[摘要] 2013年剩下的日子已屈指可数，但这一年来，北京楼市这一曲高亢激昂的歌却还意犹未尽，反而在最后一小节开秀花腔：土地拖长音、成交飙高音、推盘加入装饰音……这一支将如何收尾？2014的北京楼市又将谱出什么乐章？
抑制房价上涨乃至下跌的因素
1.城镇化的土地供应增加，城镇化人口结构的调整，将影响房价上涨
今年1-8月，房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。目前，广东很多县闲置土地10万亩以上，时间多在3-5年，有些15年。
中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇，将合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。
2.房地产管理制度的变化将影响房价上涨
目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通过土地整合才能出售，越往后，可出售的土地越少。更重要的是，土地价格的抬高，并不足以解决财政所需要的资金。而财政的持续困难，将促使政府开征新的税种，房地产税将是一个很重要的税种，只要这个税收收入归地方政府，地方就有很大的积极性。
随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，开征房地产持有税等的操作性已经大大增强。财政部已经明确表态，房地产税的方向是降低建设和交易环节的税赋，增加保有环节的税赋，因此，住房价格的回落也就成为必然。
3.经济面临转型升级将影响房价上涨
总体来说，全球经济处于危机后的结构调整和转型周期内，第三次工业革命的产业逐渐明显，绿色、低碳、节能、降耗已经成为全球工业产品的技术和行业标准，云计算、大数据的技术发展，将使制造业数字化、产品标准化，生产快速化，互联网、物联网、电网的融通，将带来信息技术和商业、金融模式的变革。传统经济不适应这些变化，将面临生存压力。
我国经济因为资源、环境承载力不足，亟待转型升级，如果不转型升级，继续按照目前的模式发展，再持续5年，将爆发更大规模的产能过剩危机、生态环境大危机乃至社会大危机。
而转型升级，房地产经济是牛鼻子，只有住房价格大幅度下降，价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励资金向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。否则，房地产的过度发展，将阻碍我国经济的转型升级。因此，房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。
4.经济周期的变化将影响房价上涨
其一，房地产周期。经济和房地产繁荣都具有周期性、阶段性，房地产的过度繁荣周期基本结束，到了重要转折点。周期规律表明，10年内会发生一次经济或金融危机，三十年是社会思潮的转变。
就房地产来说，国外一般5-7年一个周期。我国房地产繁荣从1998年住房制度改革算起，按照7年周期来计算，已经有了两个周期。按照10年（包括12）周期计算，2013-2014年也是重要转折年。经济周期实际是集体行为规律的时间传递过程反映，从诸多现象看，目前已经进入周期尾期。
其二，宏观经济周期。中国宏观经济周期的调整也将影响住房价格，过去我国经济基本逢3的年份开始加速增长，逢8年的年份下跌。但2008年这个周期，不仅没有下跌，反而加快增长，带来了很多后遗症问题。
2013年我国经济速度开始下行，而不是加速上行，这是大周期的调整。未来的速度不会再超过8%，结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态和文化、历史，不会再搞大拆大建，也不会急于求成。
5.高房价和高利率将使中心城市失去优势
房地产本身不具多少技术含量，房地产的过度发展，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的地位是很不稳定的。高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。
一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高，劳动力成本也将大大提高，未来的物价上涨，为了弥补住房成本，将出现物价循环轮番上涨，带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本，很多企业将不堪租金成本和工资成本，放弃在大城市设置企业，转而到郊区或地价低廉的地方创业。很多微利行业和企业以及被互联网销售导致利润下降的企业，在大城市的高房价、地价下将丧失产业发展优势、就业优势和利润优势，这些企业也将远离大城市。
二是出口成本提高。房价带动物价上涨，人民币汇率只能而不是贬值，贬值将导致更大的通货膨胀，不利于社会的稳定与和谐。环境和污染治理成本的提高，将增加企业成本，尤其是出口企业的成本，影响贸易的国际竞争力。而贸易增长的下降，将给国内市场带来压力，削弱企业利润空间和竞争力。
三是城市和农村生活成本提高，工资成本上升。农村城市化虽然给农民带来了住宅的改善，但也带来生活成本提高，蔬菜已经很明显，其他产品价格更是如此，未来农民的其他购买力难以大幅度提高，这将制约城市经济的市场需求。
四是进城的农业人口及其子女也买不起价格高昂的住房，大学生就业回到农村现象已经很突出，城镇化速度将因此相对稳定乃至下降，对城镇住宅供求也会产生很大影响。事实上，过去的10多年，大量住宅被用于投机和投资。如，北京郊区县2003-2005年出售的住宅小区，入住率不足10%-30%的很多，而且大多是毛坯房。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
