[摘要] 6月房价回涨让开发商喜忧参半。“拐点还没有出现，现在调控仍然是很坚决的。”7月18日，沪上一位开发商如是评价6月房价的微涨。
6月房价回涨让开发商喜忧参半。
“拐点还没有出现，现在调控仍然是很坚决的。”7月18日，沪上一位开发商如是评价6月房价的微涨。
当天，国家统计局发布数据称，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，比5月份增加了19个，“6月份一些城市房价环比上涨的原因是多方面的，有一定的特殊性”。据国家统计局数据测算得出，70个大中城市6月新建商品住宅的平均价格环比上升了0.02%，这是房价连跌8个月后，首次出现正增长。
去年降价楼盘“反弹”
这一反弹并未出乎市场预期。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一方面，6月以来宏观经济进入降息通道，在一定程度上影响着市场预期；另一方面，首套房贷利率优惠幅度增大，激发了购房需求积极入市；与此同时，开发企业也推出相比前期更为优质的产品，价格略微上调也在情理之中。在多重因素的叠加作用下，激发了购房需求。
事实上，早在7月初，中指研究院发布的数据就显示，今年6月，该机构监控的100个城市的新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比（较5月）微涨0.05%，结束了自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势。
这与市场表现颇为一致。
在上海市场，嘉定、宝山部分在去年大幅降价的标杆项目，当前的价格都已经有小幅回升。在深圳，已出现房价普涨的现象，虽然涨幅普遍停留在每平方米几百元的较低水平。这些价格上涨的项目并未滞销。
降息通道关闭担忧
房价反弹并非定心丸。
现在交易两方都在恐惧，消费者担心房价进入上涨通道，开发商担心房价反弹会引发新的调控政策出台。
一位中高端楼盘开发商直言，现在纠结的仍然是政策。房价还在涨，监管层也很困惑。所以，要看后续的政策。
“中央现在考虑的是，拉动经济和调控怎么协调。既不让房地产调控对经济造成打击，又不让房价过高影响民生。现在的主题还是控制房价。”上述开发商认为，现在谈反弹，言之过早，“现在的量价回升，是市场的综合力量的体现。”
远洋地产一位人士也认为，量的拐点到了，增势明显。但价格还是维稳，因为政策和基本面都不支持价格迅速回温。以价换量，不能盲目乐观。
投资者同样担忧房价反弹会引发调控升级。
昨日A股房地产板块重挫。万科下跌3.78%，金地集团更是暴跌8.86%。
外界有分析称，昨日房地产板块出现大跌，主要原因在于，当天官方公布的6月份房地产数据后，国家统计局网站少见地挂出解读文章，该文援引国家统计局城市司高级统计师马晓明的观点说，房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。此表态对房地产板块的持股信心略有影响。
野村经济学家张智威昨日在研究报告中写道，由于6月份25个城市住房价格环比上涨，这使得中央政府更难以放松房地产政策，也凸显出政府将更多依赖公共投资来促进增长的观点，“为避免房地产价格泡沫再现，央行今年余下时间不太可能进一步下调利率。”
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“试探市场和政策反应”
虽有政策面的担忧，但开发商对于后市仍相对看好。
“政策市的状况仍然没有改变。现在上调价格的楼盘卖得不错，说明价格本身比客户认为的要低，所以可以再调至一个正常的水准。”上海仁恒集团市场拓展部经理曹栋认为，现在的销售速度和成交套数都很稳定，如果未来销售节奏明显加快加强，也有可能会提价。
预计随着金融信贷环境的逐渐宽松，今年下半年房价可能会缓慢回升。
不过，眼下曹栋认为，“还没有太多涨价的理由”。
“政策面未松，拐点还未到。现在来看上海7月的成交数据已经在下降了。”曹栋说，现在的需求都是断断续续释放，所以市场的整体表现还是会持续温和。
值得注意的是，部分资金充裕的开发商已开始发力土地市场。
“我们都很紧张，在等，抢着拿好地。”一位央企开发商称，“现在土地成交溢价率在20%～30%很普遍，50%也有。拿地成本在那里，银行又放闸，而且购房者也认为是时候入场了。”
上述央企开发商判断，下半年房价会有涨有跌，仍处于震荡的波谷。接下来开发商会不断小幅涨价试探市场和政策反应。
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推荐阅读：房企以价换量"负作用":上半年利润大面积下滑
（来源：东方早报）房企纷纷宣布完成半年销售目标的背后，是大面积的利润下滑。
链家地产市场研究部发布的统计数据显示，截至7月16日，已有49家沪深上市房企披露了上半年业绩情况，其中28家房企出现亏损或利润下滑，亏损的有13家。在排名前100的17家大型房企中，47%的房企出现了亏损或利润下滑，表现略好于排名在100后的中小型房企。（编注：由于房地产行业特殊的结算周期，这49家上市房企上半年的利润，主要反映了结算期之前1年内的房企经营情况。）
一家国企开发商分析，房价在下降，房企毛利下降是必然的；同时，资金成本等费用在增加，所以净利润也在下降。
据监测数据显示，今年上半年，10个大型上市开发企业的商品房成交面积为1752.4万平方米，同比增长17.1%；这一增幅远高于成交金额的增幅——7.2%；成交均价则下降8.4%，至12002元/平方米。
监测的十大上市房企包括首创置业、富力、中海、绿城、龙湖、新城、建业、万科、恒盛、合景泰富。
链家地产市场研究部研究员陈雪认为，在牺牲利润、以价换量的情况下，即便销售额增加，上市房企利润受到的带动作用也会减弱，房企利润方面短期内依然难有起色。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有房企年初下调全年指标或基本采取不增加指标的策略，导致年中全年销售业绩指标“达标”。部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略的调整，如果降价动力消失，下半年销售业绩指标能否完成还值得进一步观察。
陈雪进一步说，在市场回暖背景下，房企的销售策略或会分化。销售业绩情况完成较好的大型房企可能从“保销售”转向“保利润”，借势提价的意愿增强，但是销售情况普遍不佳的中小房企的定价策略可能依旧是维持现状。
其他业内分析师也持类似观点。
业内人士预计，今年下半年，企业降价的空间将明显萎缩，理由主要有三点：一是今年市场上在售或将要入市的项目其土地基本都是在2009、2010年购得，土地成本普遍偏高；二是相当一部分房企、尤其是品牌企业，去年以来的降价幅度已较大，几乎达到自己的底线；三是政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。
不过，多位受访开发商强调，以价换量仍是当下最明智的做法。
前述国企开发商直言，“不会有更严厉的什么新的政策了，但也不要太乐观。”该公司上半年完成销售额近40亿元，超过设定的半年销售目标。
“我们的量少，也不大降价，不像高周转企业，所以利润率还在30%左右。”上述国企开发商说。
同样完成半年业绩考核的一位港资开发商称，下半年该公司将继续力推刚需盘，同时推迟高端楼盘的开盘时间。
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