[摘要] 下水道堵了，第一时间想到物业公司。钥匙丢了，进不了家门，也会找物业公司来帮忙。在生活中，物业公司就是个生活大管家。这个“管家”，是公司，要经营、要盈利。在日常管理中，物业公司又在掩饰自己“公司”的性质，强调自己“管家”的身份。物业就是吃苦耐劳的老黄牛？事实远非如此。
下水道堵了，时间想到物业公司。钥匙丢了，进不了家门，也会找物业公司来帮忙。在生活中，物业公司就是个生活大管家。这个“管家”，是公司，要经营、要盈利。在日常管理中，物业公司又在掩饰自己“公司”的性质，强调自己“管家”的身份。物业就是吃苦耐劳的老黄牛？事实远非如此。
潍坊各大小区的物业公司和业主矛盾重重、甚至对簿公堂的情况频频显著报端，早已屡见不鲜。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。物业公司有时候会故意利用这种信息不对称，为自己牟利。
潍坊一小区接到"霸王"通知 供暖条件相当严苛
供暖季马上就要到了，可潍坊市奎文区四平佳园小区的住户却接到物业发来的“霸王”供暖通知：“取暖业户上下楼都不供暖的，不予供暖”，如果实在想供暖那物业不会保证供暖的效果，这让小区居民难以接受。对此物业却表示很无奈，去年由于供暖他们已经亏损47万，供暖必须达到一定标准才能保证不亏损。 点击查看详情》》
潍坊四平新苑小区入住10年 "两气"一直未通
10月22日,奎文区四平新苑小区业主刘先生反映,他们小区物业只收钱不作为,已经入住10年了,燃气、暖气一直没开通。另外,小区路面已经破损两年多,一直无人维修。对此,物业表示港华燃气已完成摸底工作,燃气改造工程正在筹备之中,小区路面本周将动工整修,而对于居民反映的其他问题则予以否认。 点击查看详情》》
【物业不会告诉你】
它们只是水电、燃气公司的传声筒
在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。
只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。
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寒亭区汇景名城小区物业玩失踪 居民缺水断电
10月11日,寒亭区汇景名城小区的多名居民向记者反映,小区物业公司突然消失已十多天,居民无法购水购电,严重影响到日常生活。当天下午,经过寒亭区多个部门进行协调,居民们暂时可以买到水电以解燃眉之急。 点击查看详情》》
奎文利民小区业主拒交物业费 物业不给交电费
8日,奎文区利民小区的孙先生反映,他所在的小区原为单位宿舍,物业费一直由单位交付,从2013年下半年开始由业主自行承担,业主因此与物业产生矛盾,因为有40多名业主未交物业费,物业不给他们交电费。 点击查看详情》》
【物业不会告诉你】
催缴物业费无权停电停水
如果水电是被供电局和自来水公司停掉的，作为自来水公司和供电局的“传声筒”，物业公司定期会收到欠水电费的业主名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。但对于抄表到户的楼盘，停水停电都是由自来水公司和供电局派人。
记者在调查中发现，有不少业主都遇到过因为物业费没有及时缴纳，就被物业公司擅自停水停电。但实际上，物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，却没有权利采取“停水停电”的手段，这是违反法律规定的，业主有权起诉物业公司。
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潍坊一小区物业关停电梯 住户只能天天爬楼梯
10月11日,昌乐方先生致电本报反映,他在上海花园小区买的房子,该小区1号楼共11层,该楼四单元的电梯已经坏了好多天了,迟迟没有修好,业主回家只能爬楼梯,这给业主们的生活带来诸多不便。对此,物业称装修期间不得使用电梯运送沙石,为了电梯运行安全,只能暂时委屈业主。 点击查看详情》》
潍坊一小区电梯停了两个月 小高层居民频叫苦
青州市青云紫府小区13号楼是一座11层的小高层楼房,如今居住在该楼房2单元的部分业主非常郁闷,因为他们的新房刚交房不久,电梯就停运了。如今两个多月过去了,也无人维修,给业主们带来很多不便。“上下楼太不方便了,尤其是住的楼层比较高的业主。”10月10日,该单元的几位业主向本报反映此事。 点击查看详情》》
【物业不会告诉你】
你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了
新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。
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其他物业不会告诉你的事
虽然它们现在都被更名为物业服务公司，但在很多情况下，它们的身份依然是“管理者”。物业公司是小区的“总管家”，它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但很多时候，你并不清楚自己买到了什么。
1. 物业管理费是可以协商的
物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。
如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。
2.亏损是假的，毛利率通常在30%左右
物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。一位业内人士说，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，“每年的毛利率在30%左右。”
因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说，“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区可以几年不洗，这笔费用就是纯。”
3. 你能享用的“免费保修期”很短
家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。
事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”
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4. 地下空间最赚钱
通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说，小区“最赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费。“而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年能上百万。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”
5. 它们也在利用“免费保修期”省钱
这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个新建小区，一切设备都是新的，年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元非常轻松。
鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管新建小区，一位物业专家说，“而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。”
6. 发生入室盗窃，它们有时需要赔偿
物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业专家说，“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任，要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有243人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。
小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的最主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。
7.滞纳金可以不交
如果业主没有按期交付物业管理费，在物业合同中规定是要收取滞纳金的。可在法律层面上“滞纳金”只是针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费的交付对象是与自来水公司、供电局这类行政机关，如果延迟交付费用，需要付滞纳金。而物业公司和业主之间，是平等的民事主体，它们之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定，各自履行自己的权利与义务。因此，如果业主没有按约定向物业公司缴费，物业企业只能按《物业服务合同》规定收取违约金，而不是滞纳金。
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