[摘要] 就城市化程度已超过85%的一线城市而言，经济实力和房地产规模均处于全国领先地位，无一例外。未来城市化提升过程中，新兴的城市群中心城市的房地产市场规模将迎来进一步发展契机，带动全国市场规模继续扩大。
论及当下国内地产行业的繁荣现状，城市化进程的加快应当首功。近日，中指数据发布关于城市化进程的专题报告，认为至2030年，我国城市化率将达70%。未来十年，房产需求将超过120亿平方米。作为新兴城市群成渝经济圈的中心城市，成都西部中心城市的地位也将更加突出，功能更加凸显，优势也更加明显，房地产市场规模也将迎来进一步发展契机，潜力巨大。
一线城市超85%房产市场受益良多
报告显示，2000-2010年，我国城市化水平提升速度非常迅速，年均提升1.4个百分点，年均新增城镇人口超过2000万。至2011年，城市化率首次突破50%，达到51.3%，已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。2011年，一线城市城市化程度已超过85%，二三线城市普遍偏低，这意味着城市化仍有较大提升空间。同时，就区域特点而言，东部地区与中西部又呈现出明显差别。
根据美国地理学家诺瑟姆在1975年提出的城市化进程S型规律，城市化初期，城市人口增长缓慢，当城市人口比例超过30%之后，城市化进程进入加速阶段，而当城市人口比例超过70%之后，又趋缓慢甚至停滞。数据显示，从城市化进程开始到城市化率超过50%，英国用了近150年，美、日均用了约80年，再到70%又分别用了50、40和15年左右。目前我国城市化进程仍在不断加快，在此趋势下将在更短时间内达到发达国家70%的平均水平。
数据显示，城市化水平与经济发展水平存在明显的正相关性，我国城市化率与GDP总额以及人均GDP的相关系数分别高达0.93和0.94。历史经验也表明，经济发达地区收入水平和生活水平高，吸引劳动力进入，促进城市化发展，而人口的增长、城市空间的扩大和资源利用率的提升，又为经济的进一步发展提供必要条件。
随着城市化水平的提高和城镇人口的增长，我国房地产市场迅猛发展，2011年，商品房销售面积、销售额和开发投资额分别比1998年增长8倍、21倍和16倍，复合增长率分别达到18%、27%和24%。城市化水平与房地产市场发展规模关系密切。数据显示，1998-2011年房地产各类指标与城市化率相关系数接近或超过0.9。该产业的发展速度大大超过了同期宏观经济发展，并逐步成为拉动经济增长的支柱产业。就城市化程度已超过85%的一线城市而言，经济实力和房地产规模均处于领先地位，无一例外。
2030年达70% 需求将超120亿平米
事实证明，改革开放以来，我国经济发展与城市化相互促进、快速发展。经济发展为城市化提供基础，城市化为经济发展提供广阔的市场和高效的生产力，城市化带动投资增长、引发消费需求的同时也是推动经济结构转型升级的重要途径。数据显示，城市化率与GDP总额以及人均GDP 的相关系数分别达到0.93和0.94。特别是1995年城市化率超过30%，进入快速增长阶段，我国GDP总额也呈现出加速增长趋势。2011年，我国GDP总值达到47万亿元，比1978年增长128倍，人均GDP累计增长91倍到3.5万元，城市化率共提升33个百分点至51.3%。
城市化进程的提高，意味着居民享有更高的收入水平和更好的生活水平，这将极大地吸引劳动力进入，促进城市化发展。而城市人口的增长、城市空间的扩大和资源利用率的提升，又为经济的进一步发展提供必要条件。根据2010年统计数据，各国城市化率与人均GDP相关系数为0.62，城市化率小于30%的国家人均GDP仅两千美元，处30%-70%之间的国家人均GDP接近六千美元，而超过70%的国家人均GDP超过两万美元。美、日、英、法等发达国家城市化水平均超过70%，人均GDP位居世界前列，中国的人均GDP在2010年为4432美元，2011年为5430美元，城市化水平51%，与发达国家仍有相当大的差距。但这也可以解读为未来发展空间将远远超过欧美国家。
根据联合国相关数据，未来10年乃至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%，未来20年新增城镇人口总量仍超过3亿。未来十年，我国城市化率将以年均1.2个百分点的速度提升，每年新增城镇人口仍接近2000万人，新增城镇人口将至少带来52亿平方米的住房需求，加上现有人口约68亿平方米的潜在改善性需求（不考虑拆迁带来的需求），共计120亿平方米，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。从区域来看，仍有约47%的城镇人口集中在东部地区，中部和西南地区占比均显著提升，累计接近40%，这些地区的房地产市场需求将十分旺盛。一言概之，城市化水平的提高将极大地促进未来中国房地产业发展，但这样的城市红利并非每个城市都能等量分享，不同区域面临的机遇差异往往较大。
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