[摘要] 当前，楼市犹如一支受伤被困的军队，逆市中求突围成为他们的不二选择。但这样的“突围”如果放在一个更长的周期去看，那各种营销手段堆积的“战术”，显然无法用更具长远思考的战略来替代。
当前，楼市犹如一支受伤被困的军队，逆市中求突围成为他们的不二选择。但这样的“突围”如果放在一个更长的周期去看，那各种营销手段堆积的“战术”，显然无法用更具长远思考的战略来替代。
思考这个问题，是在上周六举行的河南财经政法大学房地产专业20年高峰论坛上，建业集团董事局主席胡葆森预测，三年后过半的房地产企业将消失，他指出，“接下来两三年时间是市场格局调整的最后阶段，地产商将面临一个新的结局，有的可能出局，有的可能进入冬眠状态，有的还在持续发展。进入冬眠状态的开发商三年之后将会达到50%、60%，甚至更多，今天5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多将没有新项目可做了。”
如果他的“盛世危言”成真的话，这将是一场残酷的洗牌，也将会有一些企业掉队、被淘汰，这才是真正的考验，而房地产企业在考虑目前短周期的寒冬突围时，更应该思考下半场的生死存亡。
不可否认，在未来的很长一段时间，房地产业在住宅开发领域仍有很多机会。但在万科董事长郁亮看来，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业，只有定位清晰，才能够更加准确地把握政策方向和市场机会。
行业老大的观察无疑是相当精准和透彻的，而且应该认识到，在行业发展的下半场，囤地捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式将过时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将稳步趋同，形成稳定透明的社会平均水平。企业只有通过精细化管理，提升服务质量，才能提升对股东的回报水平。
这意味着未来房地产企业将告别“靠天吃饭，靠地赚钱”，换句话说，市场销售好坏全看政策脸色，利润则更多来自土地增值——更需要从精细化的运作和管理上谋利润。正如和昌集团董事长韩恺的自省：“和昌25个楼盘，销售额不到70亿元，这说明现在企业发展的速度和资源并不匹配，也要求房地产企业的利润应该是自己的核心竞争力，未来行业一定会进入向精细化要利润的时代。”
其实无论是胡葆森所说的“行业洗牌”，还是韩恺提的“精细化利润时代”，在郑州市场都可以看出端倪。纵观郑州楼市近几年的销售榜单，随着万科、绿地、万达、恒大等一线大鳄相继进入郑州市场，他们更强的品牌、产品和更专业化的营销管理，都逼迫曾经占据销售榜单前列的本土开发商开始退位，而那些在榜单上硕果仅存的本土开发企业如建业、正弘、永威也恰恰是本土房企中精细化产品和管理最的代表。
在当天的论坛上，江苏一德集团董事长陈俊分享了企业在互联网时代的转型思考，同时提出一个问题：如果让房地产企业去做制造业，大家还能不能存活下去?言下之意，房企的管理模式要比制造业落后很多年，而在房地产的下半场，能实现精细化、绿色与可循环发展的房企，也将被淘汰。
郁亮曾表示，上半场万科“为普通人造好房子”，下半场加了一句，“盖有人住的房子”。不但要把产品做好，还要通过食堂、物业服务等方式，吸引人们住进来。事实上，对于所有的房企而言，这句话有着同样的意义，毕竟，有人住的房子才不愁卖，这样的开发企业才能长久持续。
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（来源：新华社）
做电商、卖粮油、拍电影……时间如果倒转5年，恐怕很难把这些模式与“高大上”的房地产企业联系起来。在市场风向悄然生变的背景下，向来敏锐的房企巨头自然不会错过任何一丝狭小的空间，新的探索已然拉开序幕。
市场经济条件下，资金向高的行业流动是必然趋势。过去十多年里，这个规律在房地产领域表现尤其明显。在高回报的驱使下，各行各业投资者蜂拥而至发电的、挖煤的、卖服装的、做食品的……都想从中分一杯羹。三十年河东，三十年河西。眼下，从房地产企业纷纷“放下身段”开拓其他领域的尝试中，不难嗅出这样一丝气息——这个华丽产业终于告别“躺着也能挣钱”的时代了。此前国家统计局公布的数据，就直观反映出房地产业的现状，前9个月我国商品房销售面积下降8.6%，截至9月末，商品房待售面积比上月增加988万平方米。
在2003年8月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一。毋庸讳言，产业链长、带动力强的房地产业，为我国宏观经济长期保持较快增长注入了强大动力。但高度依赖房地产业拉动经济增长，以及这一行业超乎寻常的高增长高，也越来越凸现一些弊端。比如，房地产业“钱好赚”让一些企业脚踏实地做实业的驱动力减弱，凭借创新增强市场竞争力的意识不强;在一些投资者因为房产大幅获得丰厚回报的同时，更多普通购房者不得不承受房价大幅攀升之痛;特别是我国房地产行业融资结构过度依赖银行信贷资金，其超速发展积聚了一定的金融风险。因此，告别疯狂，告别暴利，回归理性，方是房地产业应有的常态。
而楼市遇冷，倒逼地产商告别“皇帝女儿不愁嫁”的思维，在主业上深耕细作，挖掘新的增长点。目前，我国的新房和旧房成交比例超过1∶1，已经告别住房短缺时代，多年来房地产业的大规模投资已形成结构性供给过剩，而目前存量住房中有相当一部分的基本公共配套设施有待改善，未来改善型住房需求将会大规模释放。此外，随着生活水平的提高、老龄社会的到来，旅游地产、养老地产等细分领域有着不小的发展空间。据报道，今年东北三省将有20万老人奔赴三亚过冬。如何更好地满足类似“候鸟”老人的住房需求，提供更完备的配套设施，房地产企业不妨多下些功夫。
也促使房企另辟蹊径，将触角延伸到全新的领域。拥抱互联网成了不少企业共同的选择，比如运用互联网工具拓展自己的业务，牵手旅游网站拓展旅游地产链条，与互联网企业联手卖房。房地产与互联网众筹以及定制的结合，也被视为一种有趣的尝试。互联网思维的精髓就是更贴近消费者，更注重用户体验，拥抱互联网无疑将给房企注入新的生命力。
在近期发布的“2014福布斯中国富豪榜”透露出有意思的信息：马云凭借阿里巴巴集团在美国上市一举成为新首富，取代了房地产巨头万达董事长王健林。而曾经在这份榜单上占据优势的房地产大佬，被互联网企业夺去了光彩——后者在前十大富豪中占了半数席位。此消彼长的榜单不仅呈现出房地产业的风光不再，更透过互联网产业的蓬勃发展释放出信号：科技创新越来越成为经济发展的主要推动力，社会财富正加速流向创新型企业和人才。
除了互联网，再看房企跨界转型的其他领域，无论医疗、金融，还是材料、影视传媒，都不难看出其力图把握经济转型方向的努力。如此看来，房企的另觅出路，某种程度上传递出一种积极信号：中国经济转型正在步入良性轨道。
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