[摘要] 然而，近年来，“鬼城”成为经济学家、媒体的热词，世界上鬼城只有丰都一座。房地产领域的“鬼城”与丰都没有瓜葛，为避免误读，综合梳理一下“鬼城”的内涵、外延。
疑问
疑点1是郑东新区还是郑州新区？
新闻中，无论是标题，还是段，说的都是“郑州新区”，但第二部分内容中，说的却是“郑东新区”。事实上，郑东新区和郑州新区并不是一个概念。郑东新区是郑州新区的一部分。概念如此混淆，新闻的客观性令人生疑。
疑点2郑州年财政收入只有50多亿？
这则新闻的第二部分说，2002年8月官方媒体一篇报道称：按日本人黑川纪章的方案估算，打造郑东新区的总投资应在2000亿元人民币以上。
新闻接着说，这个数字对郑州来说几乎是一个天文数字，因为郑州市当前全年的总财政收入只有50多亿元，用于城市基础建设的资金也不过6亿多元，压力之大、困难之多可想而知。
对此，记者查询《2009年郑州市国民经济和社会发展统计公报》得知，郑州市2009年全年完成财政总收入521.7亿元，并不是新闻中所说的“只有50多亿”，两者相去甚远。
疑点3郑东新区房屋空置率90%数据何来？
新闻中提到，“2010年11月河南媒体报道称，郑东新区商住房空置率，房屋空置率达90%，几近成为一个空城。这是一群热心大学生花费两个月时间得出的数据，样本包括郑州6区的29家大型楼盘，约1.1万套商住房。”
但查询得知，2010年11月《河南商报》曾报道过河南财经政法大学“北极星”团队自费调查市内5区住房空置率一事，文中提到，“北极星”团队进行的抽样调查结果显示，郑东新区的商住房空置率是55.17%。根本没有“房屋空置率达90%”一说。
疑点4为何没有郑州官方声音？
在这则新闻中，通篇新闻没有郑州官方的声音，郑东新区如今的入住人数多少，入驻商家多少，建设规模怎样，等等，都没有体现，而这些才是是否存在“鬼城”最直接的证据。
现象产生原因
60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。洲联集团·五合智库总经理邹毅及其团队的一项专题调查发现，随着时间的推移，昔日鬼城 、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的空城期以及鬼城期之后，相继开始出现一些积极变化，人气开始聚集，新城的活力逐渐显山露水，似乎鬼城一下迎来了复活时代 。然而按照常规速度测算，国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标，所需时间可能是100年。这些鬼城的真正复活还有很长的路要走，如果各地政府部门新城开发目标不改变，“鬼城”复活将是一厢情愿。
2010年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后，人们这才发现中国城市化进程中，由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢，原来是“鬼影”重重。
调查团队在报告中直言，目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救，直到目前为止许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。
从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于体量不足和相对分布不均两种情况。体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。
而“鬼城”内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求，但是在新城分区土地规划时，设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点，造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集，而其他位置却紧缺的不合理现象。
无论是何种类型的配套缺失，都会破坏“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整体的运作效能，导致“鬼城”人口导入受阻，后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。
的问题还在于人口结构均衡难以达到。
明显的三大缺陷处处彰显出鬼城中人口结构难以达到均衡的现实窘境，这必将影响鬼城复活的效率和优劣。人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入，被认为是多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。
据报道，在某些城市，地产供大于求，工业重市地产先行，沦为"鬼城"第二，常州产业转型错投房地产。然而，只不过常州的这一现象由于缺乏大量外地人口大量涌入的购买力，才使得问题暴露的比较及时，并不是说其他热点城市就不存在地产泡沫。上海、南京等外地购房者占据了60%，本地拆迁户和小老板则每户握有好几套房产，而本地低收入者和外来打工者则买不起房。然而，上海和南京等地的这一现象绝非偶然，而是普遍现象。中低收入者望房兴叹，而今又将被年轻女子的恋爱"起步价"所困扰。中低收入者不但会永远买不起新房，而且还要因为收入低，儿子们娶不到心爱的老婆。
面对房地产业的畸形发展和无限膨胀，靠地产支撑地方财政开支的地方政府迟早会面临经济危机。因此，的良策是悬崖勒马，回头是岸，赶紧加快对其它产业和产品的升级换代，使制造业的实体经济得到很好的休养生息，使他们插上飞速发展的科技翅膀。否则，地产业会让我们许多城市后悔莫及。
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