[摘要] 时至年中，新一轮房地产市场调控已过近3个月时间。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。
热点新闻阅读：评论:调控政策见效快 但目标实现有距离
最近一段时间，房地产调控出现了“新政真空期”，除个别部委零星地有细化政策外，基本上没什么新政策出台。在房地产调控政策中，除了住房保障政策外，其他的多属短期性的政策，市场变化了，政策也须调整。当前，已到了盘点政策效果的时候。
今年以来，国务院层面的调控文件有两个：1月份出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，4月份出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。从两个文件可知，今年以来房地产调控的总体目标是“促进行业平稳健康发展”，核心目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。主要针对市场表现，做如下政策效果评析。
首先，政策效果初步显现。主要证据如下：一是国房景气指数从4月份开始回落；二是5月份商品住宅成交量出现环比下跌，这在近十年来的传统春季旺季中非常罕见，多数一、二线城市成交量大幅萎缩，绝大部分投资投机需求不再入市；三是5月二手住房价格已出现环比下跌，6月新建住宅价格也将出现环比下跌；四是土地市场明显降温，部分城市已出现流标现象；五是部分企业开始降价促销。
其次，政策见效速度快。4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，市场降温速度极快，超过2003年以来历次调控，可谓立竿见影。
再次，政策目标尚未完全实现。当前，尚处于市场调整的初期阶段，部分高房价城市的房价开始松动，但并未出现实质性的显著下跌，离调控目标还有距离。由于很多开发企业资金面比较宽松，当前降价的压力并不大，大面积打折促销的局面尚未出现。少数投资投机需求者存在“抄底”需求，或者将购房区域，由政策严控城市向调控偏松城市转移。
最后，政策误伤改善性购房需求。今年以来的调控措施非常严厉，尤其是对市场需求影响的二套房贷政策，在认定第二套房的标准上，不再像2009年那样区分改善性购房需求和投资投机性购房需求，而是只要利用贷款购买第二套住房的，都执行贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。当前，我国大城市改善需求旺盛，甚至在部分城市已经超过了首次置业需求，这是一种合理的自住型需求。
但是，“一刀切”式的二套房贷政策，在有效抑制投资投机性购房需求的同时，也“误伤”了二次改善性购房需求，会否因此而导致市场需求过度萎缩，这是需要管理层慎重考虑的。
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