[摘要] 自2月18日杭州德信北海公园发布“低价卖身”之后，“降价潮”开始蔓延，“崩盘论”一时甚嚣尘上。然而，据媒体调查显示，降价风波虽然在多地持续发酵，但在全国二十余个城市中，真正出现直接降价的城市只有6个，实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。
潍坊房价未现实质松动 营销噱头多价格降不多
近期,市区不少楼盘都打出了大幅降价的广告,号称市中心只要4000多元/㎡,市郊只要3000多元/㎡,记者走访发现,此类广告噱头居多,实际销售价格并没有降多少。
近日,记者在虞河路上一楼盘采访发现,该项目宣传中二期折合均价4800元/㎡,但消费者在实际购买中,在被“赠送”12平方米阳光花房和价值12万元双卫非毛坯后,销售价格依然是5000元/㎡以上,和去年基本相同,一期现房均价仍高达6000元/㎡。
“买房赠物业费”“买房赠家电大礼包”“一万抵三万”等促销活动几乎遍布每个房产项目的宣传彩页之上,但记者走访发现,此类优惠噱头居多,在消费者被赠送“物业费”“家电礼包”后实际销售价格和去年相差无几。
不过也有部分项目优惠幅度较大。记者发现,奎文区的紫金公馆均价4300元/㎡,购房一次性付款优惠500元/㎡,相当于8.8折优惠,这也是潍坊较大的优惠力度。
记者粗略统计后发现,4月份我市共有18个楼盘房价变化幅度较大,半数涨价,半数降价,其中涨幅者为恒信金隅园,涨了400元/㎡,降幅者为领秀杰座,降了1000元/㎡。打出大幅优惠的楼盘不是有其他购房条件,就是仅剩位置不好的房源。
高新区弘润·金茂府项目负责人隋钢表示，“下半年楼盘成交量肯定会上涨,现在楼市的价格不是触顶而是长时间触底,目前市区房价4000多元/㎡,但各种成本加起来就要3000多元/㎡,开发项目毛利润也就20%左右了。对于一些销售得好的楼盘,价格有所上升也是必然,然而大多楼盘应该会保持在现在这个稳定的价格状态。”
业内人士 潍坊楼市价格不是触顶而是触底
记者从多位业内人士处了解到,房价成本主要包括地价、建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。其中建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称,两者都包括材料成本和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。
据了解,我市目前高层楼房建安成本在1800元/㎡—2200元/㎡之间,加上土地成本、人员成本、配套费后则在3000元/㎡—3600元/㎡之间。房价的绝大部分还是建安成本,除多层成本在800元/㎡外,25层以上的高层则在2000元/㎡以上,楼层越高,建安成本就越多,但是土地成本可以有效摊薄。
而在一二线城市,建安成本在30%左右,越高价的楼盘建安成本比例越低。建安成本是房价中相对稳定的部分,按照国外一般情况,建安成本一般占房地产总开发成本的70%,其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右,而这一比例和我市的比例相当。
在运营成本方面,潍坊房产企业的平均毛利润值仅有20%左右,而销售人员的收入更低。近日,记者采访了我市多位置业顾问后发现,潍坊置业顾问的提成仅千分之一至千分之一点五,例如销售一套总价约50万元的住宅,置业顾问的收入仅有六七百元,所以人员流失情况严重。
房价走向与房贷政策关系较大
一季度,购房者信心不足的一个重要原因就是银行商业贷款收紧,购房成本增加。据了解,一季度全市金融机构发放房地产贷款29.44亿元,同比下降43.98%。4月份,金融机构信贷政策持续收紧,房地产项目信贷及个人住房贷款额度仍无放松迹象。
记者探访了建行、工行、中国银行、农行、浦发银行、交行等多家银行发现,进入二季度之后,潍坊房贷并未放松,首套房贷利率多数已经上浮10%左右,而且多家银行表示额度仍然紧张,放款时间并不能保证。
有业内人士向记者表示,近日,多个城市的房地产业传出“救市”的声音,这种声音甚至已经从四线城市扩展至二线城市,但在银行信贷不放松,个人住房按揭贷款的政策不变动的背景下,地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑,却无法为需求提供有效的购买力,楼市究竟能否重启,决定于银行究竟站在哪边。
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