[摘要] 异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……近段时间，从中央到地方，公积金政策调整的消息接踵而至。但与此同时，很多城市的公积金其实已初现紧张，有的城市还收紧了。
异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……近段时间，从中央到地方，公积金政策调整的消息接踵而至。但与此同时，很多城市的公积金其实已初现紧张，有的城市还收紧了。相关专家表示，在当前楼市状况下，首先应满足基本购房的公积金贷款需求，同时要避免公积金“沦为”地方政府的救市工具。
公积金成为多地刺激楼市的新选择
放松
武汉放宽第二套房公积金贷款门槛，首付款比例调整为房屋总价的30％；河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为20％，相比以前降低10个百分点；广西消费者购买保障房可提公积金付首付，无房职工异地购房也可用公积金，已有30多个城市调整了公积金政策。
10月14日，住建部等三部门联合发文，要求取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。同时，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。此外，二套房可享受公积金贷款，首套贷款额度有望提高。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，取消的收费项目产生的费用数额并不大，但客观上减轻了购房者压力及交易成本，这给市场传递了一种明显的信号。更重要的是异地贷款“破冰”给异地购房贷款打开了大门，将激发大量的“回乡置业需求”。
就在前一天的13日，武汉市住房公积金管理中心正式下发通知，放宽第二套房公积金贷款门槛，首付款比例调整为房屋总价的30％，不再硬性要求达到房屋总价的60％。但公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行，贷款比例不得超过房屋总价的40％。
类似放松公积金贷款的政策最近在多地先后出现。河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为20％，相比以前降低10个百分点；国庆节刚过，大连便调整公积金贷款和提取条件，缴存公积金9个月就可申请贷款，而此前是规定1年；沈阳表示，拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策；首套房首付比例调整为20％，相比以前降低10个百分点；国庆节刚过，大连便调整公积金贷款和提取条件，缴存公积金9个月就可申请贷款，而此前是规定1年；沈阳表示，拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策；广西消费者购买保障房可提公积金付首付，无房职工异地购房也可用公积金；浙江金华、湖北黄冈等地则提高了住房公积金的贷款额度；天津、海南、深圳等地放松住房公积金提取条件，为缴存职工住房消费提供便利。
据记者不完全统计，今年以来，已有30多个城市调整了公积金政策。有业内人士预计，未来还会有不少城市跟进，采取提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施，成为多地政府调控楼市的主要措施。
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多个城市公积金流动性紧张状况初现
收紧
广州“公积金新政策”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。新政规定公积金贷款仅限于首次使用者，且首付从两成调整为三成；贷款基础条件也有所调整，贷款额度也变得更加吃紧，计算的公式也更为严格。南京、青岛等32个城市个贷率超过90％，出现了缓贷、断贷、挤提现象。
与纷纷放松政策不同的是广州的持续收紧。10月11日，广州“公积金新政策”获得原则性通过，新政规定公积金贷款仅限于首次使用者，且首付从两成调整为三成；贷款基础条件也有所调整，贷款额度也变得更加吃紧，计算的公式也更为严格。
对比现行政策，这一“新政”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。对此，业内人士表示，这是不得已而为之。目前，广州公积金提取比例已超过警戒线，个别月份接近甚至超过八成。
广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示，多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查，南京、青岛等32个城市个贷率超过90％，出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例，截至今年6月底，武汉累计发放公积金个人贷款890过警戒线，个别月份接近甚至超过八成。
广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示，多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查，南京、青岛等32个城市个贷率超过90％，出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例，截至今年6月底，武汉累计发放公积金个人贷款890多亿元，个贷率高达97％，比去年底增长近5％。“如果不予应对，只需两个月，公积金贷款就会紧张。”武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信表示，武汉已建立公积金个人贷款资产变现机制，通过盘活公积金资产存量来应对公积金流动性趋紧矛盾。
公积金不能为了救市不顾实际而调整
既然那么多城市公积金流动性已初现紧张，为何还要放松相关政策？有市场人士表示，公积金政策的放松必然会带来可观的购房者入市。因此，市场和购房者都普遍认为，调整公积金是继取消限购、放松限贷后楼市的第三个救市措施。预计未来会有更多城市在公积金政策上“动脑筋”，以激活市场信贷，刺激楼市成交。
但专家并不赞同“救市工具”的看法。中南财经政法大学房地产研究所所长张东提醒，在土地财政和新房库存的双重压力下，在取消限购放松限贷效果并不明显的背景下，要警惕地方政府不顾公积金实际状况，一味放松贷款政策来救市。
如何面对一边是放松呼声越来越大，另一边是自身存量不足的矛盾？专家建议，公积金管理部门应积极探索，提高资金利用率，满足“应贷尽贷”资金需求，并适应科学化楼市调控的要求。
建立跨地区公积金资金调剂平台，被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现，目前，各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例，武汉市的个贷率比全省平均水平高出30．46个百分点，而有些城市的个贷率却不足10％。
其次，通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议，在公积金中心账户存款 建立跨地区公积金资金调剂平台，被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现，目前，各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例，武汉市的个贷率比全省平均水平高出30．46个百分点，而有些城市的个贷率却不足10％。
其次，通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议，在公积金中心账户存款不支付时，商业银行应允许直接透支取得信贷资金。同时，将一部分公积金个贷资产变现，引入社会资本投入，盘活资产存量。
最重要的是，在房地产调控市场化之下，公积金要随时“量身定制”政策。张东建议，建立公积金支持基本住房需求的机制，而不应由各地方政府根据各自需求随意调整。“有关部门应多征求职工意见，使公积金为基本需求者服务，又不能成为助推楼价的帮凶。”
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潍坊公积金贷款条件放宽 可跨县市区办理
10月10日，住建部、财政部、人民银行联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，就发展公积金个人住房贷款业务提出九方面的要求，具体包括：合理确定贷款条件、适当提高首套贷款额度、推进异地贷款业务、设区城市统筹使用资金、盘活存量贷款资产、降低贷款中间费用、优化贷款办理流程、提高贷款服务效率、加强考核和检查。
一连串的新政策引起购房者的关注，而新政在潍坊的落地情况，购房者更是关心。据了解，公积金贷款条件在潍坊也放宽了，连续足额缴存6个月(含)以上，就可以申请贷款。
以前，在潍坊执行的贷款条件中，必须是“连续足额缴存住房公积金1年以上”才能申请贷款。记者从市直、奎文、潍城等公积金管理机构服务大厅了解到，新的政策已经开始实行，即“连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上”就可以申请住房公积金。
另据介绍，在对个人缴存公积金时间的计算方面，对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明，只要在时间上前后能够接续，就可以合并计算缴存时间。
潍坊辖区内可跨县市区办理
除了贷款条件放宽，对于《通知》里提到的住房公积金“异地贷款”问题，潍坊从今年11月份起，将推出潍坊市辖区内公积金缴存职工跨县市区办理公积金贷款业务，为职工提供便利。
不过，受各方面条件限制，目前尚不具备办理潍坊市辖区以外公积金缴存职工在潍坊市申请公积金贷款的条件。该项工作需要由国家和省里对现行资金管理模式进行统一调整后才能推开。
所谓个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的贷款。正常缴存住房公积金的本市职工，在本市辖区内购买具有所有权的自住住房时,可向潍坊市住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。
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潍坊公积金贷款额度
公积金贷款额度不得超过申请时国家、省、市房贷政策规定的比例。目前，潍坊市住房公积金管理委员会公布的公积金贷款额度为30万元，并以下列3项的值为公积金贷款额度的最上限。
1、按照借款人房屋套数以及面积确定的公积金贷款额度：
（1）首套住房
期房或现房：房屋面积小于90（含）平方米的，首付款比例不低于总房款的20%；房屋面积大于90平方米小于144（含）平方米的，首付款比例不低于总房款的30%；房屋面积大于144平方米的，首付款比例不低于总房款的40%。
二手房：房屋面积不超过90平方米（含90平方米），所购房屋建设年限在10年（含10年）以内的，首付款比例不低于交易价值（以税收完税证发票为准，下同）的20%；所购房屋建设年限在10-20年（含20年）之间的不低于交易价值的30%；所购房屋建设年限在20年以上的不低于交易价值的40%；‚
房屋面积超过90平方米但不超过144平方米（含）的，所购房屋建设年限在10年（含10年）以内的，首付款比例不低于交易价值的30%；所购房屋建设年限在10-20年（含20年）之间的不低于交易价值的40%；
所购房屋建设年限在20年以上的不低于交易价值的50%；房屋面积超过144平方米以上的，所购房屋建设年限在10年（含10年）以内的，首付款比例不低于交易价值的40%；
所购房屋建设年限在10-20年（含20年）之间的不低于交易价值的50%；所购房屋建设年限在20年以上的不低于交易价值的60%。
用第三人（不包括未成年人，下同）住房抵押购买期房的，首付比例按期房规定执行，同时结合用于抵押的房屋价值来确定贷款额度，用于抵押的房屋需进行价值评估。
（2）第二套住房
房屋面积小于144平方米（含144平方米）的，首付款比例不低于总房款或交易价值的50%；房屋面积大于144平方米的，首付款比例不低于总房款或交易价值的60%。借款人及其配偶有尚未还清公积金贷款的，在还清公积金贷款本息前不能再次申请公积金贷款。还清公积金贷款本息后又因购房申请公积金贷款的，应作为二套或以上住房情况对待；
2、按借款人申请时夫妻双方公积金账户余额之和的15倍计算，借款人为单身的，按申请时公积金账户余额的15倍计算。
3、公积金贷款期限在5年（含5年）以下的，月还款额不得超过夫妻双方月收入总额的50%（不含一年期内的公积金贷款）；公积金贷款期限在5年以上的，月还款额不得超过夫妻双方月收入总额的40%。
未婚单身借款人在选择质押担保方式时，出质人的月收入可与未婚单身借款人合并计算月收入总额。
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