[摘要] 温州房价“一支独降”、遭到“腰斩”的“温州现象”等描述频频见诸报端，温州房地产市场的风声鹤唳让业内触目惊心，加上万科董事长王石借用日本房地产泡沫的先例来发出警告，有些人就认为温州的领跌是中国房地产市场崩溃的信号。
近日，温州房价“一支独降”、遭“腰斩”的“温州现象”等描述频频见诸报端，温州房地产市场的风声鹤唳让业内触目惊心，加上万科董事长王石借用日本房地产泡沫的先例来发出警告，有些人就认为温州的领跌是中国房地产市场崩溃的信号。
其实，温州并不具备标杆的作用，温州房价的持续下跌并不意味着的房价会跟着一起跌。原因很简单，任何商品的价格变化在市场经济的环境中都必然遵循供求规律，房地产市场也不例外，“优质城市”就处在供不应求的长期趋势中。
诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·蒙代尔认为，房地产市场的价格变化在供求规律的影响下，供大于求，则房价下跌，供不应求，则房价自然上涨。“北上广”这样的一线城市，有着无与伦比的优势资源：教育、医疗、就业机会等等，对人口的集聚效应非常显著，人口的净流入推高了对商品房的需求，然而供给有限，那么房价自然不会出现大规模下跌状况。此外，从当前经济转型的需要来看，政府只会逐步收紧土地供应，伴随而来的必然是土地价格的上涨，在需求并没有发生明显变化的情况下，这将直接影响到建立在土地价格之上的住房价格。
城市向心力是造成房地产市场分化的根本因素，城市向心力的塑造又与城市本身的经济发展、资源集聚有着天然的联系，房价涨跌与否，其实印证了城市经济的景气预期。所以，虽然温州曾经是我国“炒房团”发端、房地产价格飙升的领头羊，但是其房地产价格仍然需要需求来决定，目前温州尚未从小贷危机的泥淖中挣脱出来，很多中小企业主“跑路”不断，其实体经济很不景气，经济的不景气既表明其不具备投资价值，也表明对人口集聚的吸引程度较低，而这一点对“北上广”等一、二线城市来说，并不具有参考意义。
目前可以达成共识的是，中国房地产区域分化非常严重，一、二线城市涨幅快，而三、四线城市却相对萎缩，出现了很多“空城”、“鬼城”的现象。原因就在于供过于求，大量造城，但是城市资源却没有同步发展，就业、医疗、教育等资源相对匮乏，不能满足人口集聚效应的需求，导致出现城市“空心化”的现象。在2011年前，房地产信贷额度非常大，使得大部分城市房价高企，而限贷之后，随着经济放缓，房价已经难以在高位维持。
据国家统计局9月18日公布的数据显示，我国一线城市和二、三线城市房价变动差异较大。8月份，尽管70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市：“北上广”等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%至10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。在国家统计局的统计口径之外，据记者了解，很多四线城市的房价已经开始下滑了，而且，在房地产宏观调控及季节性流动性收紧的约束下，目前一些二线城市，比如西安、武汉的房价涨幅也开始趋缓，信贷紧张已经造成了房地产企业的资金链吃紧，房价难以维持高位的情况已经向二线城市纵深。
另外，房价是一个中央政府和地方政府相互博弈过程。如果地方房价居高不下，或者因为放宽调控而有较大幅度反弹的预期，那么中央政府就会进行一定的干预，比如最近住房和城乡建设部约谈7个房价上涨最快的城市就是一个例子。毕竟，房价上涨造成的舆论压力是非常大的。
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（来源：中国新闻网）温州市银监分局在8月以来，对于辖区内的42家银行业金融机构进行专项调查。在房价连续下跌两年之后，温州终于扛不住压力放开了限购。自从放开限购政策一个多月来，并没有被叫停，上级对于温州的默许，或因为当地房地产市场有不得已的原因。
8月以来，温州市场不断被爆出一定数量的断供商品房。有说8000套-10000套，也有声音透露达到15000套。许多此前爆炒到高位的房价已腰斩。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务，断供就是不得已的选择。
喧嚣之时，本报记者获悉，温州市银监分局在8月以来，对于辖区内的42家银行业金融机构进行专项调查。
温州银监分局对外称，温州目前断供房现象的确存在，但数量远非外界传闻的那般庞大，风险也是总体可控的。来自温州金融系统数据显示，房价腰斩非断供主要原因，而经营者资金困难则是最重要因素。
温州一枝独降
国家统计局9月18日发布的70大中城市房价指数显示，今年8月，70城市中仅温州一个城市新建商品住宅价格同比下降2.3%，其余69个城市均为上涨。
中指研究院在温州抽样的样本显示，2012年1月，温州抽样楼盘的平均价格21005元，到2012年月，这些楼盘的均价跌到15565元。总体住宅的价格降幅为25.9%。
本报从温州住房城乡建设委了解，与2011年初的顶峰相比，眼下的温州商品房价格平均缩水幅度为26%。
在这个数字之下，自之前有许多虚高价格的楼盘实现了价格回归，例如温州市鹿城广场，该小区为2006年末旅程集团以33亿元拍得土地，2010-2011年期间楼价涨到7-9万/平方米，许多居民购房恰是此时，到2012年慢慢下跌之后，目前价格只有4万多一平。
“如果一套1000万的房子，首付300万，贷款700万，现在市值只剩下500万了，你会怎么办？弃房也不是不可能的。”温州中小企业促进会会长周德文对本报记者表示。
温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强此前也曾否认温州出现大面积的房价腰斩现象。其表示，那些所谓腰斩的房子，原本就背离实际价值，是二手房市场炒作的结果。它们的数量非常有限，不能代表温州楼市的真实情况。
弃房原因：贷款人出现经营困难
当然更重要的是，温州的许多企业经营者等，正巧也遇上了民间资金危机。
周德文向本报表示，目前温州的中小企业仍然处在最困难的时期，这是对温州房地产影响的重要原因，“温州民间借贷危机以来，中小企业资金链就出现断裂的情况，今年6月份的银行钱荒，使得步履维艰的中小企业融资更加困难。”
由温州市银监分局提供的调查数据显示，至今年7月底，温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；而弃房在温州全市的按揭房产中仅15例。
当然，由于经营者困难，温州“弃房”现象相对集中在房屋抵押贷款，共发生580例，其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。温州方面认为，即便是这样，房地产抵押贷款的风险总体依然可控。
据统计，到7月底，温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，认定为不良贷款状态的房屋为2584套，其市值占总市值的比率为2.8%。而已进入拍卖程序的在抵房屋为461套。
来自温州市中级人民法院的数据也显示：今年1至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。温州市中级人民法院司法鉴定处透露，在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，其中有断供房，也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。
借款人自身经营出现困难，自然是弃房现象发生的最重要原因。温州金融系统测算，由借款人资金链断裂原因形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。
因受担保链风险牵连选择“弃房”的也有不少。在房屋抵押贷款产生的580例“弃房”案例中，纯抵押贷款出现“弃房”的为183户，而“抵押+保证”贷款出现“弃房”的达397户。
本报了解，在去年年底，温州银行业，联合地产企业家及当地学者向温州市政府反映，房价大幅下跌可能会引发金融风险，希望当地政府能出台相关政策来化解风险，这也是温州限购令松绑的重要背景。
被外界称为救市政策的限购令松绑出台后，温州也由此成为国内一个对限购令做出调整城市。温州楼市是否借此企稳，仍需时间来验证。
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