[摘要] 当前，商业地产市场投资前景被看好，不少从未买过商铺的投资者也加入了买铺大军。那么初次买铺该注意什么？如何选择回报率较高的项目？志远地产商用物业专职律师覃午欣就此作了解答。
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不限购买套数、不受限贷政策影响、价格水平相对稳定……商业地产的这些“特质”，在当前“限”字当头的楼市背景下，让部分刚需购房者和对房地产情有独钟的投资客，开始转战该领域。
专家分析认为，国家严控住宅市场的决心不会改变，住宅交易量增幅将逐年疲软。中国的房地产市场发展，一般从上至下、从大到小，从一线房企的举措可以看出，多元化是房企生存发展的大势所趋，进一步增持商用物业将成近年主流声音。
但“高回报”意味着“高风险”，与任何投资品一样，商业地产也存在着投资风险。
虽然楼市调控从住宅市场中挤压出的投资需求部分将流入商业地产中，但对于资金实力普遍不强的普通投资者来说，投资商业地产仍然风险巨大。过去投资者往往更关注投资商办的转手成本和投资门槛，却忽视了其持有成本同样高昂。以物业费为例，办公楼是普通住宅的数倍。但商业地产投资又恰恰回收较慢，需要长期持有。所以，如果投资者以过去投资住宅的思维来投资商业地产，肯定比较困难。
专家建议：先天不足的商铺不要选。先天条件主要包括交通规划，城市消费水平和周边商业氛围。以长春市为例，红旗街、桂林路、重庆路、西安大路、长春站等商业中心是长春最发达，最繁华的地段，临近此类成熟商业区的商铺必然优于其他位置。还有，对开发商实力和品牌有质疑的不要选，经营管理跟不上的不要选，定位模糊不清的不要选。
住宅市场限购后，不少人将目光投向了商铺、办公楼等商业地产。不过，从目前情况来看，除了部分小户型的办公楼销售较好，上海商业地产的成交并未出现突破性增长，商业地产的真正繁荣还有待时日。
来自上海搜房网数据监控中心的统计显示，今年2月份上海共成交商铺583套，成交面积为7.95万平方米，与去年2月份相比，上升了3.9%，但环比今年1月份，下降了五成多。
分析人士认为，2月份商铺成交并未增长，一方面是因为受到季节性因素影响，春节前后，历来是房地产市场交易淡季。另一方面，商铺投资的专业性与长期性，使得很多个人投资者的观望情绪较浓。相比住宅，商业地产的标的较大，一间商铺上千万元不足为奇，商业地产交易中的税费，更是明显高于住宅。商业地产转让过程中，上家至少要交差额5.55%的营业税，差额减去营业税和合理成本后约30%至60%不等的土地增值税，以及净利润20%的个人所得税。高额的交易税费挤压了频繁买卖的空间，通常商铺投资者需要通过长期持有来获利。此外，商铺的市口也十分讲究，一旦选错了位置，很有可能陷入空置或亏损。
相对来说，部分写字楼项目成交势头不错。据上海搜房网数据监控中心统计，今年2月份，上海共成交了756套写字楼、成交面积6.74万平方米，虽说成交套数环比今年1月份下降了38.64个百分点，但是和去年同期相比，成交套数却大涨了70%。还有一组值得注意的数据是，2月份写字楼成交套数同比大涨，成交面积却同比下跌11.95个百分点，说明与去年同期比起来，今年2月份上海写字楼成交户型以小户型居多。
小户型办公楼成为写字楼成交市场最为活跃的产品，是因为在住宅投资受限后，部分被限购的资金流入。这些投资者主要看好商住两用的SOHO办公楼和面积较小的小户型办公楼，以及LOFT办公楼。近来，沪上此类开发项目有增多之势。
尽管目前商业地产尚未繁荣，不过从土地市场的表现来看，近期开发商们对商业用地的热情很高，商业用地的成交显得十分红火。2月份，上海共出让19幅土地，其中14幅为商业性质地块，总面积达到31.32万平方米，总成交价约为37.86亿元，在2月份土地交易额中占比58.85%。其中，2月12日成交的商业地块溢价率高达178%，而纯住宅用地的溢价率为131%。
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