[摘要] 对三四线城市而言，你看好或不看好，它就在那里，没怎么变过，重要的是得学会读懂历史，知道何时可为何时不可为。今天，我想换个角度来思考三四线城市土地市场兴废的原因，那就是企业估值逻辑的变化对三四线市场的影响。
对三四线城市而言，你看好或不看好，它就在那里，没怎么变过，重要的是得学会读懂历史，知道何时可为何时不可为。
企业是指上市企业，现在主流房地产企业基本都上市了，如果这个群体一致看好三四线市场，那它必然会被推动起来，而如果大家都不看好，则三四线城市房地产市场的兴起还得继续等待。
企业估值里很重要的一块是土地储备。事实上，一家企业到底该配备多少地并没有定论，每家企业内部都有自己的一本账，各家企业风险意识也不一样，所以土地配置的比例结构完全不同。通常情况下，土储大约是企业年度房产销售面积的2.5~3.5倍左右。不过也有如恒大地产，土储达到1.5亿平方米，够企业开发十年的量；小的也有只够开发一年多的企业。
所以，不必纠结于具体数据比重，更多的是这个过程—企业估值逻辑的变化对投资行为的巨大冲击，和对三四线城市的重大影响。
简单算算，这些年企业的估值逻辑和三四线城市房地产市场的兴废基本同步，短短几年时间已经经历四波反复。
波：2007年前，地多企业牛，企业估值向上，三四线市场大热了一把。
这其中，最典型的莫过于2007年碧桂园上市。一上市，杨老板就成为首富，其中逻辑非常简单，即碧桂园5000多万平方米的土地储备，未来将会产生大量的利润，因为有这么多的利润预期，所以企业非常值钱。
于是，那段时间，企业上市之前核心要做的事情就是多拿地，而且是多拿区域概念性很强的地，尤其是珠三角、长三角、环渤海等区域。即使你算账发现，同样一笔钱投到新疆乌鲁木齐比淮安产生的利润高多了，但是，对不起，资本界更认长三角，企业家会很自然的从资本价值角度去考量投资布局。所以当时，这三大区域很多三四线城市的土地就这么被疯抢。那个时候的逻辑如此，企业也就这么干了，没有错。
第二波：2008年次贷危机，逻辑逆转，企业拿地越多资金链越紧，地多有罪。
2007年，碧桂园的造富示范效应让很多企业有了这种惯性，都积极抢地冲击上市。谁料，2008年一场全球性的次贷危机居然给房地产业带来重大危机，最典型的一批广东企业包括恒大地产、富力地产，以及华东的绿城等企业岌岌可危—没人买房了。
这个时候，企业估值逻辑全面逆转—土地多就代表企业有很多的应付账款（地价分阶段付），如果未来房子依然卖不出去，企业就没有钱去付土地款，所以，地多的企业很危险。
当年，恒大本来信心满满要成为首富，结果地多反倒成了拖累，很多企业想帮却不知道这个洞到底多大。一时间，三四线城市的地没人拿了，这到底怪谁？谁也不能怪，全球性危机没人能预料。
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