[摘要] 如今房地产市场是越来越火暴，别说买现房，就是买期房都得排队。就是没有公开发售的房产，购房者也要急三火四地与开发商签订一份认购书，来约定一下自己看中的房子不至于“跑”掉。那么，这种认购书到底能够担保什么呢？
如今房地产市场是越来越火暴，别说买现房，就是买期房都得排队。就是没有公开发售的房产，购房者也要急三火四地与开发商签订一份认购书，来约定一下自己看中的房子不至于“跑”掉。那么，这种认购书到底能够担保什么呢？
认购书与合同出入大
今年，哈尔滨市的高先生打算花72万元从某房地产开发有限公司购买一套商品房。与房地产公司签订购房协议书后，高先生交了2万元现金，但开发商却迟迟不与他签订正式购房合同书。多次联系后，公司说必须将原协议中交房时间由今年10月推迟到12月，如果同意，可以马上签订正式合同。高先生调查发现，这家房地产公司宣传中的承诺与实际不符，便有了上当的感觉，不想买这套房了，于是要求退还定金，但遭到开发商拒绝，理由是协议书上写明对方已看过商品房买卖合同文本。
同样，刘女士年初看中一家新开的楼盘。她认购了一套商品房，签订认购书协议时，交了3万元定金。协议约定，刘女士办理相关手续。签约时，开发商拿出买卖合同书，刘女士看见合同书中提到的公摊面积比较大，交房日期及办理交付房产权证等条款与开始的说法相差太大，就提出修改合同书的有关条款。但开发商拒绝。刘女士不想再购房，要求开发商退还定金，同样遭拒。
认购书的法律效力
所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。
很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力如何呢？
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