美和房利美，而是颇具中国特色，向上对接国家的保障性住房政策、规划，向下落实政策并深化与地方政府合作。
国开行人士介绍，作为国开行框架下设立的专门机构，事业部将按照“市场运作、单独核算、保本微利、高效透明”的经营原则，为棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金，并通过建立责权利相结合的经营管理体系和运行机制，推动实现住宅金融业务的集约化、专业化管理和长期可持续发展。
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“住宅银行”业务范围
银监会批准国家开发银行住宅金融事业部业务范围为：办理纳入棚户区改造规划的棚户区改造，及相关城市基础设施工程建设贷款业务等。
数据显示，今年上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；发放2195亿元，惠及棚户区居民213万户。记者从国开行住宅金融事业部了解到，下一步国开行将进一步加大金融支持棚户区改造工作的力度。
与此同时，以发行企业债形式筹集棚改资金方面也有突破。今年5月，国家发改委下发的《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，发改委将酌情扩大企业债券资金用于棚户区改造的规模，对棚户区改造项目较多、资金缺口较大，且地方政府性债务率较低的地区，适当增加其承担棚户区改造的城投类公司年度发债规模指标。
在就任住建部部长之前，陈政高用时一月赴皖、贵、川、湘四地调研了棚改和保障房建设。
分析人士认为，随着棚改效应显现，土地资产化提升，财政收入增加，不仅债务问题有效化解，城市综合环境、人民的生活水平也将大大提升。2014年政府工作报告确定改造的各类棚户区470万户，这一规模的改造需要超过1万亿元的资金。这意味着在经济乏力、新增长点尚不明显之际，棚改工作将担负起重要作用。
实现房地产“多条腿”走路
中国房地产行业是一个特殊而重要的行业。它既是国民经济的重要产业，又关系着百姓民生，构建多层次住房保障和供应体系将让更多的人实现“居者有其屋”的梦想。
除了棚改之外，目前，我国既有针对中高收入人群的商品住房，也存在满足不同层次人群需要的共有产权房、限价商品房、经济适用房、公租房等，中国房地产发展逐步实现了“多条腿”走路的态势。
不过，资金依然是中国地方保障房建设的首要课题。“当前在城镇化资金保障方面还存在一些问题，主要表现在资金缺口巨大，需要专项资金支持。”国家开发银行行长郑之杰近日在上海表示。
根据国务院要求，中国住宅金融机构将发挥依托国家信用、服务国家战略、资金用保本微利的金融供血作用。郑之杰介绍，国开行将确保每年发放贷款60%以上，投入新型城镇化建设。同时，为了统一防范地方发债风险，地方政府将接受信用评级，并设立负债的天花板。
分析人士认为，继“完善住房保障机制”写入政府工作报告后，中国版“住宅银行”启动，中国将形成“开发性住宅金融机构＋个人公积金住房储蓄”的住房金融体系。
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住宅银行:棚改贷款利率下浮10%
在中国的金融市场，国开行是棚改贷款的主力军。尤其是最近三个月，国开行加快了存量项目推进、新项目开发评审和贷款发放，建立棚改项目评审和合同审查“快通道”，加强统筹调度，全力保证各地在建续建和新开工棚改项目用款需要。
郑之杰曾在国开行二季度工作会上介绍说，上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；发放2195亿元，其中，4月2日国务院常务会议以来发放1949亿元，同比增长433%。
包头市北梁棚户区是内蒙古乃至的集中连片城市棚户区。2013年7月开始以整体北梁棚户区搬迁改造项目打包进行融资，由国开行解决北梁棚户区拆迁工程和北梁安置新区新建工程等所有项目资金需求。
记者日前在内蒙调研时了解到，北梁棚改一年多来，国开行对北梁棚户区搬迁改造累计贷款授信171.2亿元，截至目前发放安置房回购贷款11.2亿元，发放棚户区搬迁改造项目贷款80.5亿元，共计到位贷款资金91.7亿元。
“只有通过棚改才能解决城市的基础设施问题。国开行目前发放的棚改贷款里，内蒙分行排在第4位，按照传统的信贷发放流程是没有办法满足的。”马健说。
据介绍，国开行对其贷款期限在13-15年，极大地缓解了政府财力有限对承担重大民生项目和改善城市基础设施的制约。而在资金的定价机制上，目前国开行对新增贷款执行基准利率下降10%，极大降低资金的使用成本，减轻了地方财力负担。
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中国版“住宅银行”存在的意义
分析人士认为，国家开发银行住宅金融事业部开业，意味着中国版“住宅银行”启动。随着近1亿转移人口即将在城镇落户，担负政策职能的“住宅银行”，将创新城镇化融资方式，服务中低收入及转移人口的住房需求。旨在助力新型城镇化融资的住宅银行，将对我国保障房建设乃至房地产融资结构产生深刻影响。
银监会批准国家开发银行住宅金融事业部业务范围为：办理纳入棚户区改造规划的棚户区改造，及相关城市基础设施工程建设贷款业务等。
数据显示，今年上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；发放2195亿元，惠及棚户区居民213万户。记者从国开行住宅金融事业部了解到，下一步国开行将进一步加大金融支持棚户区改造工作的力度。
分析人士认为，随着棚改效应显现，土地资产化提升，财政收入增加，不仅债务问题有效化解，城市综合环境、人民的生活水平也将大大提升。2014年政府工作报告确定改造的各类棚户区470万户，这一规模的改造需要超过1万亿元的资金。这意味着在经济乏力、新增长点尚不明显之际，棚改工作将担负起重要作用。
根据国务院要求，中国住宅金融机构将发挥依托国家信用、服务国家战略、资金用保本微利的金融供血作用。国家开发银行行长郑之杰介绍，国开行将确保每年发放贷款60％以上，投入新型城镇化建设。同时，为了统一防范地方发债风险，地方政府将接受信用评级，并设立负债的天花板。
分析人士认为，继“完善住房保障机制”写入政府工作报告后，中国版“住宅银行”启动，中国将形成“开发性住宅金融机构＋个人公积金住房储蓄”的住房金融体系。
截至6月底，保障性安居工程已开工530万套，基本建成280万套，分别达到年度目标任务的76％和58％，完成投资7200亿元。住房和城乡建设部表示，目前，包括棚改在内的保障性安居工程进展顺利。
“中国房地产市场正处于增长的换挡期、结构的调整期、政策的完善期。要在稳增长与保民生中求得平衡，加大棚户区改造的力度，是当前和今后一个时期的重要选择。”中国房地产业协会副会长朱中一说。
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