[摘要] 尽管中国楼市并未如一些业内人士所预测般立马“转身向上”，但在央行松绑限贷之后，武汉、杭州等部分地方的楼市确实出现升温迹象。
尽管中国楼市并未如一些业内人士所预测般立马“转身向上”，但在央行松绑限贷之后，武汉、杭州等部分地方的楼市确实出现升温迹象。
中国央行和银监会在9月30日联合发布房贷新政，此前多年严格执行的首套房认定标准大为放宽，三套及以上住房也有了获得贷款的可能。在业内人士大呼央行挥出“救市”重拳之时，市场反应却较为平静。
中原集团监测的中国40个重点城市数据显示，今年的“十一”假期七天商品住宅成交表现并不理想，处于2010年以来位，环比降幅为35%，较发布“限购令”的2011年也下降了4%。而且各线城市均降幅明显，一线、二线及三四线城市环比降幅分别为27%、47%和26%。
为何在“救市”政策出台之后楼市未现明显提振？个中原因不难理解。一方面，房贷新政发布后，银行细则尚未落地，对于首套房贷款利率下浮空间以及2套以上住房首付款比例多少，都有待各个银行自行把握确定。
同时，对于库存高企、严重供过于求的地区，虽然政策利好会增强购房者信心，但各个项目间的竞争依然较大，上行动力缺乏。
不过，值得注意的是，中国建设银行(601939,股吧)日前正式发文响应了央行提出的首套房认定新规，成为五大国有商业银行中的个。建行明确，对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。中国银行(601988,股吧)也于10日表示其房贷新政已经全面实施，贷款利率同样可打七折。
中原地产首席分析师张大伟预测称，未来其他商业银行也将陆续发布落地政策。从建行例子看，商业银行按照央行口径松绑信贷的可能性加大。
此外，尽管整体市场并无明显反弹，但武汉、成都、杭州等少部分城市，今年“十一”假期市场成交明显好于去年同期。当然，除了央行政策对购房者信心的提振外，这些城市的楼市反弹也不乏限购取消、省会城市对人口吸引力较强等因素影响。
业内专家分析称，在过去限购政策实行、长期透支刚需的背景下，作为央行新政的主要受益对象，改善性需求将成为下一阶段楼市的重要支撑力。随着后市各地信贷政策细则的陆续出台，改善性需求或逐步入市，带动年内楼市成交回升。
事实上，这一趋势已经出现。数据显示，其监测的30个典型城市9月新建商品住宅成交面积为1477万平方米，环比增长7.7%，同比减少16.9%，创下年内成交新高。
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国庆前夕，央行房贷新政为楼市投下一剂“猛药”，被业内视为判断未来楼市走势的一大关键因素—房贷政策松绑终于靴子落地。“贷清不认房”、“7折利率”等购房利好下，不少地方在国庆长假掀起了热闹的“看房运动”的。
与长假看房人数的激增向左，新房成交量并未有太大起色，购房者观望状态持续。为刺激成交，部分项目顺势放风即将“涨价”，涉及绿城、碧桂园等房企的“冒牌”涨价文件频传于网络的。
业内人士认为，央行、银监会虽对房贷政策作出调整，但商业银行会否落实执行还有待观察。中原地产首席分析师张大伟则直言，银行房贷“7折利率折扣不可能”，短期内房价上涨也可能性不大的。
房贷新政打激素 国庆楼市“虚火旺盛”
在刚刚过去的“十一”长假，不仅南京、杭州、石家庄、武汉等二三线楼市“看客”激增，北、上、广、深四大一线城市也迎来了看房高峰，人数大超今年“五一”和中秋假期。有网友戏称，“几乎天天到售楼处旅游”，国庆黄金周俨然成了购房者“看房周”的。
据业内分析，看房人数普遍增多，与十一前夕央行发布的房贷新政密切相关。“首套房认定标准调整、7折信贷利率等政策，能直接降低购房成本，进而加快购房者入市。”上海某研究院研究员表示的。
然而，与各地涌现的“看房潮”相比，不少城市新房成交量则表现冷清，购房者观望情绪持续。中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天假期内，北京新建住宅网签538套，成交量环比有所复苏，但同比下调近四成，近4年来仅高于2012年同期的437套的。
无独有偶，国庆假期上海楼市成交同比降2成，广州、深圳前6日成交量跌幅则超过了4成。据中指研究院数据显示，二三线城市中，库存处于高位的杭州、成都、长沙等地成交量也同比下跌。不过，在南京、重庆等部分城市，也出现了较明显的成交回暖趋势的。
购房者观望情绪难散 开发商放风要“涨价”
在房贷新政刺激下，为何国庆长假楼市人气旺盛却成交平淡？
“在未确定商业银行具体执行力度的情况下，十一长假期间，购房人群出现了较为明显的短期观望情绪。”某业内人士分析指出，对于“房贷新政”利好尤其明显的二手房市场来说，短期观望表现更加显著。
一边是政策利好，一边是购房者看多买少，面对难以解除的库存压力，部分房企在十一黄金周推出了促销新招—放风要“涨价”。
国庆期间，一组多家地产商涨价通知的“红头文件”图片引发热议，文件称，绿城、绿地、恒大、碧桂园等多个开发商旗下项目将于10月8日进行“涨价”。随后，据《每日经济新闻》10月8日报道，涉事房企对此事进行了澄清，并有开发商相关人士透露此举为“假涨价，真促销”，炒作涨价只为刺激市场成交。
业内称银行7折利率不可能 短期房价难上涨
事实上，对于央行提出的“7折利率”等优惠政策的落地实施，不少业内专家并不看好。北京房地产业协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时指出，基于投入时间长、率下降等因素，银行并不愿意把大量资金投向房贷市场。
商业银行存贷比考核不放松、房地产行业风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素，将对商业银行房贷政策落实情况形成制约和影响。
“7折房贷利率折扣不可能，资金价格依然处于高位。”张大伟分析，在目前资金价格情况下，银行吸储难度较大，“不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”
另外，在张大伟看来，虽然房贷优惠政策落地，但基于库存压力、信贷供给量有限等原因，短期房价上涨可能性并不大。“预计四季度房价仍以平稳为主，继续下调的可能性降低，短期上涨的空间也不大。”
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