[摘要] 我国正在进行一场史无前例的城镇化进程。经过30多年的发展，2011年我国城市人口首次超过农村，城镇化率为51%，2012年为52%。照此速度下去，不出10年，我国城镇化率可能达到60%。
问题是在“营改增”之后，谁将成为替代目前高达1.6万亿元之巨的地方税大税——营业税呢？对此各方意见不一，房产税还是消费税，比较可行的是将车辆购置税划归地方。民国时期，车捐曾是地方一项大税。1929~1934年间，上海曾以房捐(即房产税)与车捐及码头使用费等为担保发行了三期市政公债，其中，1934年，上海市政府发行期限为12年，以全市各种车辆牌照捐款为担保的市政公债350万元。上述市政公债利率为7%，均由外商组织的银团承销并在其主持下的上海众业公所上市交易，发行之日两认购量高达2000万元。
近代上海市政公债之所以能成功发行且能维持良好信用，主要源于以下两点：一是稳定的财政收入与使用费；二是市政公债发行折扣率较高，如1934年的市政公债折扣率高达7%，较大的折扣率为二级市场预留了空间，促进了市场的流动性。上海三种市政公债期限长达8~20年，但利率仅为7%~8%，其中的历史经验值得我们深入研究。
然而，市政债终究只是融资工具，而土地金融工具还可在一定程度上替代现金成为土地征收与补偿工具，它在城镇化过程中有其独特的作用。
土地金融工具是突破口
城镇化融资是一项系统工程，需要长效制度设计，离不开政府与民间两方面的作用。而土地金融工具可以发挥土地资金化的独特作用，土地改革任重道远。
至于如何设计土地金融工具，促进土地资金化与国家工业化，历史的经验可供参考。近代中国特别是国民政府时期曾有过这方面的制度设计与初步探索，但只在小范围实施，成效不大。上世纪五、六十年代，台湾地区曾成功地通过土地改革促进了土地资金化，助推了台湾经济的起飞。其主要内容是委托台湾土地银行发行七成实物土地债券，同时搭配三成公营事业股票。将地主超过限额以上的土地征收，转售给农民耕种。在这里土地债券的作用至关重要：一方面，它是土地征收的工具；另一方面，它又是土地资金化的工具，地主成为股东，“凝固”在土地上的资产变成了工业化资金。这一历史经验很值得我们当前的城镇化借鉴。
我们先来看城镇化过程中的类资金需求，城市基础设施建设涉及土地征收、整理等过程，此为土地的城镇化过程。目前，地方政府债务中近三分之一用于此类支出。再来看第二类资金需求。公共服务需求是一个循序渐进的过程，由农民向市民的转化，此为人的城镇化过程。人的城镇化过程大大滞后于土地的城镇化过程。当前城镇化面临农民退出农村、农民市民化成本及农民进城的安居等难题。
在当前宏伟的城镇化进程中，农民手中的土地是资产，针对不同性质的进程，农民可以有不同的土地金融工具设计。首先，可以通过土地债券让部分已在城市落户的农民退出农村。此举一方面将大大减少地方政府现金压力，有助于缓解地方债务危机。另一方面以土地债券来替代部分现金可以节约城镇化所需资金。其次，让符合条件的农民带着土地合作社的受益凭证进城，消化农民市民化的成本。
目前，不少地方均把放弃土地承包经营权和宅基地使用权作为农民进城落户的先决条件；理由是既然农民进城落户享受城镇社保，就没必要保留这两项权利，对此，应具体问题具体分析。准“市民”化的农民大体可分三类：一是已在所在城市定居与工作；二是“漂流”在城乡之间；三是就地城镇化农民。即使在目前52.27%的城镇化率中也还有17%的人口，他们只是生活在城镇但还没有在城镇落户，户籍地和生活地是分离的，其中有2亿多人户口在家，另外还有7000多万的流动人口。类农民人在城市，田、宅还在农村，通过土地债券让其退出，可以盘活可观的土地资产。对于第二类农民，目前占比较高，部分可保留农村田宅，让其带着集体资产进城，消化农民市民化的成本。另一部分可能需要就地城镇化，而其在大城市赚得的钱可以支付部分成本。对于就地城镇化，主要依靠民间力量，基层土地合作社的作用至关重要。如苏州木渎镇等土地股份合作社每年的除了滚动用于投资经营外，还承担了社区公共事业的支出，在推动城镇化中起到了意想不到的作用。
总之，城镇化融资是一项系统工程，需要长效制度设计，离不开政府与民间两方面的作用。而土地金融工具可以发挥土地资金化的独特作用，土地改革任重道远。
地方房地产调控政策现分化 回归"居者有其屋"
日前，住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。“房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必中央出政策。”
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