[摘要] 然而，近年来，“鬼城”成为经济学家、媒体的热词，世界上鬼城只有丰都一座。房地产领域的“鬼城”与丰都没有瓜葛，为避免误读，综合梳理一下“鬼城”的内涵、外延。
来源：深圳中原地产
在城镇化的大潮下，不少城市的新区建设也加快了脚步。不过，有专家提醒说，三四线城市由于对周围的辐射和吸附能力比较有限，在新区建设上应更加谨慎，不能搞“大跃进”，应该注意效益和质量。
多城新区提速
广东省政府办公厅印发的《韶关芙蓉新区建设工作方案》提出，相关部门要抓紧编制韶关芙蓉新区发展规划，包括总体规划和专项规划。2013年9月底前广东省发改委要将总体规划按程序报省政府审批。2013年年底前韶关市政府要将产业发展专项规划、基础设施建设专项规划等按程序报省发改委审批。
芙蓉新区位于坐拥武广高铁和京珠高速出口的西联镇一带，是韶关市规划打造的集新行政中心、高档商业住宅区和商贸城为一体的粤北未来新中心。当地一位政府人士告诉《财经（微博)日报》，多年前就开始提出要打造芙蓉新区，但至今进展不是很大。此次方案出台，将有望提速该区域的发展。“今年土地出让中心都在那边。”
与芙蓉新区一同印发的还有湛江海东新区的建设工作方案。该方案提出，今年10月底前，广东省发改委要将发展总体规划按程序报省政府审批；2013年12月底前湛江市政府要将产业发展专项规划、基础设施建设专项规划等按程序报该省发改委审批。
除了韶关芙蓉新区和湛江海东新区外，自去年以来，广东已有多个城市的新区建设方案出炉。例如，今年5月底，惠州环大亚湾新区的工作方案印发；今年3月，云浮新区建设方案印发；去年11月，汕头海湾新区工作方案印发；此外像肇庆新区、茂名滨海新区、中山翠亨新区等新区的方案也先后出炉。
以今年3月份挂牌成立的中山翠亨新区为例，该区规划范围包括东部的南朗镇、横门岛及临海区域，总规划面积约230平方公里。翠亨新区管委会总经济师张义强告诉本报记者，翠亨新区规划将于7月全面完成，起步区面积调整到20平方公里，规划人口为26万。现在整个新区的建设已经启动，一些局部的交通项目已经开始上马建设。
而除了这些普通地级市的新区，广州着力打造的南沙新区去年9月已上升为新区，珠海横琴新区也成为粤港澳合作的重要平台。
三四线城市造城应谨慎
广东之外，其他省份不少城市也都在打造城市新区。其中一二线城市大多在争取新区。例如在去年9月广州南沙新区成为第六个新区之后，目前包括西部的西咸新区、成都天府新区、贵安新区，中部的郑州郑东新区、武汉新区，东北的大连金州新区、沈阳沈北新区等地方都在努力冲刺新区。
一些三四线城市也在努力打造自己的新区。例如湖北宜昌正全力打造规划面积200平方公里、建设用地100平方公里的宜昌新区。福建南平正在打造的武夷新区，总占地面积4132平方公里，其中新城占地面积380平方公里。
“中国的城镇化仍处于加速的过程中。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对本报说，新区建设是城市化扩张过程中的一个重要形式，新区可以集中规划、建设，节省了城市化扩张的成本，迅速形成规模和集聚效应。
他认为，新区建设规模应该因地制宜，不能一味求大，“应该根据具体条件，比如产业布局、功能定位来做。有些新区本身就是按照新城去做，很多老城都比较拥挤，要开发又面临着老城文物保护问题，所以建新区更好。”
在贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授看来，适度地发展城市新区是对的，而且新区建设也是城市化的有效途径，但不同城市新区建设应作具体分析。一二线城市由于城市辐射带动功能比较大，相对社会需求比较旺盛，而三四线城市由于对周围的辐射和吸附能力比较有限，因此在新区建设上应更加谨慎，不能搞“大跃进”，应该注意效益和质量。
例如去年以来，国内相继有鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市爆出严重楼市泡沫，“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例，根据媒体年初报道，营口市一些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。
胡晓登认为，一方面，城市新区建设要防止空洞化，要有相应的产业支撑，不能搞平面移植，“新瓶应该装新酒，但现在很多城市新区建设就是‘新瓶装旧酒’，就是一拆一建，把原来的废了，搬到新区里面去。过去三十年城市建设基本上都是这一套。”
“其次，就是防止新区变成钢筋水泥的城镇化，而非人的城镇化。没有人口的城镇化就形成不了产业，整个新区的产业空洞化又会重演。”胡晓登说，必须明确新区建设的宗旨、核心内容、模式和方向、质量等问题，“否则各种名目的新区建设会演变成房地产开发，最终可能变成空城。”
中国鬼城盘点 融资开闸“鬼城”更多
导读：
中国鬼城盘点，媒体盘点中国已有12座鬼城，这些鬼城分布在内蒙、河南、辽宁、江苏、湖北和云南。在中国所谓鬼城也无非是地方发展超前，其实算不上真正意义上的鬼城。如果此次房地产融资开闸，再大兴建设，那么按媒体“鬼城”的定义，以后中国还会有更多的“鬼城”。
中国鬼城盘点，媒体盘点中国已有12座鬼城，这些鬼城分布在内蒙、河南、辽宁、江苏、湖北和云南。在中国所谓鬼城也无非是地方发展超前，多盖楼而暂时无人居住或居住人口较少而已，其实算不上真正意义上的鬼城。如果此次房地产融资开闸，再大兴建设，那么按媒体的“鬼城”的说法，以后中国还会有更多的“鬼城”。先来看看中国的12座鬼城。
内蒙古4座鬼城，分别是鄂尔多斯、呼和浩特、巴彦淖尔、二连浩特，这些地方兴建了政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地以及商贸物流、旅游服务、金融贸易等为主的特色服务业基地，然而目前为止，这些城市的发展并没有如当初预期那样好，进驻人口较少。不过内蒙古自治区副主席连辑曾反驳“鬼城”称，鄂尔多斯的人均GDP将超越香港。此后有数据显示，鄂尔多斯人均GDP已经接近1.5万美元，超过了上海和北京。
河南鬼城3座，分别是郑州郑东新区、鹤壁、信阳，这些地方大兴土木建设了诸多的办公、教育、金融、商业等等的新区，然而目前发展情况不如人意，入驻率低，空置严重。不过河南人不乐意了，河南郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬反驳说，郑东新区CBD入住率达到90%，郑东新区常住人口已达30多万，“鬼城”一说让人生气。
辽宁鬼城1座，正是大名鼎鼎的辽宁营口，此地曾计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业，然而发展到现在空置严重，现实与理想差距太大，对开发商而言人生最痛苦的事莫过于，房子建起来了，人跑了。不过营口市人民政府常务副市长刘焕鑫也反驳称，营口楼市并非有鬼城现象，外界媒体对于营口不了解，所以才会对此有误读。
江苏鬼城2座，分别是江苏的常州、镇江，这些地方原本要发展绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地，原本要人与自然和谐相处的，结果和谐过头了，自然环境倒是好，可是人却没了，徒剩孤楼与绿树相映，人被自然“和谐”了。上海社科院郁洪胜称，常州之所以出现鬼城，主要是城市规划不完善，住宅地产没有与其他产业进行很好的配套。
湖北鬼城1座，正是东风汽车厂所在地十堰，此地有待售豪宅1250万平米，预计可以卖上12年才能消化。其扩张速度几乎与湖北省省会武汉市处于同等规模，而人口仅有武汉的1/3，当地95%的房地产开发商依靠高利贷融资，随时面临着资金链断裂的风险。
中国这一座座“鬼城”大多都是依靠房地产融资盖起来的，如今出现过剩，楼卖不出去，不能不说与当年的融资有关。如今融资再开闸固然能缓解他们一部分人的资金压力，但它会导致另一个后果就是还有更多的效仿者，届时“鬼城”会更多。
房地产泡沫集中三四线城市 地方卖地冲动造“鬼城”
经济参考报
[提要] 一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘，房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。
以建设“区域性中心城市”为战略目标的湖北十堰市，现阶段却面临着不小的尴尬：一边是新增大量土地加速发展，另一边则是大量楼盘竖起却迟迟不见买家。
《经济参考报》记者在十堰看到，大美盛城已有多栋楼房建成，临街一排几家商铺已装修完工，而住宅基本处于一片黑暗。“以前这里只是一片大山，才开山不久，谁会来这么偏僻的地方买房呢？”楼盘对面医药学院的学生李继民说，虽然房子早已盖起，但很少看到有装修入住的。 【国外卫星图片显示中国已鬼城遍地 中国人不相信】
十堰房地产市场所面临的尴尬处境并不是个例。一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘，房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。【外媒称中国“鬼城”遍布 房地产泡沫在可控范围】
对此，业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。
16日，《中国城市发展前景与风险排行榜》发布。榜单显示，甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是，风险排名前五十的城市均是三四线城市。【众多三四线城市新区宛若鬼城】
林波在接受《经济参考报》记者采访时表示，城市人口外出务工比例较高，使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显，“大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，供求风险较高。”
利用“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算近三年城市供求比，一线城市供求比仅为0.64，供小于求。与之相对的是，三四线城市供求比均值达1.22，供过于求。从单个城市供求比来看，供过于求现象更为明显。其中，甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5.7，鄂尔多斯4.9，延安4.34。
“正常情况下，供求比在0.8至1.2区间内表示供求平衡。数值过大则表明市场供过于求，存在较大的供求风险。”林波说，多个三四线城市供求比早已超过正常区间数倍，风险集中且消化能力差。
日前发布的《3.5线城市房地产开发投资吸引力报告》也对此进行了印证，近五年3.5线城市施工面积增速持续高于平均水平，2010年至2011年达到近30%，2012年同比增长19%，高出平均水平5.4个百分点。虽然近两年供应增速大幅下滑，但由于不是重点调控城市，受影响较小，3.5线城市2012年新开工同比增长2%，竣工同比增长16%，均高出近9个百分点。【三线楼市鬼城蔓延:营口库存需消化5年 银行断贷】
与此同时，市场消化能力却远远跟不上建设的步伐，2010年至2012年，3.5线城市除抚州和宝鸡外，其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1，尤其是枣庄、铜陵、荆门等城市，销供比未及0.5，供过于求态势明显。
从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城市为1.21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。
“由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。
林波同时指出，三四线城市风险区域化明显，现阶段整体上东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险偏大，西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大，形成西北风险集中圈。
对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”
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